Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải công khai một bộ thông tin về dự án: giấy tờ về đất, quy hoạch, thiết kế, giấy phép xây dựng, tiến độ, số căn được bán, hợp đồng mẫu, tình trạng thế chấp và văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đặt nghĩa vụ này lên doanh nghiệp, và người mua có quyền đòi xem trước khi xuống tiền.
Việc của bạn không phải là đọc hết mọi trang, mà là đối chiếu: thông tin công khai nói một đằng, nhân viên kinh doanh nói một nẻo thì phải dừng lại hỏi. Bài này đi qua từng nhóm thông tin, chỉ chỗ hay lệch và câu cần hỏi lại.
Vì sao luật bắt chủ đầu tư công khai thông tin
Mua nhà hình thành trong tương lai là mua một thứ chưa có. Bạn trả tiền theo tiến độ trong khi toà nhà mới là hố móng hoặc vài tầng bê tông. Người mua đứng ở thế yếu về thông tin: chủ đầu tư biết dự án vay ngân hàng bao nhiêu, thiết kế đã duyệt mấy lần, còn bạn chỉ biết những gì được kể ở nhà mẫu. Nghĩa vụ công khai sinh ra để thu hẹp khoảng cách đó.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công khai thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, và tại trụ sở hoặc ban quản lý dự án. Thông tin phải được cập nhật khi có thay đổi, không phải đăng một lần rồi để đó.
Điểm quan trọng với bạn: thông tin công khai là thứ chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính trung thực. Lời hứa miệng của nhân viên bán hàng, tờ rơi, tin nhắn quảng cáo thì không có giá trị tương đương. Khi có tranh chấp, thứ được đem ra so là hợp đồng và hồ sơ dự án, không phải câu "anh chị yên tâm" ở buổi mở bán.
Các nhóm thông tin cần thấy và chỗ hay lệch
Bảng dưới gom các nhóm thông tin người mua nên đòi xem, kèm dấu hiệu đỏ khi đối chiếu. Danh mục chi tiết theo luật có thể dài hơn; đây là những nhóm quyết định bạn có nên ký hay không.
| Nhóm thông tin | Bạn kiểm gì | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|
| Giấy tờ về quyền sử dụng đất | Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận của dự án; diện tích, thời hạn, mục đích | Chỉ đưa văn bản chấp thuận chủ trương, nói "sắp có quyết định giao đất" |
| Quy hoạch chi tiết, thiết kế | Số toà, số tầng, số căn, công năng từng khu | Số tầng hoặc số căn chào bán nhiều hơn số trong hồ sơ duyệt |
| Giấy phép xây dựng | Giấy phép hoặc văn bản thay thế khi được miễn phép; phạm vi toà đang bán | Giấy phép chỉ cho phần móng, hầm mà đã bán căn ở tầng cao |
| Tiến độ và hiện trạng | Mốc xây dựng, đã xong phần móng chưa | Ảnh tiến độ cũ, không có biên bản nghiệm thu |
| Văn bản thông báo đủ điều kiện bán | Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nêu toà, số căn được bán | Căn bạn định mua không nằm trong danh sách được bán |
| Thế chấp | Dự án hoặc căn hộ có đang thế chấp không, ngân hàng đã đồng ý cho bán chưa | Né câu hỏi, nói "ngân hàng nào chẳng tài trợ" |
| Bảo lãnh và hợp đồng mẫu | Ngân hàng bảo lãnh, mẫu hợp đồng mua bán, giá bán | Không có hợp đồng mẫu để mang về đọc trước |
Bạn không cần là luật sư để đọc bảng này. Chỉ cần so con số và tên gọi: toà A hay toà A1, tầng 25 hay tầng 30, căn góc thuộc khu được bán hay khu chưa được xác nhận. Lệch một con số là đủ lý do để hỏi bằng văn bản.
Trình tự đối chiếu trong một buổi
Nếu bạn chỉ có một buổi chiều để làm việc này, đi theo thứ tự dưới đây. Mỗi bước đều dựa trên giấy tờ, không dựa trên lời kể.
- Xin bản sao văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán và tìm xem toà, tầng, mã căn bạn chọn có thuộc phạm vi được bán hay không.
- Đối chiếu tên doanh nghiệp trên văn bản đó với tên bên bán trong hợp đồng mẫu. Hai tên phải là một pháp nhân, hoặc có giải thích rõ bằng văn bản nếu là công ty dự án.
