Khi bạn mua lại một căn hộ dự án kèm tiền chênh lệch trước khi người bán ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, thứ bạn mua chưa phải là căn hộ, mà là một quyền theo phiếu giữ chỗ, thoả thuận đặt cọc hay hợp đồng góp vốn của người bán. Quyền đó chuyển được hay không, chuyển bằng cách nào, phụ thuộc vào chính văn bản gốc và sự đồng ý của chủ đầu tư.
Bài này không bàn chuyện chênh lệch cao hay thấp, nên mua hay không. Bài chỉ tách bạch các loại "suất" người ta hay bán lại, cái nào có cơ chế chuyển nhượng rõ, cái nào chỉ dựa vào lời hứa, và bạn cần thấy giấy gì trước khi chuyển tiền chênh.
Người bán đang cầm loại giấy gì
Câu hỏi đầu tiên luôn là: người bán ký gì với chủ đầu tư. Mỗi loại giấy có cơ chế chuyển khác nhau.
| Người bán đang có | Chuyển cho bạn bằng cách nào | Điểm rủi ro chính |
|---|---|---|
| Phiếu giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng | Chỉ khi chủ đầu tư hoặc bên phát hành đồng ý đổi tên; nhiều phiếu ghi không được chuyển | Bạn trả chênh cho một quyền có thể không được công nhận |
| Thoả thuận đặt cọc với chủ đầu tư | Cần chủ đầu tư đồng ý cho bạn thay vào vị trí bên đặt cọc, ký lại hoặc xác nhận | Chủ đầu tư từ chối thì bạn chỉ có thoả thuận riêng với người bán |
| Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư | Theo điều khoản chuyển nhượng phần vốn góp trong hợp đồng đó | Rủi ro như của chính hợp đồng góp vốn, cộng thêm rủi ro chuyển nhượng |
| Hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư | Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thủ tục luật quy định, có xác nhận của chủ đầu tư | Cơ chế rõ nhất; vẫn cần kiểm đủ điều kiện chuyển nhượng |
Ba dòng đầu nằm trước hợp đồng mua bán, là vùng hay phát sinh tranh chấp nhất. Dòng cuối thuộc về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng, có quy định riêng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Vì sao "thoả thuận riêng" với người bán là chưa đủ
Cách làm phổ biến là người bán và người mua tự lập một văn bản: người bán nhận tiền chênh, cam kết sẽ "chuyển suất" hoặc "để bạn ký hợp đồng" khi chủ đầu tư mở bán chính thức. Văn bản đó ràng buộc hai người với nhau, nhưng không ràng buộc chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư không chấp nhận đổi tên, hoặc chỉ cho chính người đứng tên phiếu ký hợp đồng, bạn rơi vào tình huống: người bán vẫn là người duy nhất có quyền với chủ đầu tư, còn bạn chỉ có quyền đòi người bán. Nếu người bán thiện chí, hai bên tìm cách khác, thường là người bán đứng tên ký rồi chuyển nhượng hợp đồng cho bạn sau. Nếu không thiện chí, bạn có một tranh chấp dân sự với một cá nhân.
Lối tắt "để người bán đứng tên giùm tới khi có sổ rồi sang lại" là lối đi nhiều rủi ro: tài sản đứng tên người khác có thể bị kê biên vì nợ của họ, bị chia khi họ ly hôn, hoặc rơi vào di sản khi họ qua đời. Đây không phải cách nên chọn.
Giấy tờ cần thấy trước khi trả tiền chênh
Bản gốc văn bản người bán đã ký với chủ đầu tư. Phiếu giữ chỗ, thoả thuận đặt cọc hoặc hợp đồng, kèm chứng từ người bán đã nộp tiền cho chủ đầu tư. Xem bản gốc, đối chiếu tên, số căn, số tiền.
Điều khoản về chuyển nhượng trong văn bản gốc. Có điều khoản cấm chuyển nhượng không, nếu cho phép thì thủ tục ra sao, có mất phí không. Đây là thứ quyết định giao dịch của bạn có đi được hay không.
