Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán và thu tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đó đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Mọi khoản thu trước mốc này, dù gọi là giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay góp vốn, đều nằm ngoài khuôn khổ hợp đồng mua bán và không được bảo lãnh ngân hàng che chắn.
Người mua thường nộp tiền theo lời mời "giữ suất sớm giá tốt" mà không biết khoản đó thuộc loại nào. Bài này xếp các khoản tiền theo đúng mốc pháp lý của dự án, để bạn biết ở mỗi mốc mình đang cầm loại giấy gì và được bảo vệ đến đâu.
Các khoản tiền theo từng mốc của dự án
Bảng dưới là bản đồ đơn giản nhất. Tên gọi trên giấy có thể khác, điều quyết định là bản chất của khoản tiền và thời điểm bạn nộp.
| Mốc của dự án | Khoản tiền thường gặp | Bản chất pháp lý | Mức bảo vệ người mua |
|---|---|---|---|
| Chưa có giấy tờ đất, chưa có phép, chưa xong móng | Phí giữ chỗ, tiền "booking", đăng ký nguyện vọng | Thoả thuận dân sự giữa bạn và bên nhận tiền, không phải mua bán nhà ở | Thấp; phụ thuộc hoàn toàn vào điều khoản hoàn tiền và uy tín bên nhận |
| Như trên | Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hứa "quy đổi thành căn hộ" | Huy động vốn; pháp luật nhà ở không cho phân chia sản phẩm là nhà ở theo kiểu này | Thấp; tranh chấp kéo dài nếu dự án không thành |
| Đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có văn bản xác nhận | Tiền đặt cọc theo thoả thuận đặt cọc | Đặt cọc theo luật kinh doanh bất động sản, có trần 5% giá bán | Trung bình; có cơ sở pháp lý rõ |
| Đã ký hợp đồng mua bán | Tiền thanh toán theo tiến độ | Nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai | Cao hơn; có bảo lãnh ngân hàng và giới hạn thu theo tiến độ |
Điểm mấu chốt nằm ở dòng thứ ba: trước khi dự án có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán cho đúng toà của bạn, mọi khoản tiền đều ở vùng rủi ro cao, bất kể giấy tờ được trình bày đẹp tới đâu.
Tiền giữ chỗ: hợp pháp không và rủi ro ở đâu
Pháp luật không có một chế định riêng tên là "giữ chỗ". Khi bạn nộp tiền giữ chỗ, đó là một thoả thuận dân sự: bên nhận tiền cam kết dành cho bạn quyền ưu tiên chọn căn hoặc ký sau này, bạn cam kết nộp một khoản. Giá trị của thoả thuận phụ thuộc vào nội dung ghi trên giấy và vào việc bên nhận tiền là ai.
Rủi ro lớn nhất không nằm ở chỗ thoả thuận "trái luật", mà ở chỗ khi dự án không đủ điều kiện bán đúng hẹn, bạn chỉ còn quyền đòi lại tiền theo điều khoản đã ký. Nếu điều khoản ghi hoàn tiền trong một thời hạn rõ ràng, đòi được dễ hơn. Nếu điều khoản mơ hồ, hoặc bên nhận tiền là công ty môi giới đã giải thể, việc đòi tiền trở thành tranh chấp dân sự.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết việc thu tiền trước khi đủ điều kiện, đặc biệt là đặt cọc. Một số "phiếu giữ chỗ" được đặt tên khác để tránh chữ đặt cọc. Người mua không cần tranh luận tên gọi; chỉ cần nhớ khoản này chưa phải đặt cọc theo luật và chưa có bảo lãnh.
Đặt cọc đúng luật: những điều cần nhìn thấy
Nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận toà, căn đó được bán. Chưa có văn bản thì chủ đầu tư chưa được thu đặt cọc.
Mức cọc không vượt 5% giá bán. Thoả thuận đặt cọc đòi 10%, 20% giá trị căn là vượt trần theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Phần vượt dễ trở thành điểm tranh chấp.
Giá bán ghi rõ trong thoả thuận đặt cọc. Luật yêu cầu thoả thuận đặt cọc ghi giá bán, để người mua không bị đẩy giá khi tới lúc ký hợp đồng. Thoả thuận chỉ ghi "giá theo chính sách tại thời điểm ký" là không đủ.