- Xem giấy tờ về đất: dự án đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, mục đích đất ở hay thương mại dịch vụ, thời hạn bao lâu.
- So số tầng, số căn trong giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ thiết kế với bảng hàng đang chào bán.
- Hỏi thẳng về thế chấp: dự án có đang thế chấp không, nếu có thì ngân hàng đã có văn bản đồng ý cho bán căn này chưa.
- Xin hợp đồng mẫu và thư bảo lãnh mẫu mang về đọc ít nhất vài ngày trước khi ký.
- Ghi lại mọi câu trả lời quan trọng vào email hoặc văn bản có chữ ký của bên bán, không chỉ nghe qua điện thoại.
Bước cuối hay bị bỏ qua nhất. Một câu trả lời được ghi lại bằng văn bản là bằng chứng; cùng câu đó nói miệng thì chỉ còn là trí nhớ của hai bên.
Đọc văn bản thông báo đủ điều kiện bán cho đúng
Đây là giấy tờ người mua hay hỏi nhất, nhưng cũng hay đọc sai nhất. Văn bản này do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (hiện là Sở Xây dựng) ban hành sau khi kiểm tra hồ sơ chủ đầu tư nộp. Nó xác nhận một phạm vi cụ thể: những toà nào, bao nhiêu căn, loại nhà gì đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua. Nó không phải giấy khen cho toàn bộ dự án.
Lỗi đọc thường gặp nhất là thấy dự án "đã có thông báo" rồi cho rằng mọi căn đều bán được. Thực tế nhiều dự án chia làm nhiều đợt: toà đã xong móng được xác nhận trước, toà sau chưa. Nếu căn bạn chọn nằm ở toà chưa có thông báo, mọi khoản tiền bạn nộp lúc này không nằm trong khuôn khổ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mà thường dưới tên giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hợp tác.
Điểm thứ hai là ngày ban hành. Văn bản đã ra từ lâu mà dự án sau đó điều chỉnh quy hoạch, đổi số căn, đổi thiết kế thì cần hỏi xem có văn bản mới hay không. Nếu không chắc cách đọc, bạn có thể mang bản sao tới Sở Xây dựng nơi có dự án để hỏi bộ phận quản lý nhà ở; đây là việc bình thường, không phải điều gì phiền phức.
Những câu nên hỏi lại bằng văn bản
Căn này thuộc văn bản xác nhận nào? Yêu cầu bên bán chỉ rõ số văn bản, ngày ban hành và dòng nào trong danh sách có căn bạn chọn. Câu trả lời mơ hồ là tín hiệu nên chậm lại.
Bên ký hợp đồng là ai? Tên công ty trên hợp đồng, trên thư bảo lãnh và trên văn bản xác nhận phải khớp. Nếu bên ký là đối tác hợp tác hay công ty phân phối, hỏi văn bản nào cho phép họ ký thay.
Dự án đang thế chấp ở đâu? Luật cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn, nhưng việc bán căn đã thế chấp có điều kiện riêng. Bạn cần biết căn mình mua đã được giải chấp hoặc ngân hàng đã đồng ý chưa.
Thông tin công khai được đăng ở đâu? Hỏi chủ đầu tư công khai trên trang nào, ngày cập nhật gần nhất. Thông tin cũ, không cập nhật sau khi dự án thay đổi là điểm đáng ghi nhận.
Có gì khác giữa hợp đồng mẫu và bản ký thật? Yêu cầu bên bán xác nhận bản ký sẽ giống bản mẫu đã công khai, hoặc chỉ rõ điều khoản nào thay đổi và vì sao.
Lưu lại thông tin công khai để dùng về sau
Thông tin trên trang của doanh nghiệp có thể được sửa, thay hoặc gỡ bất cứ lúc nào. Bạn nên lưu lại bản bạn đã xem vào đúng ngày quyết định đặt tiền: chụp màn hình có ngày giờ, tải tệp đính kèm nếu có, và ghi chú nơi tìm thấy. Với giấy tờ được đưa trực tiếp tại văn phòng bán hàng, xin bản sao có đóng dấu treo hoặc chữ ký của người đưa.
