Nếu một người có tên trên giấy chứng nhận chưa đủ 18 tuổi hoặc đã bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, phần của họ chỉ được bán qua người đại diện theo pháp luật — cha mẹ hoặc người giám hộ — và việc bán phải vì lợi ích của chính người đó; với người giám hộ, còn cần sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ. Bên mua cần thấy đủ giấy tờ chứng minh tư cách người ký thay và lý do bán.
Bài này viết cho người mua, không viết cho gia đình đang muốn bán. Bạn sẽ thấy những tình huống làm xuất hiện tên một đứa trẻ trên sổ, ai được ký thay, giấy nào chứng minh điều đó, và vì sao những giao dịch này cần được làm chậm và kỹ hơn bình thường.
Những tình huống đưa tên trẻ em hay người mất năng lực lên sổ
Tên trẻ em xuất hiện trên giấy chứng nhận nhiều hơn người ta nghĩ. Có gia đình cho con đứng tên căn nhà từ nhỏ để làm của để dành. Có trẻ cùng mẹ nhận thừa kế phần của người cha đã mất. Có những thửa đất cấp cho hộ gia đình mà lúc cấp có trẻ em trong hộ, nay các em vẫn chưa đủ tuổi. Mỗi tình huống có cách xử lý khác nhau, nhưng điểm chung là đứa trẻ không tự ký được, và người ký thay phải chứng minh tư cách.
Với người lớn, tình huống thường gặp là cha mẹ cao tuổi bị bệnh làm mất khả năng nhận thức, hoặc một người con bị bệnh tâm thần nặng, và gia đình đã yêu cầu toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự để cử người giám hộ. Khi đã có quyết định của toà, mọi giao dịch về tài sản của người đó phải đi qua người giám hộ. Khi chưa có quyết định, người đó về mặt pháp lý vẫn tự ký, nhưng giao dịch có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu nếu lúc ký họ không nhận thức được hành vi của mình.
Ngoài ra còn có người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quyết định của toà. Hai trường hợp này có cơ chế người giám hộ hoặc người đại diện riêng, phạm vi ký thay được ghi trong quyết định. Bên mua cần đọc đúng quyết định đó, không suy luận theo trường hợp mất năng lực.
Ai được ký thay và phải tuân theo điều kiện gì
Với con chưa thành niên, cha mẹ là người đại diện theo pháp luật. Cả cha và mẹ đều là người đại diện. Nếu cha mẹ đã ly hôn, cần xem bản án hoặc quyết định giao con cho ai và cách thức thực hiện quyền đại diện. Một người cha hoặc mẹ tự ký mà người kia không biết có thể là nguồn tranh chấp.
Việc định đoạt tài sản của con phải vì lợi ích của con. Luật Hôn nhân và gia đình yêu cầu cha mẹ quản lý, định đoạt tài sản riêng của con vì lợi ích của con, và khi con từ đủ chín tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con. Bán nhà của con để trả nợ riêng của cha mẹ là trường hợp dễ bị coi là không vì lợi ích của con.
Con từ đủ mười lăm tuổi tham gia ở mức độ nhất định. Bộ luật Dân sự cho người từ đủ mười lăm đến dưới mười tám tuổi tự xác lập nhiều giao dịch, nhưng giao dịch liên quan đến bất động sản cần người đại diện đồng ý. Cách ký cụ thể, con ký cùng hay chỉ cha mẹ ký, nên hỏi trước tổ chức hành nghề công chứng nơi định giao dịch.
Với người mất năng lực hành vi, người giám hộ ký thay. Người giám hộ phải được xác định theo luật hoặc được cử, và việc giám hộ phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Khi người giám hộ bán, cho thuê, thế chấp tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ, cần có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
Người giám hộ không được tự mua. Pháp luật cấm người giám hộ xác lập giao dịch giữa chính họ với người được giám hộ, trừ trường hợp vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát. Nếu người mua là người thân của người giám hộ, hãy xem kỹ có rơi vào trường hợp này không.
