Người bán đã ly hôn chỉ được bán một mình khi căn nhà đã được chia cho họ bằng bản án, quyết định của toà án hoặc văn bản thoả thuận chia tài sản hợp lệ, hoặc khi căn nhà hình thành sau ngày ly hôn có hiệu lực. Nếu bản án ghi các bên "không yêu cầu giải quyết về tài sản" và căn nhà có từ thời kỳ hôn nhân thì nó vẫn là tài sản chung của hai người cũ, cả hai phải cùng ký.
Tình huống này phổ biến hơn nhiều người nghĩ, vì không ít cặp ly hôn thuận tình chỉ giải quyết quan hệ hôn nhân và con chung, còn nhà cửa để "tự thoả thuận sau". Nhiều năm trôi qua, sổ vẫn đứng tên một hoặc cả hai người, và một ngày một người mang sổ đi bán. Bài này giúp bạn đọc đúng chỗ trong giấy tờ ly hôn và quyết định có nên đi tiếp hay không.
Ba tình huống ly hôn hay gặp khi đi mua nhà
Tình huống thứ nhất: toà án đã chia căn nhà cho người bán. Bản án hoặc quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự có phần tài sản ghi rõ căn nhà, thửa đất thuộc về ai và người đó có nghĩa vụ thanh toán chênh lệch cho người kia bao nhiêu. Đây là tình huống sạch nhất, với điều kiện người bán đã thực hiện xong nghĩa vụ và đã đăng ký biến động để giấy chứng nhận đứng tên riêng mình.
Tình huống thứ hai: ly hôn nhưng chưa chia tài sản. Quyết định hoặc bản án ghi các bên tự thoả thuận về tài sản, hoặc không yêu cầu toà án giải quyết. Căn nhà hình thành trong thời kỳ hôn nhân khi đó vẫn là tài sản chung của hai người, dù họ không còn là vợ chồng. Muốn bán phải có cả hai cùng ký, hoặc hai người lập văn bản thoả thuận chia tài sản trước rồi người được chia mới bán.
Tình huống thứ ba: người bán có nhà sau ngày ly hôn. Căn nhà mua hoặc được tặng cho sau khi bản án, quyết định ly hôn có hiệu lực pháp luật là tài sản của riêng người bán, trừ khi họ đã tái hôn với người khác. Việc của bạn là xác minh ngày tháng, và nếu người bán đã kết hôn lại thì quay về câu hỏi tài sản chung của cuộc hôn nhân mới.
Đọc giấy tờ ly hôn: những dòng không được bỏ qua
Tên văn bản. Ly hôn thuận tình thường kết thúc bằng quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thoả thuận của các đương sự; ly hôn có tranh chấp thường kết thúc bằng bản án. Cả hai loại đều có thể có phần tài sản, cũng có thể không. Đừng suy ra từ tên văn bản.
Phần quyết định, không phải phần nhận định. Phần trên của bản án kể lại lời trình bày của các bên và nhận định của toà. Phần có giá trị thi hành là phần cuối, mở đầu bằng chữ "quyết định". Hãy đọc ở đó xem căn nhà có được nhắc tới không, mô tả bằng địa chỉ hay số thửa, và giao cho ai.
Ngày có hiệu lực pháp luật. Bản án sơ thẩm có thể bị kháng cáo, kháng nghị trong thời hạn luật định. Quyết định công nhận thuận tình ly hôn thường có hiệu lực ngay nhưng vẫn có thể bị xem xét lại theo thủ tục đặc biệt. Bạn cần bản có xác nhận đã có hiệu lực, không chỉ bản photo không dấu.
Nghĩa vụ thanh toán chênh lệch. Nhiều bản án giao nhà cho một người và buộc người đó trả cho người kia một khoản tiền. Nếu khoản này chưa trả, người được nhận tiền có thể yêu cầu thi hành án, và cơ quan thi hành án có thể áp dụng biện pháp với chính căn nhà. Hãy xin giấy tờ chứng minh đã thanh toán xong.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngân hàng nhận thế chấp, cha mẹ của một bên, người cho vay có thể được ghi trong bản án. Nếu căn nhà đang thế chấp hoặc bản án còn treo nghĩa vụ với người thứ ba, quyền bán của người được chia chưa trọn.
