Khi mua căn hộ hình thành trong tương lai qua một sàn phân phối, bên bán trong hợp đồng mua bán vẫn là chủ đầu tư; sàn chỉ được làm những việc chủ đầu tư giao bằng văn bản, và tiền bạn nộp an toàn nhất khi đi thẳng vào tài khoản đứng tên chủ đầu tư. Sàn có thể tư vấn, dẫn khách, nhận hồ sơ, nhưng ký hợp đồng hay thu tiền thay chủ đầu tư thì phải có uỷ quyền rõ ràng.
Ở các buổi mở bán đông người, ranh giới này rất dễ bị mờ: nhân viên sàn nói như đại diện chủ đầu tư, bàn thu tiền đặt cạnh bàn tư vấn, phiếu thu in tên sàn. Bài này giúp bạn tách bạch ai là ai trước khi đặt bút ký và chuyển tiền.
Ba vai trò thường gặp trong một dự án
Chủ đầu tư là doanh nghiệp được giao làm dự án, có tên trên quyết định giao đất, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán. Đây là bên bán duy nhất của căn hộ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trừ khi có cơ chế khác được pháp luật cho phép và thể hiện bằng văn bản.
Đơn vị phát triển hoặc tổng đại lý thường được chủ đầu tư thuê để lo bán hàng, có thể được uỷ quyền một phần việc như ký thoả thuận đặt cọc, thu hộ tiền, phát hành thông báo. Phạm vi uỷ quyền khác nhau tuỳ từng hợp đồng giữa hai doanh nghiệp.
Sàn phân phối, đại lý cấp dưới là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, ký hợp đồng dịch vụ với chủ đầu tư hoặc tổng đại lý để giới thiệu khách. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; doanh nghiệp đó phải đáp ứng điều kiện luật đặt ra. Nhân viên kinh doanh bạn gặp ở buổi mở bán thường thuộc nhóm này.
Ai được làm gì: bảng kiểm nhanh
Bảng dưới không thay cho đọc văn bản uỷ quyền cụ thể, nhưng cho bạn khung để hỏi đúng câu.
| Việc | Bên thường làm | Bạn cần thấy |
|---|---|---|
| Tư vấn, dẫn đi xem nhà mẫu, gửi bảng hàng | Sàn phân phối, nhân viên môi giới | Thông tin chứng chỉ hành nghề, tên doanh nghiệp quản lý nhân viên |
| Nhận phiếu đăng ký, giữ chỗ | Sàn hoặc tổng đại lý | Văn bản của chủ đầu tư cho phép nhận; phiếu ghi rõ đơn vị phát hành |
| Ký thoả thuận đặt cọc | Chủ đầu tư, hoặc bên được uỷ quyền ký | Giấy uỷ quyền còn hiệu lực, nêu rõ việc được ký |
| Thu tiền | Chủ đầu tư; bên khác chỉ khi được uỷ quyền thu hộ | Tài khoản đứng tên chủ đầu tư, hoặc văn bản uỷ quyền thu hộ kèm số tài khoản |
| Ký hợp đồng mua bán | Người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền hợp lệ | Con dấu, chữ ký đúng pháp nhân trên văn bản xác nhận đủ điều kiện bán |
Câu hỏi vàng chỉ có một: "Văn bản nào cho phép bên này làm việc này?". Một doanh nghiệp làm đúng sẽ đưa văn bản ra không khó khăn.
Đọc văn bản uỷ quyền của chủ đầu tư
Bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền. Tên chủ đầu tư phải khớp với tên trên giấy tờ dự án; tên bên được uỷ quyền phải khớp với đơn vị đang làm việc với bạn.
Phạm vi. Uỷ quyền "giới thiệu, tư vấn" khác hẳn uỷ quyền "ký thoả thuận đặt cọc" hay "thu tiền". Bên được uỷ quyền chỉ làm được đúng phần ghi trong văn bản.
Dự án, toà, căn. Có văn bản uỷ quyền cho cả dự án, có văn bản chỉ cho một số toà hoặc một rổ hàng. Căn bạn chọn phải nằm trong phạm vi đó.
Thời hạn. Uỷ quyền đã hết hạn thì mọi việc bên được uỷ quyền làm sau ngày đó đều cần chủ đầu tư xác nhận lại.
Chữ ký và con dấu. Văn bản do người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc người có thẩm quyền ký. Bản chụp mờ, không có dấu hoặc chỉ là tin nhắn không đủ.
