Việc chủ cũ hoặc người thân của họ vẫn còn đăng ký thường trú tại căn nhà bạn đã mua không làm họ có quyền sở hữu hay quyền ở trong nhà. Quyền sở hữu xác định theo giấy chứng nhận và đăng ký sang tên, còn đăng ký cư trú là thông tin quản lý dân cư. Tuy vậy, để thông tin cư trú tại địa chỉ nhà mình khớp với thực tế, bạn nên đề nghị cơ quan đăng ký cư trú xoá thường trú của những người không còn sống tại đó.
Luật Cư trú 2020 coi việc quyền sở hữu chỗ ở đã chuyển cho người khác là một trường hợp xoá đăng ký thường trú, trừ khi chủ sở hữu mới đồng ý cho họ tiếp tục thường trú. Người thuộc diện bị xoá có trách nhiệm làm thủ tục; nếu họ không làm, cơ quan đăng ký cư trú có thể xem xét xoá theo quy định. Bài này giải thích cách bạn kiểm tra, đề nghị và giữ chứng cứ.
Vì sao chuyện này vẫn xảy ra sau khi đã bỏ sổ hộ khẩu
Từ ngày 1/1/2023, sổ hộ khẩu giấy và sổ tạm trú giấy không còn giá trị sử dụng; thông tin cư trú được quản lý trên cơ sở dữ liệu về cư trú gắn với số định danh cá nhân. Nhiều người nghĩ rằng không còn sổ thì không còn chuyện “hộ khẩu ở nhờ”, nhưng thực tế thông tin thường trú của từng người vẫn gắn với một địa chỉ chỗ ở cụ thể.
Khi bán nhà, người bán thường lo xong việc công chứng, nộp thuế, sang tên, còn thủ tục chuyển thường trú sang chỗ ở mới thì chậm hoặc bỏ quên, nhất là khi họ dọn đến nhà thuê, ở với con cháu, hoặc ra nước ngoài. Có khi người đăng ký thường trú tại nhà không phải người bán mà là anh chị em, con cái đã đi làm xa từ lâu.
Vì không còn sổ giấy để nhìn, người mua thường chỉ phát hiện khi làm thủ tục cư trú cho gia đình mình, khi có thư từ, giấy triệu tập gửi tên người lạ đến địa chỉ nhà, hoặc khi cán bộ khu phố rà soát dân cư.
Việc còn thường trú của người khác ảnh hưởng gì đến bạn
Không ảnh hưởng quyền sở hữu. Giấy chứng nhận đứng tên bạn là căn cứ quyền sở hữu. Thông tin cư trú của người khác không tạo cho họ quyền đòi ở hay quyền chia tài sản.
Thư từ, giấy tờ gửi nhầm. Giấy mời, giấy triệu tập, thông báo của cơ quan nhà nước, thư đòi nợ của tổ chức tín dụng có thể gửi đến địa chỉ nhà bạn vì người đó vẫn đăng ký thường trú ở đây. Bạn không có nghĩa vụ nhận thay, nhưng sự phiền phức là có thật.
Khó khăn khi đăng ký cư trú cho người thân của bạn. Khi bạn làm thủ tục cho gia đình mình, cơ quan đăng ký cư trú sẽ thấy tại địa chỉ đã có người khác thường trú. Thông thường điều này không cản trở việc đăng ký của bạn, nhưng có thể phát sinh câu hỏi cần giải trình.
Thông tin khu dân cư không khớp thực tế. Tổ dân phố, cán bộ khu phố dựa vào dữ liệu cư trú để rà soát, phát giấy mời họp, thu các khoản đóng góp, tổ chức khám nghĩa vụ quân sự, bầu cử. Khi dữ liệu còn tên người cũ, những việc này dễ nhầm lẫn và bạn sẽ là người phải giải thích nhiều lần.
Rắc rối khi bạn bán lại hoặc cho thuê. Người mua tiếp theo có thể lo ngại khi thấy địa chỉ còn người lạ thường trú. Làm sạch thông tin cư trú giúp giao dịch sau suôn sẻ hơn.
