Một lời cam kết thuê lại condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng chỉ đáng tin bằng người đứng ra trả tiền, và bằng cách hợp đồng thuê lại được buộc vào hợp đồng mua bán. Trước khi ký, việc quan trọng nhất không phải là con số phần trăm mỗi năm, mà là tìm cho ra tên pháp nhân sẽ chuyển tiền cho bạn, pháp nhân đó lấy tiền ở đâu, và khi họ ngừng trả thì bạn còn lại quyền gì.
Bài này không bình luận mức cam kết của dự án nào và không khuyên mua hay không mua. Bài đưa ra danh mục kiểm tra phía người mua: đọc hai hợp đồng như hai giao dịch riêng, tra bên cam kết, tìm nguồn tiền, và nhận ra những điều khoản làm quyền của bạn yếu đi. Phần vận hành sau khi đã sở hữu, như đọc báo cáo chia doanh thu hay xử lý khi đơn vị vận hành rút đi, thuộc góc của người đã là chủ căn, không lặp lại ở đây.
Một giao dịch nhưng là hai hợp đồng
Khi mua một căn condotel có kèm cam kết, bạn thường ký ít nhất hai văn bản. Văn bản thứ nhất là hợp đồng mua bán căn hộ du lịch hoặc biệt thự với chủ đầu tư. Văn bản thứ hai là hợp đồng cho thuê, hợp đồng uỷ thác khai thác hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong đó bạn giao căn cho một bên khai thác và nhận lại một khoản tiền theo kỳ.
Hai văn bản này có số phận pháp lý riêng. Hợp đồng mua bán quyết định bạn có quyền gì với căn hộ. Hợp đồng thuê lại quyết định ai nợ bạn tiền và nợ bao nhiêu. Nếu bên thuê lại ngừng trả, hợp đồng mua bán vẫn còn nguyên, bạn vẫn phải trả nốt tiền mua nếu chưa trả xong. Ngược lại, nếu căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận, hợp đồng thuê lại vẫn có thể được trả đều đặn trong vài năm đầu, khiến người mua quên mất câu hỏi về sổ.
Vì vậy, bước đầu tiên là đặt hai hợp đồng cạnh nhau và trả lời ba câu: bên ký hợp đồng mua bán là ai, bên ký hợp đồng thuê lại là ai, và có điều khoản nào nối hai hợp đồng với nhau không. Câu thứ ba quan trọng hơn người ta tưởng. Có hợp đồng ghi rằng nếu bạn chấm dứt hợp đồng thuê lại trước hạn thì phải hoàn lại phần chiết khấu đã được trừ vào giá mua. Có hợp đồng ngược lại không cho bạn chấm dứt hợp đồng thuê dù bên kia chậm trả nhiều kỳ.
Bên trả tiền có thể là ai
Chính chủ đầu tư. Trường hợp dễ theo dõi nhất. Bạn chỉ phải kiểm một pháp nhân. Nhưng chủ đầu tư dự án thường là công ty được lập riêng cho một dự án, tài sản chủ yếu là chính dự án đó. Khi dự án gặp khó, khả năng trả cam kết cũng giảm theo.
Công ty con hoặc công ty liên kết của chủ đầu tư. Hợp đồng thuê lại được ký với một công ty khác, thường có vốn điều lệ nhỏ hơn nhiều. Tên thương hiệu trên tài liệu bán hàng có thể giống nhau, nhưng về pháp lý đây là hai chủ thể chịu trách nhiệm riêng. Hãy hỏi có văn bản nào để chủ đầu tư bảo lãnh nghĩa vụ trả tiền của công ty con hay không.
Đơn vị vận hành mang thương hiệu khách sạn. Đơn vị vận hành thường nhận phí quản lý, không cam kết trả tiền cho chủ căn. Nếu tài liệu bán hàng gắn thương hiệu vận hành với con số lợi nhuận, bạn đọc kỹ xem trong hợp đồng ai thực sự ký cam kết. Thông thường, thương hiệu chỉ cho thuê tên và quy trình.
Một công ty quản lý mới thành lập. Đây là trường hợp đáng chú ý nhất. Công ty mới lập chưa có lịch sử hoạt động, tài sản ít, nghĩa vụ cam kết lại kéo dài nhiều năm. Bạn nên tra ngày thành lập, vốn điều lệ, người đại diện theo pháp luật, và so với tổng số căn họ đang cam kết trả.
