Khi căn nhà bạn vừa mua bị lập biên bản vì phần cơi nới, xây vượt phép do chủ cũ làm, cần tách hai chuyện: phạt tiền là trách nhiệm của người có hành vi vi phạm, còn biện pháp buộc khắc phục hậu quả như tháo dỡ phần sai thì gắn với công trình, có thể đặt lên vai người đang sở hữu. Vì vậy bạn có thể không phải nộp phạt thay chủ cũ, nhưng vẫn phải đối mặt với việc tháo dỡ hoặc không được công nhận phần đó.
Việc của bạn là chứng minh phần vi phạm có trước khi bạn nhận chuyển nhượng, thực hiện đúng quyền giải trình, và cân nhắc đòi người bán chịu thiệt hại nếu họ đã không nói rõ. Mức phạt và thời hiệu cụ thể nằm trong văn bản xử phạt về xây dựng đang hiệu lực, cơ quan lập biên bản phải nêu căn cứ; bài này tập trung vào cách xử lý của người mua.
Những phần hay bị lập biên bản sau khi đổi chủ
Tầng tum, phòng trên mái xây thêm. Rất nhiều nhà phố có giấy phép bốn tầng nhưng thực tế có thêm một phòng trên sân thượng. Khi bán, phần này thường được giới thiệu như “tặng thêm”, nhưng không có trên giấy chứng nhận và không có trong giấy phép.
Ban công, mái che vươn ra ngoài chỉ giới. Phần đua ra phía đường hoặc phía hẻm vượt quá mức cho phép, hoặc mái tôn che kín vỉa hè, dễ bị phát hiện khi địa phương rà soát trật tự đô thị.
Phần xây lấn sang đất công hoặc hành lang. Bếp phụ, nhà vệ sinh, tường rào xây trên phần đất không thuộc thửa đất ghi trong sổ. Đây vừa là vi phạm xây dựng, vừa là vấn đề đất đai.
Thay đổi kết cấu, đổi công năng. Đập tường chịu lực, nối hai căn liền kề, chuyển tầng trệt thành cửa hàng mở rộng ra mặt đường mà không xin phép điều chỉnh.
Gác lửng, vách ngăn chia phòng cho thuê. Nhà được chia thành nhiều phòng nhỏ, làm thêm gác lửng để cho thuê trọ. Ngoài chuyện xây dựng, kiểu cải tạo này còn kéo theo yêu cầu về phòng cháy, lối thoát nạn, nên khi đoàn kiểm tra liên ngành đi rà soát nhà trọ, phần này rất dễ bị ghi nhận.
Nhà xây không phép từ đầu. Trường hợp nặng nhất: cả căn nhà không có giấy phép dù thuộc diện phải xin, hoặc xây trên đất chưa được phép xây nhà ở. Khi đó vấn đề không chỉ là một phần cơi nới.
Phạt tiền và buộc khắc phục: ai chịu
Pháp luật xử lý vi phạm hành chính phân biệt hình thức xử phạt (như phạt tiền) với biện pháp khắc phục hậu quả (như buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm). Phạt tiền áp dụng với người thực hiện hành vi vi phạm, tức là người đã tổ chức xây dựng sai phép. Nếu chủ cũ là người xây và hành vi đã kết thúc trước khi bạn mua, về nguyên tắc bạn không phải là người bị phạt tiền cho hành vi đó.
Biện pháp khắc phục hậu quả thì khác. Luật Xử lý vi phạm hành chính cho phép áp dụng biện pháp khắc phục ngay cả khi đã hết thời hiệu xử phạt. Phần công trình sai vẫn tồn tại trên căn nhà bạn đang sở hữu, nên quyết định buộc tháo dỡ hay buộc khôi phục hiện trạng có thể được ban hành, và người đang quản lý, sử dụng công trình là người phải thực hiện. Cách xác định cụ thể ai phải làm, ai chịu chi phí phụ thuộc văn bản xử phạt về xây dựng hiện hành và hồ sơ vụ việc.
Ngoài ra, phần vi phạm thường không được ghi nhận vào giấy chứng nhận. Khi bạn muốn bán lại, thế chấp hay xin phép sửa chữa lớn, phần này sẽ tiếp tục là trở ngại cho tới khi được xử lý xong.