Xác nhận của chủ đầu tư hoặc bên phát hành. Văn bản hoặc thủ tục chính thức của chủ đầu tư ghi nhận bạn thay người bán. Không có bước này thì bạn chưa có quan hệ với chủ đầu tư.
Giấy tờ nhân thân và tình trạng hôn nhân của người bán. Quyền theo phiếu, theo hợp đồng cũng là tài sản; nếu người bán đã kết hôn, khoản đó có thể là tài sản chung, cần sự đồng ý của vợ hoặc chồng.
Tình trạng pháp lý của chính toà, căn. Mọi điều cần kiểm với dự án vẫn còn nguyên: căn có trong phạm vi được bán chưa, có bảo lãnh chưa, có thế chấp không.
Trình tự an toàn khi mua lại một suất
Trình tự này không loại bỏ rủi ro, nhưng giảm đáng kể khả năng bạn trả tiền cho một quyền không được công nhận.
- Kiểm văn bản gốc và chứng từ nộp tiền của người bán, đối chiếu với chủ đầu tư rằng văn bản đó có thật và còn hiệu lực.
- Hỏi chủ đầu tư về thủ tục đổi tên hoặc chuyển nhượng loại văn bản đó; xin hướng dẫn bằng văn bản.
- Lập văn bản thoả thuận giữa bạn và người bán: số tiền chênh, số tiền hoàn lại phần đã nộp cho chủ đầu tư, điều kiện hoàn trả nếu chủ đầu tư không chấp nhận chuyển.
- Thanh toán theo từng nấc: phần lớn tiền chỉ chuyển sau khi chủ đầu tư đã xác nhận bạn là người đứng tên mới.
- Nhận lại toàn bộ bản gốc giấy tờ và chứng từ liên quan; báo cho chủ đầu tư thông tin liên hệ của bạn để nhận các thông báo sau này.
Bước bốn là then chốt. Trả hết tiền chênh trước khi chủ đầu tư ghi nhận đổi tên là đặt toàn bộ rủi ro lên vai bạn.
Khi người bán đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
Nếu người bán đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc mua lại đi theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng. Về nguyên lý, chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn đó chưa nộp cho cơ quan có thẩm quyền, phải chuyển nhượng trọn căn, lập văn bản chuyển nhượng và được chủ đầu tư xác nhận. Văn bản chuyển nhượng giữa hai cá nhân thường phải công chứng hoặc chứng thực; nên đối chiếu quy định hiện hành khi làm.
Ở cơ chế này bạn được kế thừa quyền và nghĩa vụ của người bán theo hợp đồng mua bán, kể cả quyền theo bảo lãnh ngân hàng nếu được ngân hàng ghi nhận. Đây là lý do mua lại sau khi đã có hợp đồng an toàn hơn mua lại phiếu giữ chỗ, dù tiền chênh có thể cao hơn.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng có nhiều chi tiết riêng; bài này chỉ dừng ở chỗ để bạn phân biệt với các loại "suất" đứng trước hợp đồng.
Tiền chênh, thuế và chuyện ghi giá trên giấy
Tiền chênh lệch là thu nhập của người bán từ việc chuyển nhượng quyền, và có thể phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Ai nộp, nộp bao nhiêu, nộp ở đâu là chuyện cần hỏi cơ quan thuế hoặc người làm nghề thuế; bài này không đi sâu. Bạn chỉ cần biết khoản thuế đó gắn với giao dịch thật, nên các bên cần thống nhất từ đầu ai chịu, để tránh tranh cãi ở bước cuối.
Điều cần nói rõ: không ghi số tiền chênh trên giấy thấp hơn thực tế để giảm thuế. Ngoài việc trái quy định, cách làm này khiến bạn mất căn cứ chứng minh số tiền thật đã trả khi có tranh chấp. Nếu người bán sau đó không thực hiện cam kết, bạn chỉ đòi được số tiền ghi trên giấy.
Hãy thanh toán qua ngân hàng, nội dung chuyển khoản ghi rõ thanh toán cho việc gì, căn nào. Chứng từ chuyển khoản là bằng chứng mạnh nhất về số tiền bạn đã trả.
