Giấy phép xây dựng của một toà chung cư (hoặc văn bản thay thế khi công trình được miễn phép) là giấy tờ cho biết toà đó được xây cao bao nhiêu, có bao nhiêu tầng hầm, tổng diện tích sàn và công năng từng phần. Người mua căn hộ hình thành trong tương lai dùng nó để trả lời câu hỏi đơn giản: căn mình đang mua có thật sự nằm trong phần được phép xây hay không.
Câu hỏi nghe hiển nhiên, nhưng không ít dự án từng bán căn ở những tầng chưa có trong giấy phép, với lời giải thích "đang xin điều chỉnh". Nếu điều chỉnh không được chấp thuận, căn đó có thể không bao giờ được xây đúng như bạn ký. Bài này chỉ cách đọc giấy phép ở góc người mua, không đi vào thủ tục chủ đầu tư xin phép.
Giấy phép xây dựng nằm ở đâu trong chuỗi pháp lý dự án
Theo trình tự thông thường, dự án nhà ở thương mại có quy hoạch chi tiết, có thiết kế cơ sở được thẩm định, sau đó mới tới giấy phép xây dựng cho từng công trình hoặc từng giai đoạn. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt giấy phép xây dựng (với công trình phải có giấy phép) là một trong các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Một dự án có thể có nhiều giấy phép: giấy phép cho phần móng và tầng hầm cấp trước, giấy phép cho phần thân cấp sau; hoặc mỗi toà một giấy phép riêng. Người mua cần xin đúng giấy phép áp dụng cho toà mình định mua, không phải bất kỳ giấy phép nào của dự án.
Một số công trình thuộc dự án được miễn giấy phép xây dựng khi thiết kế đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định. Khi đó giấy tờ bạn cần xem là văn bản thông báo kết quả thẩm định thiết kế và hồ sơ thiết kế được duyệt. Quy định về miễn phép đã được sửa nhiều lần, nên khi bên bán nói "dự án được miễn phép", hãy hỏi căn cứ theo văn bản nào và xin bản sao kết quả thẩm định.
Năm chỗ cần đọc trong giấy phép
Giấy phép xây dựng công trình dân dụng thường có phần thông tin chung và phần mô tả công trình. Với người mua, những dòng dưới đây đáng chú ý nhất.
| Dòng trong giấy phép | So với cái gì | Lệch thì nghĩa là gì |
|---|---|---|
| Tên chủ đầu tư | Tên bên bán trong hợp đồng mẫu | Bên bán có thể không phải chủ công trình, cần văn bản giải thích |
| Vị trí, ô đất xây dựng | Ô đất trong quyết định giao đất, quy hoạch tổng mặt bằng | Toà nhà có thể nằm ở ô đất mục đích khác |
| Số tầng nổi, tầng hầm, chiều cao | Bảng hàng, mã căn bạn chọn | Căn ở tầng vượt giấy phép là rủi ro lớn nhất |
| Tổng diện tích sàn, số căn hộ | Số căn đang chào bán trong toà | Bán nhiều căn hơn thiết kế là dấu hiệu chia nhỏ căn hoặc tăng tầng |
| Công năng từng tầng | Tầng căn hộ, tầng thương mại, tầng kỹ thuật | Căn chào bán là căn hộ nhưng tầng đó thiết kế làm văn phòng hoặc dịch vụ |
Nếu giấy phép có phụ lục bản vẽ, xin xem mặt bằng tầng điển hình. Bạn không cần đọc kỹ thuật, chỉ cần đếm số căn trên một tầng và so với bảng hàng.
Những kiểu lệch hay gặp và cách hiểu
Bán tầng chưa có phép. Giấy phép cho 25 tầng, bảng hàng có căn tầng 28 với lời hứa "đang điều chỉnh lên 30 tầng". Đây là bán một thứ chưa được phép xây. Nếu điều chỉnh không được chấp thuận, căn đó không tồn tại.
Giấy phép chỉ cho phần móng. Một số dự án có giấy phép phần ngầm trước. Nếu toà đã chào bán căn tầng cao trong khi giấy phép phần thân chưa có, điều kiện bán chưa đủ.
Số căn tăng. Giấy phép ghi 300 căn, bảng hàng có 360 căn. Có thể chủ đầu tư đã điều chỉnh thiết kế hợp lệ, cũng có thể đang chia nhỏ căn chưa được duyệt. Hỏi văn bản điều chỉnh.