Bảng kiểm: kiểm gì, ở đâu, dấu hiệu đỏ
Bảng dưới áp dụng cho cả hai nhóm: trẻ em và người lớn đã bị toà tuyên mất năng lực. Hàng nào thiếu giấy, giao dịch nên dừng ở hàng đó.
| Kiểm gì | Giấy hoặc nơi xác minh | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|
| Tuổi của người đứng tên | Giấy khai sinh, căn cước của người đứng tên | Không ai cho xem giấy tờ của đứa trẻ |
| Tư cách cha mẹ | Giấy khai sinh ghi tên cha mẹ; bản án ly hôn nếu cha mẹ đã ly hôn | Chỉ một người cha hoặc mẹ ký trong khi người kia vẫn còn và có quyền đại diện |
| Quyết định tuyên mất năng lực | Quyết định của toà án đã có hiệu lực | Gia đình nói "ông bị lẫn rồi" nhưng chưa có quyết định của toà |
| Người giám hộ | Giấy chứng nhận đăng ký giám hộ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã | Người tự xưng giám hộ không có giấy đăng ký |
| Người giám sát việc giám hộ | Văn bản đồng ý bán của người giám sát | Không có người giám sát, hoặc người giám sát là chính người mua |
| Lý do bán vì lợi ích người được đại diện | Văn bản nêu mục đích sử dụng tiền | Tiền bán dùng trả nợ riêng của người ký thay |
Việc ghi rõ mục đích sử dụng tiền nghe có vẻ là chuyện nội bộ của gia đình người bán, nhưng nó là bằng chứng quan trọng để chứng minh giao dịch vì lợi ích của người được đại diện nếu sau này có người khiếu nại.
Tiền đi đâu: chỗ bên mua có thể tự bảo vệ
Giao dịch tài sản của trẻ em hoặc người mất năng lực hay bị xem xét lại vì một lý do: sau khi bán, tiền không đến được với người chủ thật. Ví dụ giả định: một người mẹ bán căn nhà đứng tên đứa con mười hai tuổi, nói là để chữa bệnh cho con, nhưng sau đó dùng tiền mở cửa hàng đứng tên mình. Khi người cha hoặc ông bà phát hiện, họ có thể khởi kiện, và giao dịch với bên mua bị kéo vào vụ việc.
Bên mua không có nghĩa vụ giám sát cách gia đình người bán dùng tiền, nhưng có thể làm cho dòng tiền minh bạch hơn. Chuyển khoản thay vì tiền mặt, ghi rõ trong hợp đồng phần tiền tương ứng với phần của người được đại diện, và nếu có thể thì chuyển vào tài khoản đứng tên chính người đó hoặc tài khoản được mở cho mục đích quản lý tài sản của họ. Những việc này không làm giao dịch chậm đi nhiều mà để lại dấu vết rõ ràng.
Nếu gia đình người bán từ chối mọi hình thức minh bạch dòng tiền và chỉ muốn nhận tiền mặt vào tay một người, đó là tín hiệu nên cân nhắc lại.
Người có vẻ mất năng lực nhưng chưa có quyết định của toà
Đây là vùng xám khó nhất. Một người cao tuổi đứng tên căn nhà, gia đình nói ông đã lẫn, nhưng chưa ai làm thủ tục yêu cầu toà án tuyên bố. Về pháp lý, ông vẫn là người tự ký. Về thực tế, nếu lúc ký ông không nhận thức được việc mình làm, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, và bên mua khó chứng minh điều ngược lại.
Gia đình đôi khi đề nghị một người con ký thay theo giấy uỷ quyền mà ông đã ký. Nếu giấy uỷ quyền lập khi ông đã không còn minh mẫn, nó cũng có thể bị xem xét lại. Bên mua nên hỏi giấy uỷ quyền lập khi nào, tại đâu, có công chứng không, và tình trạng sức khoẻ của ông lúc đó ra sao.
Cách an toàn là đề nghị gia đình hoàn tất thủ tục tại toà án và đăng ký giám hộ trước, rồi mới bán qua người giám hộ có sự đồng ý của người giám sát. Việc này mất thời gian, nhưng nếu bạn muốn căn nhà đó thì đây là con đường ít rủi ro nhất.
Khi đứa trẻ lớn lên: rủi ro không dừng ở ngày ký
Người mua thường nghĩ rằng ký xong ở phòng công chứng, sang tên xong là hết chuyện. Với tài sản của trẻ em, rủi ro có thể quay lại nhiều năm sau. Khi đứa trẻ đủ mười tám tuổi, người đó có thể tìm hiểu lại việc căn nhà mình từng đứng tên đã bị bán thế nào, tiền đi đâu, và nếu thấy việc bán không vì lợi ích của mình, họ có thể khiếu nại hoặc khởi kiện.
