Khi bên bán là công ty, bên mua cần kiểm ba lớp: người ký có đúng là người đại diện theo pháp luật hoặc được uỷ quyền hợp lệ không, việc bán đã được cơ quan có thẩm quyền trong công ty thông qua theo luật và điều lệ chưa, và loại đất của công ty có cho phép chuyển nhượng hay chỉ được bán tài sản gắn liền với đất. Thiếu một lớp, hợp đồng có thể bị chính công ty hoặc thành viên, cổ đông yêu cầu xem xét lại.
Bài này dành cho người mua cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ nhận mua văn phòng, nhà xưởng, kho hay căn hộ đứng tên một công ty. Các con số tỷ lệ quyết định trong công ty thay đổi theo loại hình và điều lệ, nên bài nêu nguyên lý và chỉ cho bạn chỗ phải đối chiếu.
Người ký: đại diện theo pháp luật hay được uỷ quyền
Tra người đại diện theo pháp luật. Thông tin đăng ký doanh nghiệp, gồm người đại diện theo pháp luật, được công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. Bạn đối chiếu tên, chức danh với người đến ký và với giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp bản mới nhất.
Công ty có thể có nhiều người đại diện. Luật Doanh nghiệp cho phép công ty có nhiều người đại diện theo pháp luật, điều lệ quy định quyền hạn của từng người. Hãy hỏi người ký có thẩm quyền ký hợp đồng bán bất động sản theo điều lệ hay không.
Người được uỷ quyền. Nếu người ký không phải người đại diện theo pháp luật, cần văn bản uỷ quyền của người đại diện, ghi rõ phạm vi là ký hợp đồng bán đúng tài sản này. Giấy giới thiệu chung chung không đủ.
Thay đổi gần đây. Công ty vừa đổi người đại diện, đổi tên, chuyển trụ sở sang tỉnh khác sau sắp xếp đơn vị hành chính là chuyện bình thường, nhưng hãy chắc rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy đăng ký doanh nghiệp và người ký đều cùng chỉ về một pháp nhân.
Ai trong công ty có quyền quyết định bán
Người đại diện ký hợp đồng không có nghĩa là người đó tự quyết được việc bán. Luật Doanh nghiệp phân thẩm quyền quyết định các hợp đồng bán tài sản theo giá trị so với tổng giá trị tài sản ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty. Với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, hợp đồng có giá trị lớn thuộc thẩm quyền của hội đồng thành viên. Với công ty cổ phần, tuỳ mức giá trị mà thuộc thẩm quyền hội đồng quản trị hoặc đại hội đồng cổ đông. Với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, chủ sở hữu công ty quyết định theo điều lệ.
Tỷ lệ cụ thể có thể do điều lệ quy định khác với mức mặc định trong luật, và quy định này đã được sửa đổi qua các lần sửa luật. Vì vậy bạn không nên tự tính rồi kết luận. Cách làm là yêu cầu công ty cung cấp biên bản họp và nghị quyết hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc bán tài sản, kèm trích đoạn điều lệ về thẩm quyền, và để công chứng viên xem xét.
Một trường hợp đặc biệt cần chú ý là giao dịch với người có liên quan: người mua là thành viên, cổ đông lớn, người quản lý công ty hoặc người thân của họ. Luật Doanh nghiệp yêu cầu những giao dịch này phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo thủ tục riêng. Nếu bạn là người thân của giám đốc công ty bán, đây gần như chắc chắn là điểm phải kiểm.
Loại đất của công ty quyết định bạn mua được gì
Không phải đất nào đứng tên công ty cũng chuyển nhượng được. Bảng dưới tóm tắt nguyên lý theo Luật Đất đai 2024; trường hợp cụ thể cần đối chiếu giấy chứng nhận và quyết định giao, cho thuê đất.