Tầng dịch vụ biến thành căn hộ. Tầng thiết kế làm văn phòng hoặc thương mại được chào bán như căn hộ để ở. Giấy chứng nhận sau này có thể ghi khác, ảnh hưởng tới việc cấp sổ và cư trú.
Giấy phép đã hết hạn khởi công. Giấy phép thường có thời hạn khởi công; quá hạn mà chưa khởi công thì phải gia hạn. Nếu công trường còn trống mà giấy phép đã cũ, hỏi văn bản gia hạn.
Cách xin và kiểm giấy phép
Thứ tự dưới đây giúp bạn kiểm được phần lớn nội dung mà không tốn nhiều thời gian.
- Hỏi chủ đầu tư bản sao giấy phép xây dựng của đúng toà bạn định mua, hoặc văn bản thẩm định thiết kế nếu được miễn phép.
- Đọc số tầng, số căn, công năng và so với bảng hàng; đánh dấu mọi chỗ lệch.
- Xem phần thông tin dự án chủ đầu tư công khai, kiểm giấy phép có được đăng và có khớp bản sao không.
- Nhìn công trường thực tế: số tầng đang xây, có biển công trình ghi thông tin giấy phép hay không (biển này phải treo theo quy định về công trường).
- Khi còn nghi ngờ, hỏi Sở Xây dựng nơi có dự án về giấy phép đã cấp cho công trình; nhiều tỉnh có bộ phận tiếp dân và tiếp nhận phản ánh trực tuyến.
Ghi lại kết quả đối chiếu thành vài dòng: giấy phép số mấy, ngày cấp, cho phép bao nhiêu tầng, căn bạn chọn có nằm trong phạm vi không. Vài dòng đó sẽ có ích khi bạn đọc hợp đồng và khi sau này cần hỏi lại.
Việc hỏi cơ quan cấp phép không cần lý do đặc biệt. Bạn đang chuẩn bị bỏ một khoản tiền lớn, và thông tin về giấy phép xây dựng của công trình đang bán cho người dân là loại thông tin không bí mật.
Ví dụ giả định: đọc một giấy phép từ đầu tới cuối
Chị Lan định mua căn tầng 21 toà B của một dự án ở Bắc Ninh. Bên bán đưa bản sao giấy phép xây dựng ghi chủ đầu tư là công ty M, công trình gồm hai toà A và B, mỗi toà 24 tầng nổi, hai tầng hầm, tầng 1 và 2 là thương mại dịch vụ, từ tầng 3 trở lên là căn hộ. Đến đây mọi thứ khớp: căn tầng 21 nằm trong phần căn hộ, toà B có trong giấy phép.
Chị đọc tiếp tổng số căn: toà B được phép 330 căn. Bảng hàng của toà B lại có 352 mã căn. Chị hỏi lại và được giải thích có 22 căn "studio thiết kế lại" từ các căn hai phòng ngủ. Chị đề nghị xem văn bản điều chỉnh thiết kế; bên bán hẹn gửi sau. Căn chị chọn không thuộc nhóm thiết kế lại, nhưng chị ghi nhận điểm này và hỏi thêm về số chỗ để xe, thang máy có được tính lại theo số căn mới không.
Cuối cùng chị đối chiếu tên công ty: hợp đồng mẫu ghi bên bán là công ty N, đơn vị phát triển dự án. Chị đề nghị văn bản thể hiện quan hệ giữa M và N cùng quyền ký hợp đồng của N. Ba câu hỏi, ba chỗ cần giấy tờ, tất cả tìm ra chỉ bằng cách đọc chậm một tờ giấy phép.
Khi dự án điều chỉnh giấy phép sau lúc bạn đã ký
Giấy phép có thể được điều chỉnh hợp lệ trong quá trình xây dựng: đổi công năng một tầng, thay đổi kết cấu, tăng hoặc giảm diện tích. Một số điều chỉnh không ảnh hưởng tới căn của bạn; số khác ảnh hưởng trực tiếp như đổi vị trí căn, đổi diện tích, thêm tầng làm tăng mật độ cư dân.
Hợp đồng mua bán thường có điều khoản về thay đổi thiết kế: chủ đầu tư phải thông báo cho người mua, và người mua có quyền gì nếu không đồng ý. Đọc kỹ điều khoản này trước khi ký. Một điều khoản kiểu "bên mua đồng ý mọi thay đổi do cơ quan nhà nước chấp thuận" là quá rộng; bạn có thể đề nghị sửa để có quyền chấm dứt hợp đồng và nhận lại tiền khi thay đổi làm giảm diện tích hoặc đổi công năng căn.