Bảng kiểm theo tình huống: kiểm gì, ở đâu, dấu hiệu đỏ
Dùng bảng này sau khi đã biết người bán thuộc tình huống nào trong ba tình huống ở trên. Một căn nhà có thể rơi vào nhiều hàng cùng lúc, ví dụ đã được chia nhưng chưa đăng ký biến động.
| Tình huống | Kiểm gì | Ở đâu | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|---|
| Toà đã chia nhà cho người bán | Bản án hoặc quyết định có hiệu lực; chứng từ đã trả chênh lệch; sổ đã đăng ký biến động sang tên riêng | Bản chính người bán giữ; toà án đã xét xử nếu cần xác minh; văn phòng đăng ký đất đai | Sổ vẫn ghi tên hai người; người kia nói chưa nhận đủ tiền |
| Ly hôn, tài sản chưa chia | Phần quyết định ghi "không yêu cầu" hoặc "tự thoả thuận"; tình trạng chiếm hữu hiện tại | Bản chính quyết định; hỏi người kia | Người bán nói người kia "đã đồng ý miệng"; không liên lạc được người kia |
| Hai người đã thoả thuận chia sau ly hôn | Văn bản thoả thuận chia tài sản có công chứng; đã đăng ký biến động chưa | Tổ chức hành nghề công chứng; trang biến động trên sổ | Văn bản chỉ viết tay; lập ngay trước khi rao bán |
| Nhà có sau ngày ly hôn | Ngày hiệu lực của quyết định ly hôn; ngày phát sinh quyền với căn nhà; tình trạng hôn nhân hiện tại | Bản chính quyết định; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân | Người bán đã tái hôn nhưng không nói |
| Đang có vụ ly hôn ở toà | Toà đã thụ lý chưa; có biện pháp khẩn cấp tạm thời với căn nhà không | Hỏi người bán; thông tin ngăn chặn tại tổ chức hành nghề công chứng | Người bán muốn bán gấp trước phiên toà |
Hàng cuối cùng là trường hợp nên dừng ngay. Bán tài sản chung khi vụ ly hôn chưa xong là một trong những cách dễ khiến bên mua bị kéo vào tranh chấp với tư cách người có quyền lợi liên quan.
Tài sản chưa chia vẫn là của chung, dù hai người đã thành người dưng
Nhiều người bán nghĩ rằng ly hôn xong thì ai đang ở căn nhà, ai đang giữ sổ là người có quyền. Pháp luật không nhìn như vậy. Tài sản chung chưa chia sau ly hôn vẫn thuộc sở hữu chung của hai người, và việc định đoạt nó cần ý chí của cả hai. Người đang ở có thể đã trả tiền điện nước, sửa mái nhà suốt nhiều năm, nhưng điều đó chỉ ảnh hưởng đến công sức khi chia, không biến họ thành chủ duy nhất.
Với bên mua có hai đường đi. Đường thứ nhất là cả hai người cũ cùng ký hợp đồng bán, cùng thoả thuận cách nhận tiền. Nếu một người ở xa, họ có thể uỷ quyền cho người khác ký thay; phần uỷ quyền có bẫy riêng và bạn nên đọc kỹ phạm vi uỷ quyền trước khi chấp nhận. Đường thứ hai là hai người lập văn bản thoả thuận chia tài sản sau ly hôn có công chứng, đăng ký biến động để căn nhà đứng tên riêng người được chia, rồi người đó mới bán.
Đường thứ hai mất thời gian hơn nhưng sạch hơn cho bạn, vì khi ký hợp đồng mua, người bán đã là chủ duy nhất trên sổ. Nếu hai người cũ không thể ngồi lại với nhau, họ phải yêu cầu toà án chia tài sản. Đó là một vụ kiện riêng, kéo dài, và bạn không nên đặt tiền cọc vào một căn nhà đang chờ kết quả như vậy.
Khi bản án đã chia nhưng giấy chứng nhận chưa đổi
Một tình huống trung gian rất hay gặp: bản án giao căn nhà cho người bán, nhưng giấy chứng nhận vẫn ghi tên cả hai vợ chồng cũ. Bản án có hiệu lực là căn cứ để người được chia đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai, nhưng nhiều người để đó vì ngại thủ tục hoặc vì chưa trả xong tiền chênh lệch. Trong khi chưa đăng ký, việc bán sẽ vướng ngay từ khâu công chứng và khâu sang tên.
Bên mua nên yêu cầu người bán hoàn tất việc đăng ký biến động theo bản án trước khi nhận cọc lớn. Nếu bạn vẫn muốn giữ căn nhà, hãy giữ khoản cọc ở mức thấp và đặt mốc rõ ràng cho việc sổ phải đứng tên riêng người bán. Cách soạn điều khoản đặt cọc là chuyện của hợp đồng đặt cọc; điều cần nhớ ở đây là không trả phần lớn tiền khi sổ còn tên người kia.
Cũng cần nghĩ đến khả năng bản án bị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm khi có căn cứ. Khả năng này không cao với phần lớn các vụ, nhưng nếu người kia đang khiếu nại bản án hoặc bạn nghe hàng xóm kể hai bên còn kiện tụng, hãy hỏi thẳng. Một bản án đã có hiệu lực vẫn có thể bị huỷ, và chuỗi giao dịch phía sau sẽ phải xử lý lại.
Dấu hiệu đỏ riêng của nhà sau ly hôn
Ly hôn đúng lúc nợ nhiều. Có những cặp ly hôn và chia tài sản để một người giữ nhà sạch nợ, người kia gánh nợ. Nếu việc chia nhằm trốn tránh nghĩa vụ với chủ nợ, chủ nợ có thể yêu cầu tuyên vô hiệu phần chia tài sản. Ví dụ giả định: chồng có khoản vay kinh doanh lớn, hai vợ chồng thuận tình ly hôn và giao hết nhà cho vợ, ba tháng sau vợ rao bán gấp.
