Trước khi mua một căn shophouse trong dự án, bạn cần đối chiếu bốn thứ: ô đất của căn có chức năng gì trong quy hoạch chi tiết được duyệt, căn được xây theo giấy phép hay thiết kế nào, sổ của căn sẽ ghi loại đất và thời hạn ra sao, và quy chế của khu cho phép bạn kinh doanh những gì. Chữ shophouse trên biển quảng cáo không cho biết những điều này.
Trong thực tế, hai căn shophouse cạnh nhau có thể nằm trên hai loại đất khác nhau, một căn là nhà ở trên đất ở lâu dài, một căn là công trình thương mại trên đất có thời hạn. Bài này đi theo thứ tự người mua cần làm, kèm dấu hiệu đỏ ở từng bước. Phần vận hành sau khi đã sở hữu, như cho thuê hay cải tạo, không bàn ở đây.
Vì sao phải đối chiếu từng căn
Tên gọi shophouse được dùng cho nhiều sản phẩm có pháp lý khác nhau. Phổ biến nhất là nhà ở liền kề trong khu đô thị, nằm trên trục đường lớn, được thiết kế để tầng dưới mở cửa hàng. Về pháp lý đây là nhà ở riêng lẻ trên đất ở. Loại thứ hai là công trình thương mại xây trên ô đất thương mại dịch vụ, có thời hạn theo dự án. Loại thứ ba là phần diện tích thương mại ở khối đế toà chung cư.
Một khu đô thị có thể có cả loại thứ nhất và thứ hai, nằm xen nhau hoặc nằm ở hai trục đường khác nhau. Bảng giá thường chênh nhau, nhưng tài liệu bán hàng có thể gọi chung là shophouse. Người mua chỉ nhìn mặt tiền và vị trí sẽ không phân biệt được.
Hệ quả của sự khác nhau rất cụ thể: thời hạn sử dụng đất, việc đăng ký thường trú, việc được xây sửa, chuyển đổi công năng, nghĩa vụ tài chính khi sang tên, và giá trị khi thế chấp vay vốn. Vì vậy, việc kiểm phải làm theo từng mã căn, không làm chung cho cả dự án.
Bốn thứ cần đối chiếu cho một căn
Bảng dưới gom bốn nhóm đối chiếu. Mỗi nhóm có nơi tìm và dấu hiệu nên khiến bạn hỏi thêm.
| Đối chiếu | Tìm ở đâu | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|
| Chức năng ô đất của căn | Bản vẽ quy hoạch chi tiết được duyệt, ký hiệu ô đất | Căn nằm trong ô đất thương mại dịch vụ nhưng được giới thiệu là đất ở |
| Loại đất, thời hạn ghi trên sổ | Quyết định giao đất của dự án, giấy chứng nhận mẫu | Hợp đồng không ghi thời hạn hoặc ghi chung chung |
| Thiết kế, số tầng, mật độ | Giấy phép xây dựng hoặc thiết kế được thẩm định, quy chế kiến trúc | Căn mẫu xây thêm tầng tum, cơi nới so với bản vẽ |
| Quy chế khai thác thương mại | Quy chế quản lý khu đô thị, phụ lục hợp đồng | Không có quy chế, hoặc có danh sách ngành nghề bị hạn chế mà bên bán không nói |
| Tình trạng căn | Hợp đồng, biên bản bàn giao | Bàn giao xây thô nhưng hợp đồng không nói ai cấp phép hoàn thiện |
Nếu dự án đã cấp sổ cho một số căn, xin bản chụp một giấy chứng nhận mẫu cùng loại với căn bạn định mua đã che thông tin cá nhân. Đây là cách nhanh nhất để thấy loại đất và thời hạn thực tế.
Đọc chức năng ô đất trên bản vẽ quy hoạch
Ký hiệu ô đất. Bản vẽ quy hoạch chi tiết chia khu đô thị thành nhiều ô, mỗi ô có ký hiệu và chức năng: đất ở liền kề, đất ở biệt thự, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp, đất cây xanh. Bạn hỏi bên bán căn của mình thuộc ô nào và xin xem phần bản vẽ đó.
Các chỉ tiêu đi kèm. Mỗi ô có mật độ xây dựng, tầng cao tối đa, khoảng lùi. Căn shophouse được giới thiệu là xây năm tầng trong khi ô đất chỉ cho phép bốn tầng là dấu hiệu phần thiết kế đã vượt quy hoạch.