Bảng kiểm bên cam kết thuê lại
Bảng dưới tóm các điểm cần kiểm, nơi kiểm và dấu hiệu nên khiến bạn hỏi thêm. Bạn có thể in ra, đánh dấu từng dòng khi làm việc với bên bán.
| Kiểm gì | Kiểm ở đâu | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|
| Tên, mã số doanh nghiệp, người đại diện của bên cam kết | Hợp đồng thuê lại, Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp | Tên trên hợp đồng khác tên trên tài liệu bán hàng |
| Quan hệ giữa bên cam kết và chủ đầu tư | Hỏi bên bán, đọc phần chủ thể trong hợp đồng | Không có văn bản bảo lãnh của chủ đầu tư cho công ty con |
| Thời gian thành lập và vốn điều lệ | Thông tin đăng ký doanh nghiệp | Công ty lập vài tháng trước đợt mở bán |
| Nguồn tiền trả cam kết | Điều khoản thanh toán, cách tính tiền thuê | Tiền trả cố định không phụ thuộc doanh thu, kéo dài nhiều năm |
| Biện pháp bảo đảm | Điều khoản bảo đảm, phụ lục | Không có tài sản, bảo lãnh hay ký quỹ nào |
| Quyền chấm dứt của bạn | Điều khoản chấm dứt | Chỉ bên thuê được chấm dứt, bạn thì không |
| Hệ quả khi bán lại căn | Điều khoản chuyển nhượng | Người mua sau không được nhận tiếp cam kết hoặc phải xin phép |
Tra cứu doanh nghiệp chỉ cho bạn thông tin đăng ký, không cho biết tình hình tài chính thực. Nếu bên cam kết là công ty đại chúng, bạn có thể đọc thêm báo cáo tài chính công bố; nếu không, thông tin sẽ hạn chế hơn và rủi ro bạn chấp nhận cũng lớn hơn.
Tiền cam kết thực ra đến từ đâu
Về nguyên lý, tiền thuê lại phải đến từ doanh thu khai thác phòng: khách trả tiền phòng, trừ chi phí vận hành, phần còn lại chia cho chủ căn. Nếu cam kết là một con số cố định, không lên xuống theo mùa du lịch, không phụ thuộc công suất phòng, thì phần chênh giữa con số đó và doanh thu thật phải được ai đó bù.
Trong nhiều giao dịch, phần bù đó nằm ngay trong giá bán. Ví dụ giả định: một căn được niêm yết cao hơn mặt bằng chung của khu vực, kèm cam kết trả một tỷ lệ cố định trong vài năm. Một phần tiền cam kết bạn nhận về thực chất là tiền bạn đã trả trước trong giá mua, được trả lại dần. Khi hết thời hạn cam kết, căn hộ quay về đúng giá trị khai thác thực tế của nó.
Có dự án còn trừ thẳng tiền cam kết vào giá mua, gọi là chiết khấu tương đương lợi nhuận nhiều năm. Cách này rõ ràng hơn về dòng tiền, nhưng thường kèm điều khoản buộc bạn giao căn cho bên khai thác suốt thời gian đó, và nếu muốn rút ra thì phải hoàn lại phần chiết khấu.
Câu hỏi để kiểm: bên bán có cho bạn xem số liệu khai thác thực tế của những toà đã đi vào hoạt động không, và cách tính tiền thuê có gắn với doanh thu không. Nếu bên bán chỉ nói con số cố định mà không giải thích được nguồn, bạn nên tính như thể sau thời hạn cam kết căn hộ chỉ đem lại khoản thu thực tế, và xem giá mua có còn hợp lý với bạn không.
Điều khoản trong hai hợp đồng cần đọc chung
Những điều khoản sau thường nằm rải rác ở cả hai hợp đồng. Đọc riêng từng văn bản rất dễ bỏ sót cách chúng tác động lên nhau:
- Bên thuê chậm trả mấy kỳ thì bạn được chấm dứt hợp đồng thuê, và khi chấm dứt bạn có phải hoàn lại khoản chiết khấu nào không.
- Trong thời gian cam kết, bạn có được ở căn của mình không, được bao nhiêu đêm, có phải trả phí dọn phòng hay không.
- Bạn có được bán lại căn trong thời gian cam kết không, người mua lại có được nhận tiếp phần cam kết còn lại không.
- Ai chịu chi phí sửa chữa, thay nội thất, bảo trì phần sở hữu riêng trong thời gian giao căn cho bên khai thác.
- Nghĩa vụ thuế với khoản tiền thuê bạn nhận được do ai kê khai, ai nộp; chi tiết nghĩa vụ thuế của cá nhân cho thuê tài sản nên hỏi cơ quan thuế quản lý.
- Khi hợp đồng mua bán bị chậm cấp giấy chứng nhận, hợp đồng thuê có bị ảnh hưởng không, và ngược lại.
- Tranh chấp được giải quyết ở toà án hay trọng tài, theo thoả thuận nào.
Nếu hai hợp đồng do hai pháp nhân khác nhau ký, hãy xem có văn bản ba bên nào ràng buộc chủ đầu tư, bên thuê và bạn không. Không có văn bản như vậy, mỗi bên chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi hợp đồng mình ký.