Người kia vẫn ở trong nhà. Nếu người vợ hoặc người chồng cũ đang sinh sống trong căn nhà, việc bàn giao sẽ khó khăn bất kể giấy tờ đã chia cho ai. Hãy hỏi người đó sẽ dọn đi khi nào, và nếu có thể thì gặp trực tiếp để nghe từ chính họ.
Con nhỏ đang ở cùng người không bán. Bản án có thể giao con cho người kia nuôi và cho họ được lưu cư trong căn nhà một thời gian. Đọc kỹ phần này trong bản án, vì nó ảnh hưởng tới ngày bạn được nhận nhà.
Chỉ có bản sao không xác nhận. Bản án photo có thể bị cắt ghép phần quyết định. Hãy xem bản chính hoặc bản sao có chứng thực, và đối chiếu số bản án, ngày tuyên, tên toà án.
Người bán muốn chuyển tiền cho người thứ ba. Yêu cầu chuyển một phần tiền cho người không đứng tên trên giấy tờ là dấu hiệu cần hỏi lại. Tiền mua nhà nên đi vào tài khoản của người có quyền bán, theo đúng tỷ lệ nếu cả hai cùng ký.
Trình tự cho bên mua
Thứ tự sau áp dụng khi bạn đã thích căn nhà và người bán cho biết mình đã ly hôn. Bước nào chưa có giấy thì dừng ở bước đó.
- Xin bản chính hoặc bản sao có chứng thực của bản án hoặc quyết định ly hôn, kèm xác nhận đã có hiệu lực pháp luật.
- Đọc phần quyết định về tài sản, xác định căn nhà đã được chia chưa và chia cho ai, kèm nghĩa vụ thanh toán chênh lệch.
- Đối chiếu giấy chứng nhận: đã đăng ký biến động theo bản án chưa, còn tên người kia không, có ghi chú thế chấp không.
- Nếu chưa chia, đề nghị hai người cũ cùng ký hoặc lập văn bản chia tài sản có công chứng, đăng ký biến động trước khi bán.
- Xác minh người bán đã tái hôn hay chưa nếu căn nhà hình thành sau ngày ly hôn.
- Hỏi về người đang ở trong nhà, con chung và mọi khoản nợ, vụ kiện liên quan đến hai người cũ.
- Mang bộ giấy tờ đến tổ chức hành nghề công chứng nhờ xem trước, chỉ chuyển tiền lớn khi công chứng viên đồng ý chứng nhận.
Quy trình trông dài, nhưng phần lớn các bước chỉ là đọc giấy tờ người bán đã có sẵn. Người bán thật sự có quyền bán thường đưa đủ giấy mà không cần nhắc nhiều lần.
Câu hỏi thường gặp
Quyết định ly hôn ghi "tài sản tự thoả thuận" thì người đang giữ sổ có được bán không?
Không được bán một mình nếu căn nhà hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Tài sản chưa chia vẫn là tài sản chung của hai người cũ, việc bán cần cả hai cùng ký hoặc hai người phải chia tài sản xong bằng văn bản hợp lệ trước.
Bản án đã chia nhà cho người bán nhưng sổ còn tên hai người thì mua được chưa?
Nên yêu cầu người bán đăng ký biến động theo bản án để sổ đứng tên riêng mình trước. Khi sổ còn tên hai người, việc công chứng và sang tên dễ vướng, và nếu người bán chưa trả chênh lệch thì căn nhà còn có thể bị thi hành án.
Người chồng cũ ở nước ngoài, không về được thì làm sao bán căn nhà chung?
Người đó có thể uỷ quyền cho người khác ký thay theo hình thức phù hợp, thường lập tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài hoặc theo thủ tục hợp pháp hoá. Bên mua cần đọc kỹ phạm vi uỷ quyền và thời hạn trước khi nhận giấy.
Mua nhà của người đã ly hôn rồi tái hôn thì cần ai ký?
Nếu căn nhà có sau khi tái hôn thì có thể là tài sản chung với người vợ hoặc chồng mới. Nếu căn nhà được chia từ cuộc hôn nhân trước thì là tài sản riêng của người bán. Cần giấy tờ chứng minh nguồn gốc và ngày tháng để biết thuộc trường hợp nào.
Người vợ cũ nói chưa nhận đủ tiền chênh lệch theo bản án thì bên mua có bị ảnh hưởng không?
Có thể bị ảnh hưởng. Người được nhận tiền có quyền yêu cầu thi hành án, và cơ quan thi hành án có thể áp dụng biện pháp đối với tài sản của người phải trả, kể cả căn nhà. Bên mua nên yêu cầu người bán thanh toán xong và có giấy xác nhận trước khi giao dịch.