Khi giấy chứng nhận đã đứng tên bạn mà người bán chưa dọn đi hoặc người thuê của chủ cũ vẫn ở, bạn là chủ sở hữu nhưng không được tự ý thay khoá, dọn đồ hay cắt điện nước để lấy lại nhà. Con đường đúng là xác định tư cách của người đang ở, thương lượng có văn bản, hoà giải, và nếu cần thì khởi kiện yêu cầu giao nhà, sau đó nhờ cơ quan thi hành án thực hiện.
Hai tình huống cần tách bạch. Người bán chậm giao nhà là vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán, bạn có quyền đòi giao nhà và bồi thường. Người thuê của chủ cũ thì có thể có quyền ở tiếp tới hết hạn hợp đồng thuê, vì pháp luật về nhà ở bảo vệ bên thuê khi nhà đổi chủ. Nhầm hai chuyện này là cách nhanh nhất để biến mình thành người vi phạm.
Ai đang ở trong nhà và quyền của họ
Trước khi làm gì, hãy xác định chính xác người đang chiếm giữ căn nhà là ai và dựa trên cơ sở nào:
| Người đang ở | Cơ sở của họ | Hướng xử lý chính |
|---|---|---|
| Người bán và gia đình | Không còn quyền sở hữu; có thể có thoả thuận lùi ngày giao nhà | Đòi giao nhà theo hợp đồng; nếu có thoả thuận lùi thì đòi đúng hạn đã hẹn |
| Người thuê của chủ cũ, hợp đồng còn hạn | Hợp đồng thuê ký với chủ cũ trước khi bán | Thường được thuê tiếp đến hết hạn; bạn kế thừa vị trí bên cho thuê, nhận tiền thuê |
| Người thuê, hợp đồng đã hết hạn hoặc không có hợp đồng | Không còn cơ sở pháp lý vững | Thông báo chấm dứt, cho thời gian dọn đi hợp lý; hoà giải, kiện nếu cần |
| Họ hàng, người ở nhờ của chủ cũ | Thường chỉ là sự đồng ý miệng của chủ cũ | Yêu cầu chủ cũ phối hợp; thông báo bằng văn bản; kiện đòi nhà nếu không đi |
Đề nghị người đang ở xuất trình hợp đồng thuê hoặc văn bản cho ở nhờ nếu có. Cũng nên hỏi người bán, vì hợp đồng mua bán đáng ra phải ghi căn nhà đang cho thuê hay không.
Những việc tuyệt đối không tự làm
Tâm lý “nhà của mình, mình có quyền vào” rất dễ hiểu, nhưng tự thay khoá khi người khác còn ở, dọn đồ của họ ra ngoài, cắt điện nước, hay rủ người đến gây áp lực đều là hành vi trái luật. Tuỳ mức độ, bạn có thể bị xử phạt hành chính, bị kiện đòi bồi thường tài sản bị hư hỏng, mất mát, và trong trường hợp nghiêm trọng có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về các hành vi xâm phạm chỗ ở hoặc huỷ hoại tài sản.
Điều đáng tiếc là những hành vi này còn làm bạn mất lợi thế pháp lý. Từ vị trí người có quyền rõ ràng, bạn trở thành người vi phạm, và người đang ở có thêm căn cứ để kéo dài tranh chấp.
Nếu cần vào nhà để kiểm tra hiện trạng, hãy hẹn trước, đi cùng người làm chứng hoặc đại diện tổ dân phố, ghi biên bản. Nếu có dấu hiệu người đang ở cố ý phá hỏng tài sản, hãy trình báo công an cấp xã thay vì tự xử lý.
Trình tự lấy lại nhà từ người bán chậm giao
Người bán đã nhận đủ tiền nhưng xin ở thêm “vài tuần”, rồi vài tháng. Trình tự dưới đây vừa giữ quan hệ vừa giữ quyền của bạn:
- Kiểm lại hợp đồng chuyển nhượng: ngày giao nhà, tình trạng giao, khoản phạt khi chậm giao (nếu có). Nhiều hợp đồng mua bán nhà không ghi ngày giao cụ thể, khi đó áp dụng thời hạn hợp lý và những gì hai bên đã thoả thuận khác.
- Gửi văn bản yêu cầu giao nhà, nêu ngày cuối cùng, nhắc điều khoản hợp đồng. Gửi bằng đường bưu chính có báo phát và qua tin nhắn.