Kiểm tra và đề nghị xoá thường trú
Thủ tục cụ thể có thể điều chỉnh theo hướng dẫn của Bộ Công an, nhưng trình tự chung như sau:
- Hỏi người bán xem họ và người thân đã làm thủ tục đăng ký thường trú ở chỗ ở mới chưa. Khi họ đăng ký thường trú ở nơi mới, thông tin tại địa chỉ cũ sẽ được cập nhật.
- Nếu chưa, gửi văn bản (hoặc tin nhắn có lưu) đề nghị họ làm thủ tục trong một thời hạn, nhắc rằng chủ sở hữu mới không đồng ý cho tiếp tục thường trú.
- Liên hệ công an cấp xã nơi có nhà, hỏi về tình trạng đăng ký thường trú tại địa chỉ và thủ tục đề nghị xoá. Mang giấy chứng nhận đã sang tên, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ tuỳ thân.
- Nộp văn bản đề nghị xoá đăng ký thường trú đối với những người không còn sinh sống tại nhà, nêu căn cứ quyền sở hữu đã chuyển và bạn không đồng ý cho họ tiếp tục thường trú. Có thể nộp trực tiếp hoặc qua Cổng dịch vụ công nếu thủ tục được hỗ trợ trực tuyến.
- Theo dõi kết quả, xin xác nhận hoặc tra cứu lại thông tin cư trú tại địa chỉ sau khi được giải quyết.
Thời hạn người thuộc diện xoá phải tự làm thủ tục và các mốc liên quan được quy định trong Luật Cư trú 2020 và văn bản hướng dẫn; khi nộp đề nghị, hãy hỏi cán bộ tiếp nhận về thời gian xử lý trong trường hợp cụ thể của bạn.
Khi người cũ đồng ý thì nên đi cùng
Cách nhanh và êm nhất là người bán tự chủ động đăng ký thường trú ở nơi mới. Khi họ đã có chỗ ở hợp pháp mới, thủ tục của họ là đăng ký thường trú tại đó, và thông tin ở địa chỉ nhà bạn sẽ tự cập nhật theo. Bạn chỉ cần nhắc và theo dõi.
Nếu người bán chưa có chỗ ở hợp pháp để đăng ký, ví dụ đang ở nhà thuê mà chủ nhà chưa đồng ý cho đăng ký, họ có thể đăng ký tạm trú ở nơi mới. Đây là chuyện họ cần tự giải quyết, nhưng biết được hoàn cảnh này giúp bạn không nghĩ họ cố tình gây khó dễ.
Một số người bán, nhất là người lớn tuổi, ngại đi làm thủ tục. Bạn có thể hỗ trợ bằng cách cùng họ đến công an cấp xã, hoặc hướng dẫn họ nộp trực tuyến. Một chút giúp đỡ thường nhanh hơn nhiều so với đề nghị xoá theo diện người không tự làm.
Hồ sơ nên mang khi đến công an cấp xã
Cán bộ tiếp nhận cần xác định bạn là chủ sở hữu và căn cứ để xoá thông tin của người khác. Chuẩn bị đủ giúp bạn khỏi phải đi lại nhiều lần:
- Giấy tờ tuỳ thân của bạn (thẻ căn cước) và của người được uỷ quyền nếu nhờ người khác đi.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đã đứng tên bạn, hoặc trang ghi biến động đã cập nhật sang tên; mang bản gốc để đối chiếu và bản sao để nộp.
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán nhà đã công chứng, chứng thực.
- Văn bản đề nghị xoá đăng ký thường trú, ghi họ tên, năm sinh (nếu biết) của từng người còn thường trú, nêu căn cứ quyền sở hữu đã chuyển và việc bạn không đồng ý cho họ tiếp tục thường trú.
- Bằng chứng bạn đã đề nghị người cũ tự làm thủ tục: tin nhắn, văn bản gửi đi, phiếu báo phát.
- Nếu có: thư từ, giấy tờ gửi đến địa chỉ ghi tên người cũ, cho thấy họ không còn sinh sống tại đây.
Mẫu văn bản và danh mục giấy tờ có thể khác tuỳ hướng dẫn hiện hành của ngành công an. Gọi trước hoặc hỏi tại bộ phận một cửa để biết nơi nhận có dùng mẫu riêng hay không, và thủ tục có làm được trực tuyến không.