Thời hiệu và các căn cứ để yêu cầu xem xét lại một giao dịch như vậy được tính theo quy định của Bộ luật Dân sự, và cách tính với người chưa thành niên có những điểm riêng. Bên mua không nên tự kết luận rằng "đã lâu rồi thì thôi". Thay vào đó, hãy giữ lại toàn bộ hồ sơ: văn bản nêu mục đích bán, chứng từ chuyển tiền, ý kiến của đứa trẻ nếu đã được ghi nhận, và chữ ký của cả cha lẫn mẹ.
Ví dụ giả định: một căn nhà nhỏ được bán khi người đứng tên mới mười một tuổi, tiền bán được dùng để mua căn hộ khác đứng tên chính đứa trẻ. Hồ sơ có văn bản ghi mục đích, chứng từ chuyển tiền và hợp đồng mua căn hộ mới. Nhiều năm sau, nếu có tranh cãi, bộ giấy này cho thấy giao dịch đúng là vì lợi ích của đứa trẻ, và bên mua cũ có căn cứ để tự bảo vệ.
Trình tự cho bên mua
Các bước dưới đây đặt việc xác định tư cách người ký thay lên đầu, trước cả việc xem giá hay thương lượng.
- Đọc giấy chứng nhận, xác định tất cả những người có tên và hỏi tuổi, tình trạng sức khoẻ của từng người.
- Với trẻ em, xin giấy khai sinh và giấy tờ của cả cha lẫn mẹ; nếu cha mẹ đã ly hôn, xin bản án hoặc quyết định liên quan.
- Với người đã bị tuyên mất năng lực, xin quyết định của toà án, giấy chứng nhận đăng ký giám hộ và văn bản đồng ý của người giám sát.
- Yêu cầu văn bản nêu mục đích bán và cách sử dụng tiền vì lợi ích của người được đại diện.
- Thống nhất cách thanh toán minh bạch, ưu tiên chuyển khoản, tách rõ phần tiền của người được đại diện.
- Mang toàn bộ hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng hỏi trước, chỉ đặt cọc khi công chứng viên xác nhận đủ điều kiện.
Những giao dịch này thường chậm hơn bình thường vài tuần. Đó là cái giá hợp lý cho một căn nhà mà về sau không ai còn cớ để bảo rằng quyền lợi của một đứa trẻ hay một người bệnh đã bị bỏ qua.
Câu hỏi thường gặp
Bố mẹ có được bán căn nhà đứng tên con mười tuổi không?
Được, với tư cách người đại diện theo pháp luật, nhưng việc bán phải vì lợi ích của con và phải xem xét nguyện vọng của con vì con đã từ đủ chín tuổi. Bên mua nên yêu cầu văn bản nêu mục đích bán và cách sử dụng tiền.
Cha mẹ đã ly hôn thì một người có được ký bán nhà của con không?
Cần xem bản án hoặc quyết định ly hôn giao con cho ai và quyền đại diện được thực hiện thế nào. Để an toàn, bên mua nên đề nghị cả cha và mẹ cùng ký hoặc người không trực tiếp nuôi con có văn bản đồng ý.
Người giám hộ bán nhà của người mất năng lực cần thêm giấy gì?
Ngoài quyết định của toà án và giấy chứng nhận đăng ký giám hộ, cần văn bản đồng ý của người giám sát việc giám hộ, vì đây là giao dịch bất động sản có giá trị lớn của người được giám hộ.
Ông đã lẫn nhưng chưa có quyết định của toà thì con cái có ký thay được không?
Khi chưa có quyết định tuyên bố mất năng lực, không ai đương nhiên được ký thay ông. Giấy uỷ quyền ông ký khi đã không minh mẫn cũng có thể bị xem xét lại. Cách an toàn là gia đình làm thủ tục tại toà và đăng ký giám hộ trước.
Con đã mười sáu tuổi thì có phải có mặt khi ký bán không?
Với người từ đủ mười lăm đến dưới mười tám tuổi, giao dịch bất động sản cần sự đồng ý của người đại diện, và nhiều nơi yêu cầu chính người con cùng tham gia. Bên mua nên hỏi trước tổ chức hành nghề công chứng nơi định ký về cách thức cụ thể.