- Nếu người bán có lý do chính đáng và bạn đồng ý cho ở thêm, lập văn bản thoả thuận: thời hạn cụ thể, khoản tiền sử dụng nhà trong thời gian ở thêm, trách nhiệm về điện nước, hư hỏng, khoản phạt nếu quá hạn.
- Hết hạn mà vẫn không giao, đề nghị hoà giải tại tổ hoà giải ở cơ sở nơi có nhà. Hoà giải thành thì lập biên bản có chữ ký.
- Hoà giải không thành, khởi kiện tại toà án có thẩm quyền yêu cầu người bán giao nhà và bồi thường thiệt hại (ví dụ tiền thuê chỗ ở khác trong thời gian chờ).
- Có bản án hoặc quyết định có hiệu lực mà người bán vẫn không giao, nộp đơn yêu cầu thi hành án dân sự để cơ quan thi hành án tổ chức cưỡng chế giao nhà.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, yêu cầu của chủ sở hữu đòi lại tài sản không bị giới hạn thời hiệu khởi kiện, nhưng các yêu cầu bồi thường đi kèm thì có. Vì vậy đừng để lâu.
Khi người thuê của chủ cũ còn hợp đồng
Pháp luật về nhà ở theo nguyên tắc bảo vệ bên thuê: khi chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu mà thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Bạn trở thành bên cho thuê mới, có quyền nhận tiền thuê từ thời điểm sở hữu, và có nghĩa vụ như bên cho thuê theo hợp đồng.
Việc cần làm ngay là gặp người thuê, cùng chủ cũ nếu được, để xác nhận: hợp đồng còn hạn tới khi nào, tiền thuê đã trả trước tới tháng nào, tiền đặt cọc thuê đang do ai giữ. Tiền cọc của người thuê là chuyện hay bị bỏ quên. Nếu chủ cũ giữ cọc mà không chuyển cho bạn, khi hợp đồng kết thúc người thuê sẽ đòi bạn trả. Hãy thoả thuận với chủ cũ về khoản này, tốt nhất đã ghi trong hợp đồng mua bán.
Nếu bạn cần nhà sớm hơn hạn thuê, đường đúng là thương lượng chấm dứt trước hạn với người thuê, thường kèm khoản hỗ trợ chuyển chỗ ở. Đơn phương chấm dứt chỉ được khi có căn cứ luật định, ví dụ người thuê không trả tiền thuê theo thời hạn đã thoả thuận, sử dụng nhà sai mục đích, cố ý làm hư hỏng nhà, và phải báo trước theo quy định.
Tính thiệt hại khi người bán chậm giao nhà
Nếu hợp đồng có điều khoản phạt chậm giao nhà, bạn đòi theo mức đã thoả thuận. Nếu không có, bạn vẫn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế, nhưng phải chứng minh được thiệt hại và mối liên hệ với việc chậm giao. Các khoản thường được xem xét là tiền thuê chỗ ở khác trong thời gian chờ, chi phí lưu kho đồ đạc, khoản tiền bạn đã cam kết cho thuê lại mà phải huỷ.
Hãy giữ hợp đồng thuê nhà tạm, phiếu thu tiền thuê, hoá đơn kho bãi, thư từ với người định thuê lại. Ghi rõ ngày người bán lẽ ra phải giao nhà và ngày thực tế giao. Những khoản như “bực mình, mất thời gian” khó được chấp nhận nếu không quy được thành tiền có chứng từ.
Ví dụ giả định: hợp đồng hẹn giao nhà ngày 1, người bán giao ngày 1 của ba tháng sau; trong thời gian đó gia đình bạn thuê một căn hộ với giá cố định mỗi tháng. Ba tháng tiền thuê có phiếu thu là con số bạn có thể đưa vào yêu cầu bồi thường, cùng các khoản phạt nếu hợp đồng có ghi.
Đòi chủ cũ chịu trách nhiệm khi không nói về người thuê
Nếu hợp đồng mua bán không đề cập việc căn nhà đang cho thuê, hoặc người bán khẳng định “nhà trống, giao ngay”, việc bạn phải chờ người thuê ở hết hạn là thiệt hại do người bán không cung cấp thông tin. Bạn có thể yêu cầu người bán bồi thường những khoản có chứng cứ: tiền thuê chỗ ở tạm của bạn, chi phí thoả thuận để người thuê đi sớm, khoản chênh lệch nếu bạn phải lùi kế hoạch kinh doanh.