Đất hỗn hợp là trường hợp cần hỏi kỹ. Ô đất hỗn hợp có thể gồm cả phần đất ở và phần thương mại dịch vụ. Căn của bạn thuộc phần nào phải được ghi rõ trong hồ sơ dự án và hợp đồng.
Quy hoạch có điều chỉnh không. Khu đô thị lớn thường được điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. Bản vẽ trong tài liệu bán hàng có thể là bản cũ. Hỏi bản quy hoạch được duyệt mới nhất và đối chiếu ký hiệu ô đất trên bản đó. Thủ tục tra cứu quy hoạch nói chung có hướng dẫn riêng trong cụm.
Hạ tầng xung quanh ô đất. Giá trị kinh doanh của shophouse phụ thuộc nhiều vào đường trước mặt, vỉa hè và chỗ đỗ xe. Trên bản vẽ quy hoạch, bạn xem lộ giới con đường trước căn, vỉa hè rộng bao nhiêu, có dải cây xanh hay làn đỗ xe không, và phía đối diện là ô đất chức năng gì. Một dãy shophouse nhìn ra công viên sẽ có lượng khách khác hẳn dãy nhìn ra trường học hay bãi đỗ xe tập trung, dù cùng một giá niêm yết.
Thiết kế, xây thô và quy chế kiến trúc
Nhiều dự án bàn giao shophouse ở dạng xây thô hoàn thiện mặt ngoài, người mua tự hoàn thiện bên trong. Dự án cũng thường có quy chế quản lý kiến trúc: màu sơn, vật liệu mặt đứng, kích thước mái hiên, biển hiệu, chiều cao tầng một. Người mua phải tuân theo khi hoàn thiện và cả khi sửa chữa sau này.
Trước khi ký, hãy hỏi: phần hoàn thiện bên trong có cần xin phép không, hồ sơ nộp ở đâu, có phải nộp thiết kế cho chủ đầu tư hoặc ban quản lý khu duyệt trước không. Với nhà ở riêng lẻ trong dự án đã có quy hoạch chi tiết và thiết kế được thẩm định, có trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định; nhưng nếu bạn thay đổi kết cấu, tăng tầng, thì lại thuộc diện phải xin. Đối chiếu với cơ quan cấp phép hiện hành nơi có dự án.
Một điểm hay bị bỏ qua là việc hoàn công và cập nhật nhà lên sổ. Nếu chủ đầu tư bàn giao xây thô và sổ mới chỉ ghi quyền sử dụng đất, sau khi bạn hoàn thiện, việc ghi nhận nhà vào sổ cần hồ sơ hoàn công đúng thiết kế. Phần hoàn thiện sai quy chế có thể không được ghi nhận, và ảnh hưởng khi bạn bán lại hay thế chấp.
Ví dụ giả định: một người mua căn shophouse xây thô ở một khu đô thị tại Hưng Yên, tự làm thêm một tầng tum lớn để làm kho. Khi đi làm thủ tục ghi nhận nhà vào sổ, phần tầng tum không có trong thiết kế được duyệt nên không được ghi nhận, và ban quản lý khu yêu cầu khắc phục theo quy chế.
Quy chế khai thác thương mại cần hỏi
Mục đích mua shophouse thường là kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. Những điểm sau ảnh hưởng trực tiếp đến việc đó và nên có câu trả lời bằng văn bản:
- Khu có danh sách ngành nghề bị hạn chế hoặc không được kinh doanh không, ví dụ các ngành gây ồn, gây mùi, cần kho bãi lớn.
- Giờ hoạt động, giờ nhận hàng, nơi dừng đỗ xe tải, xe khách có bị giới hạn không.
- Quy định về biển hiệu, mái che, sử dụng vỉa hè trước cửa.
- Phí quản lý, phí dịch vụ cho shophouse có khác nhà ở liền kề thông thường không.
- Khi kinh doanh, nghĩa vụ về phòng cháy chữa cháy đối với nhà vừa ở vừa kinh doanh hoặc công trình thương mại áp dụng thế nào.
- Căn có dùng được làm địa điểm đăng ký kinh doanh hoặc trụ sở doanh nghiệp không, căn cứ vào loại công trình ghi trên sổ.
Quy chế khai thác thường do chủ đầu tư ban hành và có thể được sửa đổi. Hãy hỏi cơ chế sửa đổi, ai quyết định, và người mua có được tham gia ý kiến không.