Tài khoản nhận tiền: chỗ quyết định tiền của bạn đi đâu
Rủi ro thường gặp nhất không nằm ở hợp đồng, mà ở bước chuyển tiền. Bạn ký đúng thoả thuận với chủ đầu tư, nhưng chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của nhân viên kinh doanh "để kịp giữ căn", hoặc vào tài khoản của sàn mà không có văn bản thu hộ. Khi có vấn đề, chủ đầu tư có thể trả lời rằng chưa nhận được tiền của bạn.
Nguyên tắc an toàn: tiền chuyển vào tài khoản đứng tên chủ đầu tư, số tài khoản được ghi trong thoả thuận đặt cọc hoặc hợp đồng, hoặc trong thông báo chính thức có dấu của chủ đầu tư. Nếu bắt buộc phải nộp cho bên thu hộ, cần có văn bản uỷ quyền thu hộ nêu rõ số tài khoản, và phiếu thu ghi "thu hộ chủ đầu tư" kèm thông tin căn.
Nội dung chuyển khoản nên ghi họ tên bạn, mã căn và khoản thanh toán (ví dụ "đặt cọc căn B-1205"). Một dòng nội dung rõ ràng giúp bạn đối chiếu sau này, và giúp chủ đầu tư ghi nhận đúng khoản tiền. Lưu lại chứng từ chuyển khoản dạng tệp và dạng giấy.
Kiểm tư cách sàn và nhân viên trước buổi chốt căn
Làm những việc này trước ngày mở bán, khi bạn còn bình tĩnh và chưa bị không khí buổi sự kiện cuốn đi.
- Hỏi tên doanh nghiệp quản lý nhân viên đang tư vấn cho bạn và thông tin chứng chỉ hành nghề môi giới của nhân viên đó.
- Xin bản sao văn bản chủ đầu tư giao cho doanh nghiệp đó: hợp đồng dịch vụ hoặc văn bản uỷ quyền, phần nêu phạm vi công việc.
- Hỏi trước thoả thuận đặt cọc, hợp đồng do ai ký, tiền nộp vào tài khoản nào; ghi lại câu trả lời bằng tin nhắn hoặc email.
- Đối chiếu số tài khoản được đưa với thông tin trên văn bản của chủ đầu tư; khi có nghi ngờ, gọi thẳng tới văn phòng chủ đầu tư theo số trên giấy tờ chính thức để hỏi lại.
- Ở buổi mở bán, chỉ nộp tiền tại quầy có văn bản rõ ràng, nhận phiếu thu có thông tin chủ đầu tư hoặc thông tin thu hộ.
Kẻ gian thường lợi dụng đúng không khí đông đúc và gấp gáp của buổi mở bán. Một vài phút kiểm lại số tài khoản đáng giá hơn mọi chương trình chiết khấu.
Phí môi giới, chiết khấu và những khoản không nên nhầm
Sàn được trả phí bởi bên thuê họ, thường là chủ đầu tư. Một số trường hợp nhân viên đề nghị bạn trả thêm một khoản để "ưu tiên chọn căn đẹp" hoặc để được chiết khấu cao hơn. Khoản này nằm ngoài giá bán của chủ đầu tư, không được ghi vào hợp đồng mua bán, và thường không có chứng từ hợp lệ. Bạn có quyền từ chối.
Chiết khấu, quà tặng, hỗ trợ lãi suất cũng cần được ghi nhận trong văn bản của chủ đầu tư, không phải chỉ trong lời hứa của sàn. Nếu sàn cam kết "tặng thêm" từ phần hoa hồng của họ, hãy đề nghị ghi thành văn bản có chữ ký của doanh nghiệp, kèm thời điểm và cách nhận.
Ví dụ giả định: một nhân viên đề nghị chị Thu chuyển 30 triệu đồng vào tài khoản cá nhân để được chọn căn góc trước giờ mở bán. Chị hỏi văn phòng chủ đầu tư và được trả lời không có chương trình nào như vậy. Chị chọn căn trong giờ mở bán chính thức và nộp cọc vào tài khoản chủ đầu tư.
Nhiều tầng đại lý: ai chịu trách nhiệm với bạn
Ở dự án lớn, chuỗi phân phối có thể dài: chủ đầu tư giao cho tổng đại lý, tổng đại lý giao cho các sàn cấp một, sàn cấp một lại hợp tác với các sàn nhỏ hơn hoặc cộng tác viên. Người tư vấn cho bạn có thể đứng ở mắt xích thứ ba, thứ tư, cách chủ đầu tư khá xa.
