Với nhà chung cư và toà nhà hỗn hợp có nhà ở, một trong các điều kiện để chủ đầu tư được bán căn hộ hình thành trong tương lai là phần móng của toà đó đã được nghiệm thu hoàn thành theo pháp luật xây dựng. Mốc này được giữ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để bảo đảm người mua không trả tiền cho một khu đất trống.
Nhưng "xong móng" không có nghĩa là "sắp xong nhà". Từ móng tới bàn giao có thể còn vài năm, và rủi ro dừng thi công vẫn nằm phía trước. Bài này giải thích nghiệm thu móng là gì, ai ký, người mua kiểm bằng cách nào, và đừng đọc mốc này lớn hơn ý nghĩa thật của nó. Với dự án nhiều toà, mỗi toà có mốc móng riêng, nên việc kiểm luôn phải gắn với đúng toà chứa căn bạn chọn.
Phần móng là gì và vì sao luật chọn mốc này
Móng là phần kết cấu nằm dưới cùng, truyền tải trọng của cả toà nhà xuống nền đất. Với chung cư cao tầng, móng thường gồm hệ cọc khoan nhồi hoặc cọc ép sâu hàng chục mét, đài móng và bè móng. Đây là phần tốn kém, khó thay đổi về sau, và là dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy dự án đã thật sự xây chứ không chỉ có bản vẽ.
Luật đặt mốc móng vì nó cân bằng hai mặt. Chủ đầu tư cần huy động vốn từ người mua để xây tiếp phần thân; người mua cần thấy dự án đã có đất, có phép và đã bỏ vốn thật vào công trình. Chờ xây xong mới bán thì doanh nghiệp khó xoay vốn; cho bán từ khi có bản vẽ thì người mua gánh rủi ro quá lớn.
Ranh giới giữa móng và tầng hầm đôi khi gây tranh luận, vì có thiết kế tầng hầm nằm chung với kết cấu móng. Người mua không cần giải quyết tranh luận kỹ thuật này. Điều bạn cần là văn bản: biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng có hay chưa, và cơ quan quản lý nhà ở đã căn cứ vào đó để xác nhận toà đủ điều kiện bán chưa.
Nhà chung cư khác nhà ở riêng lẻ trong dự án ra sao
Luật tách điều kiện theo loại nhà. Nếu dự án có cả toà chung cư và dãy nhà liền kề, mỗi loại có mốc riêng.
| Loại nhà trong dự án | Mốc xây dựng để được bán khi còn hình thành trong tương lai | Người mua kiểm gì |
|---|---|---|
| Nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có nhà ở | Đã nghiệm thu hoàn thành phần móng của toà | Biên bản nghiệm thu móng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán ghi đúng toà |
| Nhà ở riêng lẻ (liền kề, biệt thự) trong dự án | Đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (đường, cấp thoát nước, điện tới lô) | Hạ tầng thực tế tới lô bạn mua, biên bản nghiệm thu hạ tầng phần đó |
| Công trình chưa tới mốc | Chưa được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai | Mọi khoản thu lúc này không mang tên hợp đồng mua bán |
Bảng trên là nguyên lý. Điều kiện đầy đủ còn gồm giấy tờ đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án, văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và các điều kiện khác; bạn nên đối chiếu văn bản hiện hành khi xem một dự án cụ thể.
Biên bản nghiệm thu móng: ai ký, ghi gì
Nghiệm thu hoàn thành một hạng mục là việc của chủ đầu tư cùng nhà thầu thi công và tư vấn giám sát, theo trình tự quản lý chất lượng công trình. Biên bản ghi tên hạng mục, thời điểm nghiệm thu, các bên tham gia, kết luận chấp nhận hay không. Với công trình thuộc diện cơ quan chuyên môn kiểm tra, còn có văn bản kiểm tra công tác nghiệm thu ở những giai đoạn nhất định.