Thứ tự làm trước khi trả tiền đợt đầu
Dưới đây là trình tự gợi ý cho người mua chưa từng làm, tính từ khi nhận được bảng giá và mã căn:
- Ghi mã căn, hỏi bên bán ô đất và ký hiệu quy hoạch tương ứng.
- Xin xem quyết định giao đất của dự án và giấy chứng nhận mẫu cùng loại căn.
- Đối chiếu loại đất, thời hạn với hợp đồng mẫu; nếu khác, dừng lại hỏi.
- Xin bản quy chế quản lý kiến trúc và quy chế khai thác thương mại, đọc phần ngành nghề và hoàn thiện.
- Kiểm dự án đã đủ điều kiện bán chưa nếu căn còn hình thành trong tương lai, theo danh mục dự án trên PhapLy.net.
- Hỏi về tình trạng thế chấp của dự án và cam kết giải chấp.
- Ra thực địa xem căn và các căn xung quanh, chú ý những căn đã hoàn thiện có làm đúng quy chế không, vỉa hè và chỗ đỗ xe thực tế thế nào.
Loại đất ảnh hưởng tới vay vốn, thế chấp và bán lại
Người mua shophouse thường vay ngân hàng và sau này có thể bán lại hoặc thế chấp để vay vốn kinh doanh. Ngân hàng định giá và nhận thế chấp dựa trên giấy tờ, nên loại đất và thời hạn ghi trên sổ ảnh hưởng trực tiếp. Căn trên đất có thời hạn, phần thời hạn còn lại càng ngắn thì càng dễ bị hỏi kỹ khi thẩm định.
Khi bán lại, người mua sau cũng sẽ kiểm đúng những điều bạn đang kiểm. Một căn mà hồ sơ rõ ràng, đã có sổ, hoàn thiện đúng quy chế thường dễ giao dịch hơn căn có phần xây thêm chưa được ghi nhận hay căn còn vướng thế chấp dự án. Nghĩa vụ thuế, phí khi chuyển nhượng phụ thuộc loại tài sản và giá giao dịch, bạn nên hỏi cơ quan thuế hoặc người làm nghề cho trường hợp cụ thể.
Ngoài ra, nếu căn nằm trên đất thương mại dịch vụ và bạn định để cả gia đình ở, câu chuyện cư trú cũng cần được tính đến như với condotel và officetel. Đặt các câu hỏi này lên bàn ngay từ đầu giúp bạn so sánh hai căn có giá khác nhau một cách công bằng hơn, thay vì chỉ so vị trí và mặt tiền.
Câu hỏi thường gặp
Shophouse có sổ đỏ lâu dài không?
Tuỳ loại. Shophouse là nhà ở liền kề trên đất ở thường có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài; shophouse trên đất thương mại dịch vụ có thời hạn theo dự án. Đọc quyết định giao đất và giấy chứng nhận mẫu để biết căn của bạn thuộc loại nào.
Làm sao biết căn shophouse nằm trên ô đất gì?
Hỏi bên bán ký hiệu ô đất của căn và xin xem phần bản vẽ quy hoạch chi tiết được duyệt mới nhất. Bạn cũng có thể hỏi cơ quan quản lý quy hoạch nơi có dự án để đối chiếu.
Mua shophouse xây thô rồi tự hoàn thiện có cần xin phép không?
Tuỳ quy định và mức độ thay đổi. Hoàn thiện đúng thiết kế được duyệt có thể không cần xin phép, nhưng thay đổi kết cấu hoặc tăng tầng thì phải xin. Nhiều khu còn yêu cầu nộp thiết kế hoàn thiện cho ban quản lý duyệt trước.
Shophouse có bị hạn chế ngành nghề kinh doanh không?
Có thể có, theo quy chế khai thác do chủ đầu tư hoặc ban quản lý khu ban hành, ngoài các quy định chung về điều kiện kinh doanh. Hãy xin bản quy chế và đọc phần ngành nghề trước khi ký.
Shophouse khối đế chung cư có giống shophouse liền kề không?
Không. Shophouse khối đế là phần diện tích thương mại trong toà chung cư, quyền và thời hạn tuỳ hồ sơ dự án, gắn với quy chế toà nhà. Shophouse liền kề là nhà riêng lẻ trên đất riêng. Cách kiểm cũng khác nhau.
Có nên tin bản vẽ trong tài liệu bán hàng?
Bản vẽ trong tài liệu bán hàng chỉ để minh hoạ và có thể là bản cũ. Căn cứ pháp lý là bản quy hoạch chi tiết và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cùng các lần điều chỉnh.