Bên nhận cọc là chủ đầu tư. Nộp vào tài khoản đứng tên chủ đầu tư, có phiếu thu hoặc chứng từ ghi rõ nội dung. Nộp cho cá nhân, cho sàn môi giới khi không có văn bản uỷ quyền thu tiền là rủi ro riêng.
Thời hạn ký hợp đồng và hậu quả khi không ký. Thoả thuận đặt cọc nên ghi trong bao lâu hai bên phải ký hợp đồng mua bán, bên nào từ chối ký thì xử lý tiền cọc ra sao. Thiếu điều khoản này, khi chủ đầu tư chậm hoặc đổi điều kiện, bạn khó biết mình được hoàn cọc hay mất cọc.
Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư "quy đổi ra căn hộ"
Đây là hình thức từng phổ biến: người mua ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư hay một công ty liên quan, kèm cam kết sau này được "quy đổi" thành hợp đồng mua căn hộ. Về nguyên lý, pháp luật về nhà ở cho phép chủ đầu tư huy động vốn qua góp vốn, hợp tác, nhưng không cho bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc được ưu tiên mua nhà ở trước khi dự án đủ điều kiện bán theo cách đó. Bạn nên đối chiếu quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023 khi gặp một hợp đồng cụ thể.
Hệ quả thực tế: nếu dự án suôn sẻ, hợp đồng góp vốn thường được chuyển thành hợp đồng mua bán và người mua không gặp vấn đề. Nếu dự án vướng, người góp vốn đứng ở vị trí khó: không có bảo lãnh ngân hàng, không có quyền như người mua nhà, quyền đòi tiền phụ thuộc vào điều khoản hợp đồng góp vốn và tình hình tài chính của bên nhận vốn.
Ví dụ giả định: anh Hùng góp vốn 600 triệu đồng với cam kết quy đổi thành một căn hộ hai phòng ngủ. Hai năm sau dự án chưa có quyết định giao đất. Anh muốn rút vốn, nhưng hợp đồng ghi "lợi nhuận phân chia khi dự án hoàn thành" và không có thời hạn hoàn vốn. Khoản tiền của anh không được bảo lãnh ngân hàng nào che chắn.
Trước khi nộp bất kỳ khoản nào, tự hỏi năm câu
Năm câu này lọc được phần lớn rủi ro, dù bạn nộp 50 triệu đồng hay 500 triệu đồng.
- Toà và căn này đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán chưa? Nếu chưa, khoản tiền này chắc chắn chưa phải đặt cọc theo luật.
- Tên văn bản mình sắp ký là gì: phiếu giữ chỗ, thoả thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng mua bán?
- Người nhận tiền là ai, tài khoản đứng tên ai, có trùng với chủ đầu tư không?
- Điều kiện hoàn tiền ghi thế nào: trong trường hợp nào, bao lâu, hoàn đủ hay trừ phí?
- Nếu dự án chậm một năm, mình có cần rút số tiền này ra không? Nếu có, đừng nộp ở mốc rủi ro cao.
Câu thứ năm thường bị bỏ qua. Tiền nộp sớm thường nằm yên lâu hơn dự kiến; nếu đó là tiền gia đình cần dùng, mức rủi ro bạn chịu được thấp hơn bạn nghĩ.
Sau khi ký hợp đồng mua bán: giới hạn thu theo tiến độ
Khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc thu tiền không còn tuỳ chủ đầu tư. Luật đặt giới hạn cho lần thanh toán đầu, cho tổng số tiền được thu trước khi bàn giao, và yêu cầu giữ lại một phần (hiện là 5% giá trị hợp đồng) cho tới khi bên mua được cấp giấy chứng nhận. Các đợt thanh toán phải gắn với tiến độ xây dựng thực tế.