Ngược lại, nếu hợp đồng đã ghi rõ căn nhà đang cho thuê tới một ngày cụ thể và bạn đồng ý mua kèm hợp đồng thuê, bạn khó đòi thêm. Đây lại là lý do nên đọc kỹ phần mô tả hiện trạng trong hợp đồng mua bán.
Trong mọi tranh chấp có nhiều bên như thế này, một buổi gặp ba bên có biên bản thường giải quyết được nhiều hơn những tin nhắn qua lại. Nếu số tiền lớn hoặc có người đang ở cố ý không hợp tác, hãy hỏi người làm nghề trước khi gửi văn bản cứng rắn.
Biên bản nhận nhà khi cuối cùng được giao
Chỉ số điện, nước, internet. Chụp ảnh đồng hồ, ghi số vào biên bản, đề nghị bên giao thanh toán đến ngày giao và đổi tên hợp đồng dịch vụ.
Chìa khoá, thẻ từ, điều khiển cổng. Ghi số lượng; nên thay khoá ngay sau khi nhận vì không biết đã có bao nhiêu bản sao.
Hiện trạng nhà và tài sản để lại. Liệt kê đồ đạc được để lại theo thoả thuận, ghi rõ tình trạng. Đồ không thuộc thoả thuận mà bên giao bỏ lại thì ghi vào biên bản và thông báo thời hạn đến lấy.
Các khoản còn nợ. Phí quản lý, phí vệ sinh, tiền thuê bên giao còn nợ chủ cũ hoặc ban quản lý. Ghi rõ ai chịu, hạn thanh toán, và câu xác nhận sau ngày giao mọi khoản phát sinh mới thuộc về bạn.
Giấy tờ đi kèm căn nhà. Bản vẽ, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng lắp đặt điện nước, phiếu bảo hành thiết bị nếu người bán còn giữ. Những giấy này giúp bạn khi sửa chữa hoặc bán lại về sau.
Người ký biên bản. Bên giao phải là người bán hoặc người được uỷ quyền hợp lệ; nếu người thuê trả nhà thì có thêm chữ ký người thuê. Mỗi bên giữ một bản, kèm ảnh chụp hiện trạng ngày giao.
Câu hỏi thường gặp
Người thuê không chịu trả tiền thuê cho chủ mới thì làm sao?
Hãy gửi văn bản thông báo bạn đã là chủ sở hữu, kèm bản sao giấy chứng nhận và thông tin tài khoản nhận tiền thuê, tốt nhất có xác nhận của chủ cũ. Nếu người thuê vẫn không trả theo thời hạn đã thoả thuận, đó có thể là căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê theo quy định.
Người bán xin ở thêm một tháng, có nên đồng ý không?
Có thể đồng ý nếu bạn chưa cần nhà ngay, nhưng phải có văn bản ghi thời hạn, tiền sử dụng nhà, trách nhiệm chi phí và khoản phạt nếu quá hạn. Lời hứa miệng khiến bạn khó chứng minh mốc thời gian khi cần khởi kiện.
Thuê người đến "mời" người ở ra khỏi nhà có được không?
Không nên. Dùng người để gây áp lực, đe doạ hoặc cưỡng ép người đang ở rời đi là hành vi trái luật và có thể khiến bạn bị xử lý. Việc buộc giao nhà phải đi qua bản án hoặc quyết định có hiệu lực và do cơ quan thi hành án thực hiện.
Kiện đòi nhà có cần hoà giải ở cơ sở trước không?
Với nhiều tranh chấp về nhà ở, hoà giải ở cơ sở là bước nên làm và đôi khi toà án yêu cầu chứng minh đã hoà giải tuỳ loại tranh chấp. Hỏi bộ phận nhận đơn của toà án nơi có nhà để biết hồ sơ cần có gì.
Nhà đang có người thuê thì ngân hàng có nhận thế chấp không?
Ngân hàng vẫn có thể nhận thế chấp nhà đang cho thuê, nhưng sẽ hỏi về hợp đồng thuê và có thể yêu cầu thông báo cho bên thuê. Hãy chuẩn bị bản sao hợp đồng thuê khi làm hồ sơ vay.
Đồ đạc người bán để lại sau khi dọn đi thì xử lý thế nào?
Không nên tự ý vứt bỏ hay bán đi. Lập biên bản liệt kê đồ còn lại, thông báo bằng văn bản cho người bán thời hạn đến nhận. Hết hạn mà không nhận thì giữ biên bản và chứng cứ đã thông báo, có thể nhờ tổ dân phố chứng kiến khi xử lý.