| Hình thức sử dụng đất | Bên mua nhận được gì | Cần kiểm |
|---|---|---|
| Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất | Có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất | Đã nộp đủ tiền sử dụng đất; mục đích sử dụng; thời hạn |
| Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê | Có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn còn lại | Thời hạn thuê còn lại; đã trả đủ tiền thuê |
| Đất thuê trả tiền hằng năm | Thường chỉ mua tài sản gắn liền với đất thuê; bên mua được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất nếu đủ điều kiện | Điều kiện bán tài sản trên đất thuê; thủ tục thuê đất tiếp với cơ quan nhà nước |
| Đất thuê lại trong khu công nghiệp | Quan hệ với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp | Hợp đồng thuê lại; sự chấp thuận của doanh nghiệp hạ tầng |
| Căn hộ, nhà ở thương mại đứng tên công ty | Nhận chuyển nhượng nhà ở theo Luật Nhà ở | Giấy chứng nhận đã cấp cho công ty; công ty có chức năng kinh doanh bất động sản nếu bán thường xuyên |
Người mua nhà xưởng trên đất thuê trả tiền hằng năm hay nhầm rằng mình mua cả đất. Thực ra bạn chỉ mua nhà xưởng, còn đất phải làm thủ tục thuê tiếp với Nhà nước, chịu tiền thuê đất hằng năm theo quy định.
Tình trạng của doanh nghiệp bán
Đang hoạt động bình thường. Trạng thái pháp lý trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp là thông tin đầu tiên cần xem. Doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh, bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, hay đang làm thủ tục giải thể đều là tín hiệu cần hỏi thêm.
Đang giải thể. Từ khi có quyết định giải thể, doanh nghiệp bị cấm một số hoạt động như cất giấu, tẩu tán tài sản, chuyển nhượng tài sản nhằm né nghĩa vụ. Việc bán tài sản để thanh toán nợ có thể vẫn diễn ra nhưng theo trình tự giải thể. Bên mua cần biết rõ giao dịch nằm trong trình tự đó.
Đang có yêu cầu phá sản. Khi toà án đã mở thủ tục phá sản, việc bán tài sản của doanh nghiệp bị hạn chế và chịu sự giám sát của quản tài viên hoặc doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản. Mua tài sản trong giai đoạn này phải đi đúng kênh.
Tài sản đang thế chấp. Nhà xưởng, văn phòng của doanh nghiệp rất thường được thế chấp ngân hàng. Kiểm trang biến động và thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm, và nếu đang thế chấp thì giao dịch phải có sự tham gia của ngân hàng.
Nghĩa vụ với Nhà nước. Doanh nghiệp nợ tiền thuê đất hoặc đang bị cưỡng chế nghĩa vụ tài chính có thể gặp trở ngại khi chuyển nhượng. Phần nghĩa vụ thuế nằm ngoài phạm vi bài này; chỉ cần nhớ hỏi doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất chưa.
Doanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh: chủ ký với tư cách cá nhân
Hai loại hình này không bán tài sản theo cách một công ty bán. Bên mua cần nhìn chúng như giao dịch với cá nhân, kèm vài điểm riêng.
- Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân; nhà đất thường đứng tên cá nhân chủ doanh nghiệp, và chủ doanh nghiệp chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình.
- Hộ kinh doanh cũng không có tư cách pháp nhân; tài sản có thể đứng tên chủ hộ hoặc các thành viên trong hộ.
- Vì tài sản đứng tên cá nhân, các câu hỏi về tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình, thừa kế đều áp dụng như khi mua của người bình thường.
- Chủ doanh nghiệp tư nhân đang mắc nợ kinh doanh lớn thì chủ nợ có thể yêu cầu thanh toán từ tài sản cá nhân, kể cả căn nhà định bán.
- Giấy đăng ký hộ kinh doanh hay doanh nghiệp tư nhân không thay được giấy tờ chứng minh quyền của cá nhân với căn nhà.
Ví dụ giả định: một xưởng may gia đình đăng ký doanh nghiệp tư nhân, nhà xưởng đứng tên vợ chồng chủ doanh nghiệp. Khi bán, cả hai vợ chồng phải ký với tư cách cá nhân; con dấu của doanh nghiệp tư nhân không làm thay được chữ ký của người vợ.
Bộ hồ sơ nên có khi giao dịch với công ty
Khi đã xác định đi tiếp, hãy gom đủ bộ hồ sơ dưới đây trước buổi ký. Bộ giấy này vừa để công chứng viên xem, vừa để bạn lưu lại phòng khi sau này công ty thay đổi người quản lý hoặc có thành viên, cổ đông khiếu nại.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp bản mới nhất và bản in thông tin từ cổng đăng ký doanh nghiệp vào ngày gần với ngày ký.