Bộ lưu này có hai tác dụng. Thứ nhất, nó cho bạn căn cứ để so khi dự án thay đổi: nếu sau này số tầng tăng, diện tích tiện ích giảm, bạn có bản cũ để đối chiếu. Thứ hai, khi phải gửi khiếu nại hay làm việc với cơ quan quản lý, bạn không phải dựa vào trí nhớ về một trang web đã đổi giao diện.
Cách lưu đơn giản nhất là một thư mục riêng cho căn hộ, chia theo mốc: trước khi giữ chỗ, lúc ký hợp đồng, mỗi đợt thanh toán, lúc bàn giao. Mỗi tệp đặt tên có ngày. Việc này mất chừng nửa giờ nhưng tiết kiệm cho bạn rất nhiều công sức nếu sau này có chuyện phải làm rõ.
Khi thông tin công khai và lời chào bán không khớp
Lệch nhẹ như sai chính tả tên toà, nhầm mã căn trong tài liệu quảng cáo thì chỉ cần bên bán đính chính bằng văn bản. Lệch nặng là chuyện khác: số tầng trong bảng hàng cao hơn giấy phép, căn đang chào không có trong danh sách được bán, bên nhận tiền không phải chủ đầu tư. Những lệch này không giải quyết được bằng lời trấn an.
Cách làm an toàn là tạm dừng mọi khoản thanh toán, gửi câu hỏi bằng văn bản cho chủ đầu tư, và chỉ tiếp tục khi có câu trả lời kèm giấy tờ. Nếu bạn đã nộp tiền giữ chỗ, đọc lại điều kiện hoàn tiền ghi trên phiếu hoặc thoả thuận để biết mình còn quyền rút lui tới mốc nào.
Bạn cũng có quyền phản ánh tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh khi thấy dự án bán căn ngoài phạm vi được xác nhận. Đây không phải là kiện tụng, mà là cung cấp thông tin để cơ quan có thẩm quyền kiểm tra. Ví dụ giả định: một gia đình thấy bảng hàng có căn tầng 32 trong khi văn bản xác nhận chỉ tới tầng 28; họ gửi câu hỏi tới chủ đầu tư, không nhận được giải thích, rồi chọn dừng giao dịch và nhận lại tiền giữ chỗ theo thoả thuận.
Câu hỏi thường gặp
Thông tin công khai của dự án có đáng tin hoàn toàn không?
Thông tin công khai là thứ chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, nên có giá trị hơn lời quảng cáo. Tuy vậy nó vẫn do doanh nghiệp tự đăng. Bạn nên đối chiếu thêm bản sao giấy tờ gốc và, khi cần, hỏi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về văn bản xác nhận đủ điều kiện bán.
Chủ đầu tư từ chối cho xem giấy tờ pháp lý thì có sao không?
Việc từ chối cung cấp những thông tin luật yêu cầu phải công khai là dấu hiệu bất thường. Bạn không có nghĩa vụ phải mua căn của một dự án không minh bạch. Ghi lại lời từ chối và cân nhắc dừng giao dịch trước khi đưa thêm bất kỳ khoản tiền nào.
Có văn bản thông báo đủ điều kiện bán là dự án an toàn rồi phải không?
Văn bản đó chỉ xác nhận một số điều kiện pháp lý tại thời điểm ban hành cho một phạm vi căn cụ thể. Nó không bảo đảm chủ đầu tư bàn giao đúng hạn hay đủ năng lực tài chính. Bạn vẫn cần xem bảo lãnh ngân hàng, hợp đồng và tình trạng thế chấp.
Nhân viên kinh doanh hứa thêm điều không có trong hồ sơ thì xử lý thế nào?
Yêu cầu đưa lời hứa đó vào hợp đồng hoặc phụ lục có chữ ký của chủ đầu tư. Lời hứa không có trong văn bản rất khó đòi khi tranh chấp, vì nhân viên kinh doanh thường không phải người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư.
Mua căn hộ dự án có bắt buộc phải công chứng hợp đồng không?
Khi bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, pháp luật kinh doanh bất động sản để việc công chứng, chứng thực hợp đồng cho các bên thoả thuận, nên thường không bắt buộc; bạn có thể đối chiếu văn bản hiện hành nếu muốn chắc. Điều quan trọng hơn là bạn giữ bản gốc hợp đồng đã ký đầy đủ, có đóng dấu của chủ đầu tư.