Nếu dự án tăng tầng sau khi bàn giao, ảnh hưởng tới diện tích sở hữu chung, thang máy, chỗ để xe, cư dân có thể phản ánh tập thể qua ban quản trị và tới cơ quan quản lý. Đó là việc của giai đoạn sau; ở giai đoạn trước khi ký, việc của bạn là biết giấy phép hiện tại cho phép tới đâu.
Giới hạn của việc tự kiểm giấy phép
Đọc giấy phép giúp bạn tránh được những rủi ro hiển nhiên, nhưng không giúp đánh giá chất lượng thiết kế, khả năng chịu lực hay tiến độ. Đó là việc của tư vấn giám sát, cơ quan quản lý xây dựng và sau này là bạn khi nhận bàn giao.
Giấy phép cũng không cho biết chủ đầu tư có đủ tiền để xây xong hay không. Một toà có giấy phép đầy đủ vẫn có thể dừng thi công vì tài chính. Phần đó cần nhìn sang bảo lãnh ngân hàng, tình trạng thế chấp, lịch sử bàn giao các dự án trước của chủ đầu tư.
Với dự án có cấu trúc phức tạp, ví dụ nhiều toà cấp phép khác thời điểm, có điều chỉnh giấy phép nhiều lần, hoặc có tranh chấp về chiều cao với khu dân cư bên cạnh, bạn nên nhờ người làm nghề xem hồ sơ trước khi ký. Một buổi đọc hồ sơ cẩn thận có giá trị hơn nhiều buổi nghe giới thiệu ở nhà mẫu.
Giấy phép và quyền lợi chung của cư dân sau này
Giấy phép xây dựng không chỉ liên quan tới căn của bạn. Số căn, số tầng, diện tích tầng hầm quyết định toà nhà có bao nhiêu cư dân dùng chung thang máy, chỗ để xe, hành lang thoát nạn. Khi một toà tăng số căn so với thiết kế ban đầu mà hạ tầng chung không tăng tương ứng, chất lượng sống của mọi người đều bị ảnh hưởng.
Vì vậy khi đọc giấy phép, ngoài dòng về tầng của mình, bạn nên ghi lại tổng số căn và diện tích tầng hầm. Sau này, nếu toà nhà được điều chỉnh, cư dân có căn cứ để hỏi chủ đầu tư và cơ quan quản lý về việc hạ tầng chung có được tính lại không. Đây là thông tin nền mà ban quản trị nhà chung cư cũng sẽ cần khi tiếp nhận hồ sơ từ chủ đầu tư.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ ở tầng chưa có trong giấy phép có nên đặt tiền giữ chỗ không?
Đặt tiền cho một tầng chưa được phép xây là chấp nhận rủi ro căn đó không bao giờ hình thành. Nếu vẫn muốn, hãy đòi điều khoản hoàn tiền đầy đủ khi điều chỉnh giấy phép không được chấp thuận, ghi rõ thời hạn hoàn và bên chịu trách nhiệm.
Biển công trình ở cổng công trường có giúp gì cho người mua không?
Biển công trình thường ghi tên chủ đầu tư, đơn vị thi công, giám sát và thông tin giấy phép. Bạn có thể dùng nó để đối chiếu nhanh với bản sao giấy phép được đưa. Không có biển hoặc thông tin trên biển khác bản sao là lý do để hỏi thêm.
Dự án nói được miễn giấy phép xây dựng thì kiểm bằng giấy tờ gì?
Hỏi văn bản thông báo kết quả thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên môn về xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Đây là giấy tờ thay thế cho giấy phép trong trường hợp được miễn. Lời khẳng định "được miễn" mà không có văn bản thì không đủ.
Giấy phép xây dựng có cho biết diện tích căn hộ của mình không?
Giấy phép thường chỉ ghi tổng diện tích sàn và số căn, không ghi diện tích từng căn. Diện tích căn của bạn nằm trong hợp đồng và bản vẽ mặt bằng căn hộ kèm theo. Hai nguồn này cần thống nhất với nhau.
Chủ đầu tư từ chối đưa bản sao giấy phép thì làm thế nào?
Giấy phép xây dựng thuộc nhóm thông tin dự án phải công khai khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Từ chối cung cấp là dấu hiệu đáng lo. Bạn có thể hỏi cơ quan cấp phép hoặc cân nhắc không tiếp tục giao dịch.