Bạn nên đọc lịch thanh toán trong hợp đồng mẫu và đánh dấu: mỗi đợt gắn với mốc xây dựng nào, chủ đầu tư phải chứng minh đạt mốc bằng cách nào. Lịch ghi theo ngày cố định mà không gắn mốc xây dựng là điểm cần đề nghị sửa. Chi tiết tỷ lệ từng đợt nên đối chiếu văn bản hiện hành, vì đây là phần các văn bản hướng dẫn có thể điều chỉnh.
Một số chương trình bán hàng cho phép trả nhanh hơn để nhận chiết khấu. Đó là lựa chọn của bạn, nhưng tiền trả vượt tiến độ vẫn cần nằm trong phạm vi bảo lãnh và phải được ghi nhận bằng phụ lục rõ ràng. Hỏi ngân hàng bảo lãnh xem khoản trả trước hạn có được tính vào số tiền được bảo lãnh không, vì câu trả lời không phải lúc nào cũng giống nhau.
Khi đã lỡ nộp tiền ở mốc rủi ro
Nhiều người đọc bài này khi đã nộp tiền giữ chỗ hoặc ký góp vốn. Việc đầu tiên là gom đủ giấy tờ: phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, văn bản đã ký, tin nhắn và email trao đổi. Việc thứ hai là đọc kỹ điều khoản hoàn tiền và mốc thời gian dự án cam kết đủ điều kiện bán.
Nếu dự án tiến triển và đủ điều kiện đúng hẹn, hãy đề nghị chuyển khoản đã nộp thành tiền đặt cọc hoặc thanh toán đợt đầu bằng văn bản có ghi rõ số tiền được trừ. Nếu dự án chậm, bạn có thể đề nghị hoàn tiền theo điều khoản đã ký, gửi bằng văn bản có xác nhận đã nhận. Đừng chỉ trao đổi qua điện thoại với nhân viên kinh doanh.
Khi số tiền lớn và bên nhận tiền né tránh, hãy nhờ luật sư xem hợp đồng trước khi bước vào thương lượng hoặc khởi kiện. Bạn có thể bắt đầu bằng việc hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để sắp xếp giấy tờ và hiểu các hướng đi, rồi quyết định có cần thuê người đại diện hay không.
Câu hỏi thường gặp
Tiền giữ chỗ có được trả lại nếu không mua nữa không?
Tuỳ hoàn toàn vào điều khoản trên phiếu hoặc thoả thuận giữ chỗ. Có loại hoàn đủ trong một thời hạn, có loại chỉ hoàn khi dự án không mở bán, có loại trừ phí. Đọc kỹ trước khi nộp và giữ chứng từ để làm căn cứ khi đòi lại.
Chủ đầu tư thu đặt cọc 10% giá căn hộ thì có đúng luật không?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn tiền đặt cọc với nhà ở hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Mức 10% vượt trần đó; bạn nên hỏi lại hoặc đề nghị điều chỉnh trước khi nộp.
Hợp đồng góp vốn có được bảo lãnh ngân hàng không?
Bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gắn với hợp đồng mua bán, thuê mua. Khoản tiền nộp theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư không thuộc phạm vi đó. Đây là khác biệt lớn nhất về mức bảo vệ người mua.
Nộp tiền giữ chỗ cho sàn môi giới thì có an toàn không?
An toàn hay không phụ thuộc vào việc sàn có văn bản của chủ đầu tư cho phép thu tiền hay không, và tiền đi vào tài khoản của ai. Nếu nộp cho sàn, hãy xin bản sao văn bản uỷ quyền thu tiền và phiếu thu ghi rõ là thu hộ chủ đầu tư.
Thoả thuận đặt cọc không ghi giá bán thì có vấn đề gì?
Luật yêu cầu thoả thuận đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi rõ giá bán. Không ghi giá, người mua dễ bị đề nghị giá cao hơn lúc ký hợp đồng. Đề nghị bổ sung giá vào thoả thuận trước khi nộp tiền.
Đã nộp tiền giữ chỗ mà dự án mãi không mở bán thì nên làm gì?
Gom đủ chứng từ, đọc điều khoản hoàn tiền, gửi yêu cầu hoàn tiền bằng văn bản có xác nhận đã nhận. Nếu bị né tránh và số tiền lớn, nên nhờ luật sư đánh giá trước khi chọn thương lượng, hoà giải hay khởi kiện.