Trường hợp phức tạp: người thường trú là người lạ, người đang ở nước ngoài
Có những căn nhà qua nhiều đời chủ, tại địa chỉ còn thông tin thường trú của người mà cả bạn lẫn người bán đều không liên lạc được. Có người đã ra nước ngoài định cư nhiều năm. Trong những trường hợp này, bạn không thể chờ họ tự làm thủ tục. Hãy trình bày rõ với công an cấp xã, nộp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, và đề nghị cơ quan xác minh, xoá theo thẩm quyền.
Luật Cư trú 2020 có các trường hợp xoá đăng ký thường trú khác như người vắng mặt liên tục tại nơi thường trú trong một thời gian dài không khai báo tạm vắng, người đã định cư ở nước ngoài. Cơ quan đăng ký cư trú sẽ xác minh trước khi xoá, nên thời gian có thể lâu hơn. Đừng tự khai thông tin không chắc chắn về người khác.
Nếu sau khi xoá, người đó quay về và cho rằng mình bị xoá sai, họ có quyền khiếu nại quyết định hành chính. Hồ sơ đề nghị của bạn càng rõ ràng, có căn cứ, thì càng ít rủi ro rắc rối về sau.
Ghi sẵn vào hợp đồng ở lần mua sau
Chuyện thường trú còn sót lại hoàn toàn tránh được nếu được tính trước khi ký hợp đồng mua bán. Bạn có thể đề nghị đưa vào hợp đồng hoặc văn bản thoả thuận kèm theo một điều khoản: bên bán cam kết trong một thời hạn nhất định kể từ ngày ký, mọi người đang đăng ký thường trú tại địa chỉ nhà sẽ làm thủ tục chuyển đi; nếu quá hạn, bên mua được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xoá và bên bán phối hợp cung cấp thông tin.
Một cách khác là giữ lại một khoản nhỏ trong số tiền thanh toán cuối cùng, chỉ trả khi bên bán đã hoàn tất việc chuyển thường trú. Cách này hiệu quả vì tạo động lực rõ ràng, nhưng cần ghi cụ thể trong hợp đồng để không bị coi là chậm thanh toán.
Trước khi đặt cọc, bạn cũng có thể hỏi thẳng người bán: tại nhà hiện có ai đăng ký thường trú, họ dự định chuyển về đâu. Câu trả lời ngập ngừng là tín hiệu để bạn đưa điều khoản trên vào hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Người còn thường trú ở nhà có quyền đòi vào ở không?
Không. Đăng ký thường trú là thông tin quản lý cư trú, không tạo quyền sở hữu hay quyền sử dụng nhà. Quyền vào ở phụ thuộc sự đồng ý của chủ sở hữu hoặc một hợp đồng thuê, cho ở nhờ còn hiệu lực.
Bạn có phải đợi người cũ xoá xong mới đăng ký thường trú cho gia đình mình được không?
Thông thường không cần đợi. Chủ sở hữu có chỗ ở hợp pháp có quyền đăng ký thường trú tại đó. Tuy vậy cán bộ có thể hỏi về những người đang có thông tin tại địa chỉ, nên mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và nộp đề nghị xoá song song.
Có nên đồng ý cho người bán tiếp tục để thường trú một thời gian?
Bạn có thể đồng ý nếu muốn giúp, nhưng nên có văn bản ghi rõ thời hạn và việc đồng ý chỉ về cư trú, không phải cho ở hay cho thuê. Khi hết thời hạn, yêu cầu họ làm thủ tục tại nơi ở mới.
Thư triệu tập, thư đòi nợ gửi tên người cũ đến nhà thì xử lý thế nào?
Bạn không có nghĩa vụ nhận thay. Có thể từ chối nhận hoặc ghi chú người này không còn ở địa chỉ này và báo lại cho bên gửi. Đó cũng là chứng cứ bổ sung khi bạn đề nghị cơ quan đăng ký cư trú xoá thông tin.
Mua căn hộ chung cư thì thủ tục có khác nhà riêng lẻ không?
Nguyên tắc xoá đăng ký thường trú như nhau. Với căn hộ, ban quản lý toà nhà thường có danh sách cư dân, bạn nên báo cả ban quản lý để cập nhật. Thủ tục cư trú vẫn làm ở công an cấp xã nơi có toà nhà.