Biệt thự nghỉ dưỡng có gì khác
Biệt thự trong khu du lịch có vài điểm riêng so với căn condotel. Thứ nhất là loại đất. Có khu biệt thự xây trên đất ở, có khu xây trên đất thương mại dịch vụ. Hai trường hợp khác nhau về thời hạn và về việc căn biệt thự có được coi là nhà ở hay không. Bạn đọc quyết định giao đất của dự án để biết căn mình nằm trên loại đất nào.
Thứ hai là quyền tự khai thác. Với biệt thự, chủ sở hữu đôi khi được chọn giữa giao cho đơn vị vận hành chung và tự cho thuê. Hợp đồng cam kết thuê lại thường buộc bạn giao căn trong thời gian dài và không cho tự khai thác. Hãy đọc điều kiện để thoát khỏi chương trình thuê lại, nhất là khi bạn muốn tự ở hoặc tự cho thuê sau vài năm.
Thứ ba là phần sở hữu chung. Một khu biệt thự có đường nội bộ, hồ bơi chung, khu tiện ích. Hợp đồng nên ghi rõ phần nào thuộc riêng căn của bạn, phần nào là sở hữu chung, ai quản lý và phí đóng thế nào. Nếu chương trình cam kết dừng, bạn vẫn phải đóng phí cho phần chung, dù không còn khoản thu nào bù vào.
Khi nào nên nhờ người làm nghề đọc hộ
Một hợp đồng cam kết thuê lại có giá trị lớn, kéo dài nhiều năm và thường do bên bán soạn sẵn. Nếu bạn gặp một trong các tình huống sau, nên nhờ luật sư đọc trước khi ký: bên cam kết không phải chủ đầu tư và không có văn bản bảo lãnh; hợp đồng có điều khoản hoàn chiết khấu khi chấm dứt; dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đang thế chấp; hoặc bạn mua căn đã có người mua trước và nhận chuyển nhượng cả hợp đồng thuê.
Khi đi hỏi, bạn mang đủ hai hợp đồng, các phụ lục, tài liệu bán hàng có ghi con số cam kết, và tin nhắn trao đổi với nhân viên bán hàng nếu có lời hứa ngoài hợp đồng. Những lời hứa bằng miệng hoặc qua tin nhắn rất khó dùng làm căn cứ khi tranh chấp, nên điều gì quan trọng hãy đề nghị ghi vào phụ lục. Nếu cần một ý kiến nhanh để biết hồ sơ của mình nằm ở mức nào, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn trước, rồi quyết định có cần thuê người đọc toàn bộ hay không.
Điều cuối cùng nên nhớ: không có luật sư nào bảo đảm được bên cam kết sẽ trả đủ tiền trong nhiều năm. Việc đọc hợp đồng chỉ giúp bạn biết khi họ ngừng trả, bạn còn quyền gì và quyền đó mạnh đến đâu.
Câu hỏi thường gặp
Cam kết thuê lại ghi trong hợp đồng có được pháp luật bảo vệ không?
Đó là nghĩa vụ dân sự của bên ký cam kết, được bảo vệ như mọi hợp đồng hợp pháp khác. Nhưng bảo vệ không có nghĩa là bạn chắc chắn nhận đủ tiền; nếu bên cam kết không còn khả năng trả, bạn phải đòi qua thương lượng, toà án hoặc trọng tài.
Làm sao biết bên cam kết là công ty mẹ hay công ty con?
Đọc phần thông tin các bên ở đầu hợp đồng thuê lại, ghi mã số doanh nghiệp rồi tra trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. So với mã số của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán; hai mã khác nhau là hai pháp nhân khác nhau.
Tiền cam kết đã trừ vào giá mua thì có gì phải lo?
Bạn không phải lo chuyện bên kia ngừng trả, nhưng thường bị buộc giao căn cho bên khai thác suốt thời gian đó. Nếu muốn tự ở, tự cho thuê hoặc bán lại sớm, bạn có thể phải hoàn lại phần chiết khấu đã nhận.
Bán lại căn đang trong thời gian cam kết có được không?
Tuỳ điều khoản chuyển nhượng trong hai hợp đồng. Có hợp đồng cho người mua lại nhận tiếp phần cam kết còn lại, có hợp đồng đòi sự đồng ý của bên thuê. Bạn đọc kỹ điều khoản này trước khi ký, vì nó ảnh hưởng tới khả năng bán lại.
Có nên tin con số lợi nhuận ghi trên tài liệu bán hàng?
Tài liệu bán hàng không phải hợp đồng. Con số chỉ có giá trị ràng buộc khi được ghi vào hợp đồng do bên có trách nhiệm trả tiền ký. Bạn cũng nên hỏi số liệu khai thác thực tế để biết con số đó dựa trên cơ sở nào.
Biệt thự nghỉ dưỡng có cam kết thuê lại có được tự ở không?
Phần lớn chương trình cho chủ căn một số đêm nghỉ mỗi năm và không cho tự ở dài ngày. Muốn ở nhiều hơn, bạn phải đọc điều kiện rút khỏi chương trình và hệ quả tài chính khi rút.