Mỗi tầng chỉ có quyền trong phạm vi tầng trên giao xuống, và không tầng nào có quyền nhiều hơn chủ đầu tư. Một cộng tác viên không thể hứa thay chủ đầu tư một điều mà chính tổng đại lý cũng không được phép hứa. Khi có sai sót, như thông tin sai về căn, hứa sai về chính sách, trách nhiệm của từng tầng phụ thuộc vào hợp đồng giữa họ, và bạn sẽ mất nhiều công để lần ra ai chịu.
Cách tự bảo vệ đơn giản: dù tư vấn qua ai, mọi văn bản bạn ký và mọi khoản tiền bạn nộp đều phải gắn trực tiếp với chủ đầu tư hoặc với bên có uỷ quyền rõ ràng từ chủ đầu tư. Người tư vấn đứng ở tầng nào không quan trọng bằng việc giấy tờ của bạn dừng ở đâu.
Khi sàn đóng cửa, đổi tên hoặc thôi phân phối
Dự án kéo dài vài năm, sàn phân phối có thể thôi hợp tác với chủ đầu tư, đổi tên, hoặc ngừng hoạt động. Nếu mọi giấy tờ và tiền của bạn đều gắn với chủ đầu tư, việc này gần như không ảnh hưởng: bạn tiếp tục làm việc trực tiếp với chủ đầu tư.
Rắc rối chỉ xảy ra khi bạn có giấy tờ do sàn phát hành mà chủ đầu tư chưa ghi nhận, hoặc tiền nằm ở tài khoản của sàn. Vì vậy ngay sau mỗi giao dịch, bạn nên đề nghị chủ đầu tư xác nhận đã nhận đủ khoản tiền và đã ghi nhận bạn là khách hàng của căn đó. Một văn bản xác nhận hoặc thư thông báo của chủ đầu tư là đủ.
Từ khi ký hợp đồng mua bán, mọi thông báo về tiến độ, đợt thanh toán, bàn giao đều nên đến từ chủ đầu tư. Nếu bạn vẫn chỉ nhận thông báo qua nhân viên sàn, hãy đăng ký thông tin liên hệ trực tiếp với bộ phận chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư.
Câu hỏi thường gặp
Nhân viên sàn ký thoả thuận đặt cọc thay chủ đầu tư thì có giá trị không?
Chỉ có giá trị ràng buộc chủ đầu tư khi người ký được uỷ quyền hợp lệ cho việc đó. Bạn cần xem văn bản uỷ quyền, phạm vi và thời hạn. Không có uỷ quyền, thoả thuận chủ yếu ràng buộc người ký, và chủ đầu tư có thể không công nhận.
Chuyển tiền cọc vào tài khoản của sàn có được không?
Được khi sàn có văn bản của chủ đầu tư uỷ quyền thu hộ, nêu số tài khoản, và phiếu thu ghi rõ thu hộ chủ đầu tư. Thiếu văn bản đó, tốt nhất chuyển thẳng vào tài khoản đứng tên chủ đầu tư ghi trong thoả thuận.
Làm sao biết nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề?
Bạn hỏi trực tiếp số chứng chỉ và doanh nghiệp đang quản lý họ, rồi đối chiếu qua kênh thông tin của cơ quan quản lý hoặc của doanh nghiệp. Môi giới làm đúng thường sẵn sàng đưa thông tin này vì đó là điều kiện hành nghề.
Sàn hứa tặng thêm quà ngoài chính sách thì có đòi được không?
Lời hứa miệng rất khó đòi. Nếu sàn cam kết từ phần chi phí của họ, đề nghị ghi thành văn bản có chữ ký và dấu của doanh nghiệp, nêu rõ giá trị, điều kiện và thời điểm nhận. Có văn bản, bạn mới có căn cứ khi sàn không thực hiện.
Đã chuyển tiền cho cá nhân nhân viên kinh doanh thì làm gì?
Liên hệ ngay chủ đầu tư để hỏi khoản tiền đã được ghi nhận chưa, giữ đủ chứng từ và tin nhắn. Nếu chủ đầu tư không nhận được tiền và nhân viên không hoàn trả, bạn có thể trình báo cơ quan công an nơi xảy ra sự việc kèm toàn bộ chứng cứ.