Khi đoàn kiểm tra đến lập biên bản
Phản ứng trong những phút đầu ảnh hưởng nhiều tới hồ sơ về sau. Hãy giữ bình tĩnh và làm theo trình tự:
- Đề nghị đoàn kiểm tra cho biết tên cơ quan, người lập biên bản, nội dung vi phạm được ghi nhận, căn cứ kiểm tra.
- Đọc kỹ biên bản trước khi ký. Kiểm phần mô tả hiện trạng, vị trí, diện tích, và ai được ghi là người vi phạm.
- Ghi ý kiến vào mục ý kiến của người được kiểm tra: phần công trình này có trước thời điểm bạn nhận chuyển nhượng (ghi ngày hợp đồng, ngày sang tên), bạn không phải người thực hiện việc xây dựng, đề nghị được giải trình bằng văn bản.
- Nếu không đồng ý với nội dung, bạn có quyền không ký, nhưng tốt hơn là ký kèm ý kiến không đồng ý, để biên bản phản ánh đủ quan điểm của bạn.
- Xin bản sao biên bản ngay tại chỗ hoặc hỏi rõ thời điểm nhận.
- Không tự ý tháo dỡ, sửa chữa phần bị lập biên bản trước khi có kết luận, trừ khi có nguy cơ mất an toàn và đã thông báo cho cơ quan đó.
Sau buổi kiểm tra, ghi lại ngay những gì đã diễn ra, ai có mặt, đã trao đổi gì. Những ghi chép này giúp bạn viết văn bản giải trình chính xác.
Chứng cứ cho thấy phần vi phạm có trước khi bạn mua
Gánh nặng của bạn là chứng minh mốc thời gian. Những tài liệu sau thường hữu ích:
- Hợp đồng chuyển nhượng, mô tả hiện trạng căn nhà khi mua, ảnh chụp ngày bàn giao có phần cơi nới.
- Tin rao bán của người bán, trong đó mô tả số tầng, phòng trên mái hoặc ảnh căn nhà.
- Ảnh chụp từ dịch vụ bản đồ, ảnh vệ tinh có ghi năm, ảnh cũ của hàng xóm hoặc của chính chủ cũ đăng trên mạng xã hội.
- Hoá đơn điện nước, hợp đồng cho thuê phòng của chủ cũ cho thấy phần đó đã được sử dụng từ trước.
- Lời xác nhận của tổ trưởng tổ dân phố, hàng xóm lâu năm về thời điểm xây.
- Hồ sơ giấy phép xây dựng cũ, bản vẽ hoàn công (nếu có) để so phần được phép với phần thực tế.
Đính kèm bản sao các tài liệu này vào văn bản giải trình gửi cơ quan có thẩm quyền xử lý, giữ bản gốc ở nhà.
Giải trình và các lựa chọn xử lý phần sai
Văn bản giải trình nên ngắn, rõ: bạn là ai, mua căn nhà khi nào, phần bị lập biên bản đã có từ trước theo các chứng cứ kèm theo, bạn không phải người thực hiện việc xây dựng, và đề nghị của bạn. Đề nghị có thể là xác định đúng người vi phạm, xem xét phần công trình có thuộc diện được tồn tại hay không, hoặc cho thời gian để bạn tự khắc phục.
Tuỳ quy định hiện hành và quy hoạch tại vị trí đó, một số phần sai có thể được xem xét điều chỉnh, cấp phép bổ sung nếu phù hợp quy hoạch và bảo đảm an toàn; phần khác buộc phải tháo dỡ. Bạn nên hỏi cơ quan cấp phép xây dựng ở địa phương xem phần của mình thuộc trường hợp nào trước khi bỏ tiền sửa.
Nếu buộc phải tháo dỡ, hãy lập biên bản hiện trạng trước khi tháo, giữ hoá đơn thuê thợ, vận chuyển phế thải. Đây là căn cứ khi bạn đòi người bán chịu chi phí. Không tháo dỡ khi đã có quyết định buộc khắc phục có thể dẫn tới cưỡng chế, khi đó chi phí cưỡng chế cũng do người phải thực hiện chịu.
Phần sai ảnh hưởng gì tới sổ, sửa nhà và vay vốn
Ngay cả khi không ai bị phạt, phần xây sai vẫn để lại hệ quả lâu dài cho người mua. Khi bạn đề nghị cập nhật tài sản gắn liền với đất lên giấy chứng nhận, văn phòng đăng ký đất đai sẽ đối chiếu với giấy phép và hồ sơ hoàn công; phần vượt phép thường không được ghi nhận. Giấy chứng nhận của bạn vì thế có thể chỉ ghi nhận diện tích sàn, số tầng thấp hơn thực tế.