Người mua thường không được cấp bản gốc biên bản, vì đó là hồ sơ nội bộ công trình. Bạn có thể xin xem bản sao hoặc hỏi văn bản xác nhận đủ điều kiện bán có căn cứ vào biên bản nghiệm thu móng không. Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chính là chỗ kiểm tra chéo: cơ quan này đã xem hồ sơ móng trước khi xác nhận.
Ví dụ giả định: chủ đầu tư cho xem ảnh công trường đã đổ bê tông bè móng, nhưng biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng chưa ký vì còn chờ kết quả thí nghiệm cọc. Theo luật, toà này chưa đủ mốc. Ảnh đẹp không thay thế được biên bản.
Nếu bên bán chỉ đưa biên bản nghiệm thu của một phần móng, ví dụ hệ cọc, trong khi đài và bè móng chưa nghiệm thu, thì toà đó cũng chưa đạt mốc hoàn thành phần móng. Đọc kỹ tên hạng mục ghi trên biên bản, không chỉ ngày ký và chữ ký.
Những điều nghiệm thu móng KHÔNG cho bạn biết
Đọc đúng ý nghĩa của mốc móng giúp bạn khỏi yên tâm quá sớm.
- Thời gian còn lại tới bàn giao. Phần thân, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy còn chiếm phần lớn thời gian và chi phí.
- Năng lực tài chính của chủ đầu tư. Xong móng rồi dừng vì hết vốn là kịch bản đã xảy ra ở nhiều nơi.
- Tình trạng thế chấp. Dự án có thể đang thế chấp ngân hàng; việc bán căn còn phụ thuộc vào giải chấp hoặc sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
- Chất lượng toàn bộ công trình. Biên bản móng chỉ chấp nhận phần móng tại thời điểm đó.
- Thời điểm cấp giấy chứng nhận cho căn của bạn. Việc này phụ thuộc vào nghĩa vụ tiền đất, hoàn công, hồ sơ chủ đầu tư nộp sau bàn giao.
- Căn của bạn đã nằm trong phạm vi được bán. Phải đối chiếu với văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, không chỉ với tiến độ móng.
Mốc móng là điều kiện cần, không phải lời bảo đảm. Phần bảo vệ tiền của bạn trong thời gian từ móng tới bàn giao nằm ở bảo lãnh ngân hàng và giới hạn thu tiền theo tiến độ trong hợp đồng.
Kiểm mốc móng của toà bạn định mua
Trình tự sau đủ dùng cho người mua không làm trong ngành xây dựng.
- Xác định chính xác toà, block bạn mua; dự án nhiều toà thường xây lệch tiến độ.
- Xin bản sao văn bản xác nhận đủ điều kiện bán và tìm tên toà đó trong văn bản.
- Hỏi ngày nghiệm thu hoàn thành phần móng của toà, xin xem bản sao biên bản hoặc thông tin công khai về tiến độ.
- Tới công trường vào giờ làm việc, quan sát từ ngoài: toà đã lên khỏi mặt đất chưa, có thi công hay không. Không vào khu vực thi công khi không được phép.
- Đối chiếu tiến độ thanh toán trong hợp đồng mẫu: đợt nào gắn với mốc nào, có đợt nào thu trước mốc móng không.
Nếu toà bạn chọn chưa qua mốc móng mà bên bán vẫn đề nghị ký "hợp đồng", đọc kỹ tên văn bản. Thường đó là thoả thuận giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hợp tác, không phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, và không được bảo lãnh ngân hàng che chắn.
Đọc tiến độ công trường mà không bị đánh lừa
Tiến độ công trường là thông tin bạn có thể tự quan sát, nhưng dễ đọc sai. Một công trường đông máy móc trong tuần mở bán rồi thưa dần không phải chuyện hiếm. Ngược lại, có giai đoạn công trường ít người vì đang chờ bê tông đạt cường độ hoặc chờ vật tư, không có nghĩa là dừng thi công.