- Điều lệ công ty hiện hành, hoặc ít nhất là các điều khoản về thẩm quyền quyết định bán tài sản và người đại diện.
- Báo cáo tài chính gần nhất, để đối chiếu giá trị tài sản bán so với tổng tài sản, phục vụ việc xác định cơ quan có thẩm quyền.
- Biên bản họp và nghị quyết hoặc quyết định về việc bán tài sản, có đủ chữ ký theo điều lệ.
- Văn bản uỷ quyền nếu người ký không phải người đại diện theo pháp luật.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất, và chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
- Văn bản của ngân hàng nếu tài sản đang thế chấp, thể hiện đồng ý cho bán hoặc phương án giải chấp.
Bộ hồ sơ này nghe dài nhưng một công ty làm ăn nghiêm túc luôn có sẵn. Công ty nào lúng túng khi được hỏi điều lệ hay nghị quyết là công ty bạn cần cẩn thận hơn.
Trình tự cho bên mua
Thứ tự dưới đây đi từ thông tin công khai đến giấy tờ nội bộ của công ty, để bạn loại sớm những giao dịch không đi tiếp được.
- Tra trạng thái doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật và ngành nghề trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
- Đọc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định hình thức sử dụng đất: giao có thu tiền, thuê trả một lần hay thuê trả hằng năm.
- Kiểm trang biến động và thông tin thế chấp; nếu đang thế chấp, liên hệ ngân hàng nhận thế chấp.
- Yêu cầu biên bản họp, nghị quyết hoặc quyết định bán tài sản của cơ quan có thẩm quyền, kèm trích đoạn điều lệ.
- Xác định bạn có phải người có liên quan của công ty không; nếu có, kiểm thủ tục chấp thuận giao dịch.
- Nếu người ký không phải người đại diện theo pháp luật, xin văn bản uỷ quyền ghi đúng tài sản.
- Đưa toàn bộ hồ sơ cho tổ chức hành nghề công chứng xem trước và chỉ chuyển tiền vào tài khoản đứng tên công ty.
Chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của giám đốc thay vì tài khoản công ty là lỗi hay gặp, và có thể khiến công ty sau này phủ nhận đã nhận tiền.
Câu hỏi thường gặp
Giám đốc công ty có được tự ký bán nhà xưởng của công ty không?
Giám đốc là người đại diện theo pháp luật thì ký hợp đồng, nhưng quyết định bán có thể thuộc thẩm quyền hội đồng thành viên, hội đồng quản trị hoặc đại hội đồng cổ đông tuỳ giá trị và điều lệ. Bên mua cần thấy nghị quyết hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Mua nhà xưởng trên đất thuê trả tiền hằng năm thì có được đất không?
Thường bạn chỉ mua tài sản gắn liền với đất thuê. Phần đất vẫn là đất Nhà nước cho thuê, bên mua phải làm thủ tục để được tiếp tục thuê đất và trả tiền thuê hằng năm theo quy định.
Mua căn hộ của công ty mà người mua là em ruột giám đốc thì có vấn đề gì?
Đây có thể là giao dịch với người có liên quan theo Luật Doanh nghiệp, cần được cơ quan có thẩm quyền trong công ty chấp thuận theo thủ tục riêng. Thiếu bước này, giao dịch có thể bị yêu cầu xem xét lại.
Công ty đang giải thể có được bán nhà đất không?
Có thể bán tài sản để thanh toán nợ theo trình tự giải thể, nhưng bị cấm các hành vi tẩu tán tài sản. Bên mua cần biết giao dịch nằm trong phương án giải thể và tiền được dùng đúng thứ tự thanh toán.
Nên chuyển tiền mua vào tài khoản nào khi mua của công ty?
Nên chuyển vào tài khoản đứng tên công ty đã đăng ký, không chuyển vào tài khoản cá nhân của giám đốc hay nhân viên. Chứng từ chuyển khoản vào tài khoản công ty là bằng chứng rõ ràng nhất về việc thanh toán.