Khi xin phép sửa chữa, cải tạo lớn, hồ sơ phải thể hiện hiện trạng. Cơ quan cấp phép có thể yêu cầu xử lý phần sai trước khi cấp phép mới. Ngân hàng nhận thế chấp thường chỉ định giá phần có trong giấy chứng nhận, và có thể yêu cầu cam kết của bạn về phần chưa hợp lệ.
Vì vậy, kể cả khi đoàn kiểm tra chưa ra quyết định gì, bạn nên lên kế hoạch cho phần này: hỏi khả năng hợp thức hoá nếu phù hợp quy hoạch, hoặc chấp nhận tháo dỡ phần không thể giữ để căn nhà “sạch” khi bán lại. Để nguyên tình trạng lơ lửng thường là phương án tốn kém nhất về lâu dài.
Đòi người bán chịu thiệt hại
Người bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cần thiết về tài sản bán, và bảo đảm tài sản đúng như đã cam kết. Nếu hợp đồng hoặc tin rao bán mô tả căn nhà “năm tầng” trong khi giấy phép chỉ có bốn, hoặc người bán biết phần cơi nới đã từng bị nhắc nhở mà không nói, bạn có căn cứ yêu cầu bồi thường chi phí tháo dỡ, phần giá trị bị mất, thậm chí yêu cầu giảm giá.
Ngược lại, nếu hợp đồng ghi rõ căn nhà mua theo hiện trạng, phần tầng tum chưa có trong sổ và bạn đã đồng ý, việc đòi người bán khó hơn nhiều, vì bạn đã biết rủi ro khi mua. Đây là điểm cần đọc lại hợp đồng kỹ trước khi gửi yêu cầu.
Bắt đầu bằng văn bản yêu cầu gửi người bán, nêu căn cứ, số tiền và thời hạn. Nếu không có kết quả, bạn có thể hoà giải ở cơ sở hoặc khởi kiện tại toà án nơi người bán cư trú. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là ba năm kể từ ngày bạn biết quyền lợi bị xâm phạm, thường tính từ ngày bạn biết về biên bản hoặc quyết định buộc khắc phục.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà có phần xây không phép thì có bị phạt thay chủ cũ không?
Phạt tiền áp dụng với người thực hiện hành vi vi phạm. Nếu chủ cũ là người xây và việc xây đã xong trước khi bạn mua, về nguyên tắc bạn không phải nộp phạt cho hành vi đó. Tuy vậy bạn có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả với phần công trình đang thuộc quyền sở hữu của mình.
Hết thời hiệu xử phạt thì phần cơi nới có được giữ không?
Hết thời hiệu thì không phạt tiền, nhưng Luật Xử lý vi phạm hành chính vẫn cho áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, như buộc tháo dỡ phần sai. Phần công trình đó cũng không vì thế mà được ghi nhận vào giấy chứng nhận. Bạn nên hỏi cơ quan cấp phép về khả năng xử lý cụ thể.
Có được tự sửa lại phần sai cho đúng phép trước khi có quyết định không?
Bạn có thể chủ động đề nghị khắc phục, nhưng nên báo bằng văn bản cho cơ quan đã lập biên bản và chờ hướng dẫn. Tự ý sửa có thể bị coi là tiếp tục xây dựng không phép, hoặc làm mất chứng cứ về hiện trạng ban đầu khi bạn cần đòi người bán.
Phần tầng tum không có trong sổ thì bán lại có sao không?
Phần không có trong giấy chứng nhận sẽ không được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng như tài sản hợp pháp. Bạn phải nói rõ với người mua sau, nếu không bạn lặp lại đúng rủi ro mà mình đang gặp. Ngân hàng cũng thường chỉ định giá phần có trong sổ.
Có nên nhờ luật sư không?
Nếu biên bản chỉ về phần nhỏ như mái che và bạn chấp nhận tháo dỡ, bạn có thể tự giải trình. Nếu phần vi phạm lớn, ảnh hưởng kết cấu, liên quan đất lấn chiếm, hoặc bạn muốn đòi người bán bồi thường số tiền đáng kể, nên nhờ luật sư xem hồ sơ trước khi gửi văn bản chính thức.