Cách đọc đáng tin hơn là quan sát theo thời gian: chụp ảnh từ một vị trí cố định ngoài hàng rào mỗi tháng một lần, ghi ngày. Sau vài tháng bạn có dãy ảnh cho thấy toà tăng bao nhiêu tầng. Nhiều nhóm cư dân tương lai cũng tự làm việc này và chia sẻ cho nhau, miễn là chụp từ ngoài, không xâm phạm công trường.
Nếu thấy công trường đứng yên nhiều tháng trong khi lịch thanh toán vẫn chạy, đó là lúc đọc lại điều khoản thanh toán gắn tiến độ: đợt tiếp theo chỉ phải nộp khi đạt mốc xây dựng tương ứng. Bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư chứng minh đã đạt mốc trước khi nộp.
Một lưu ý về an toàn: quan sát công trường từ vỉa hè, khu vực công cộng hoặc từ toà nhà lân cận khi được phép. Không trèo rào, không vào khu thi công, không bay thiết bị ghi hình qua công trường khi chưa tìm hiểu quy định về khu vực đó. Bằng chứng thu được theo cách đúng mực mới dùng được khi cần làm việc với chủ đầu tư hay cơ quan quản lý.
Câu hỏi nên đặt với chủ đầu tư về chặng sau móng
Khi đã xác nhận toà qua mốc móng, câu hỏi tiếp theo là chặng đường còn lại. Bạn nên hỏi bằng văn bản: tiến độ dự kiến cất nóc, hoàn thiện, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và bàn giao; nhà thầu thi công chính là ai; nguồn vốn cho phần thân lấy từ đâu ngoài tiền người mua. Câu trả lời không bảo đảm mọi thứ sẽ đúng hạn, nhưng giúp bạn so sánh với tiến độ thanh toán trong hợp đồng.
Một câu hỏi khác ít người nghĩ tới: các toà khác trong cùng dự án đang ở mốc nào. Nếu toà bên cạnh xong móng từ lâu mà chưa lên thân, nguyên nhân có thể là tài chính hoặc vướng điều chỉnh, và rất có thể ảnh hưởng tới toà của bạn. Lịch sử các dự án trước của cùng chủ đầu tư, những toà đã bàn giao đúng hay chậm, cũng là thông tin tham khảo hợp lý.
Cuối cùng, hỏi rõ ai là ngân hàng bảo lãnh và thư bảo lãnh được phát hành khi nào sau khi ký hợp đồng. Đây là lớp bảo vệ quan trọng nhất trong khoảng thời gian dài giữa móng và bàn giao.
Câu hỏi thường gặp
Xong móng thì chủ đầu tư được thu bao nhiêu tiền?
Luật đặt giới hạn tiền thu theo tiến độ, trong đó lần thanh toán đầu và tổng tiền thu trước bàn giao đều có mức trần, phần còn lại giữ tới khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Con số cụ thể nên đối chiếu Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và ghi rõ trong hợp đồng của bạn.
Tầng hầm có tính là phần móng không?
Tuỳ thiết kế. Có công trình tầng hầm gắn liền kết cấu móng, có công trình tách riêng. Người mua không cần tự xác định; hãy xem biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở cho đúng toà.
Nhà liền kề trong dự án có cần xong móng mới bán không?
Với nhà ở riêng lẻ trong dự án, mốc là hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, không phải móng của từng căn. Bạn nên kiểm đường, điện, nước đã tới lô và biên bản nghiệm thu hạ tầng phần đó.
Chủ đầu tư cho xem ảnh công trường thay biên bản có đủ không?
Không đủ. Ảnh cho thấy thi công nhưng không cho thấy hạng mục đã được nghiệm thu đạt yêu cầu. Điều kiện bán căn cứ vào nghiệm thu và văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở, không căn cứ vào hình ảnh.
Toà đã xong móng nhưng dừng thi công thì tiền đã nộp được bảo vệ thế nào?
Khoản tiền nộp theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh ngân hàng che chắn khi chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết, theo phạm vi ghi trong thư bảo lãnh. Bạn cần giữ thư bảo lãnh và chứng từ nộp tiền đầy đủ.