Vai trò của môi giới trong giao dịch mua lại suất
Phần lớn giao dịch mua lại suất đi qua môi giới. Môi giới giúp bạn tìm được người bán, nắm giá thị trường, nhưng họ không phải là bên có quyền với căn hộ và thường không chịu trách nhiệm nếu chủ đầu tư từ chối chuyển. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; bạn có quyền hỏi thông tin này.
Điểm cần tránh là chuyển tiền cho môi giới "giữ hộ" hoặc "chuyển giùm" cho người bán. Tiền nên đi thẳng từ bạn tới người có quyền nhận, theo văn bản đã ký. Nếu cần một bên giữ tiền trung gian tới khi chủ đầu tư xác nhận, hãy cân nhắc các hình thức có cơ sở pháp lý rõ như dịch vụ ngân hàng hoặc lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, sau khi tìm hiểu kỹ phạm vi của từng hình thức.
Dấu hiệu nên dừng giao dịch
Có những tình huống mà ngay cả khi tiền chênh hấp dẫn, bạn vẫn nên dừng lại. Người bán không cho xem bản gốc, chỉ gửi ảnh chụp. Người bán thúc ép chuyển tiền trong ngày vì "có người khác trả cao hơn". Chủ đầu tư không xác nhận văn bản người bán đang cầm, hoặc trả lời rằng phiếu loại này không được chuyển. Người bán đề nghị bạn chuyển tiền cho một người thứ ba không liên quan.
Một dấu hiệu khó thấy hơn là một suất được bán qua nhiều người: phiếu đứng tên A, A đã bán cho B bằng giấy tay, B giờ bán cho bạn. Mỗi lớp trung gian là một lớp rủi ro, vì chủ đầu tư chỉ biết A. Nếu A không hợp tác, cả chuỗi phía sau đều kẹt.
Ví dụ giả định: một gia đình định mua lại suất giữ chỗ căn tầng cao với tiền chênh vài trăm triệu đồng. Khi hỏi chủ đầu tư, họ được trả lời rằng phiếu giữ chỗ chỉ dành cho người đăng ký và không đổi tên. Gia đình chọn chờ tới khi mở bán chính thức, đăng ký mua trực tiếp, và không mất khoản chênh nào.
Câu hỏi thường gặp
Phiếu giữ chỗ căn hộ có được chuyển nhượng không?
Tuỳ nội dung phiếu và quy định của bên phát hành. Nhiều phiếu ghi rõ không được chuyển, hoặc chỉ cho đổi tên khi chủ đầu tư đồng ý. Không có cơ chế luật định chung cho việc này, nên bạn phải hỏi chủ đầu tư trước khi trả tiền chênh.
Mua lại thoả thuận đặt cọc của người khác có cần chủ đầu tư đồng ý không?
Có. Thoả thuận đặt cọc là quan hệ giữa người đặt cọc và chủ đầu tư. Muốn bạn thay vào vị trí đó thì chủ đầu tư phải chấp nhận, thường bằng thủ tục đổi tên hoặc ký lại. Thoả thuận riêng giữa bạn và người bán không ràng buộc chủ đầu tư.
Khi nào chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ dự án không còn làm được?
Theo nguyên lý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn đó đã nộp cho cơ quan có thẩm quyền thì không chuyển nhượng hợp đồng nữa. Lúc đó giao dịch phải đi theo hướng mua bán căn hộ đã có hoặc sắp có giấy chứng nhận.
Người bán đã kết hôn thì việc bán lại suất cần gì thêm?
Quyền theo phiếu, thoả thuận đặt cọc hay hợp đồng có thể là tài sản chung của vợ chồng nếu hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Nên có văn bản đồng ý của người còn lại để tránh tranh chấp sau này.
Trả tiền chênh bằng tiền mặt có được không?
Không bị cấm tuyệt đối, nhưng rất khó chứng minh khi có tranh chấp. Chuyển khoản qua ngân hàng với nội dung ghi rõ căn hộ và mục đích thanh toán để lại bằng chứng rõ ràng hơn. Số tiền lớn càng nên chuyển khoản.