Mua lại một toà nhà đang cho thuê căn hộ dịch vụ hay phòng trọ nghĩa là bạn mua cả ngôi nhà lẫn những nghĩa vụ đang chạy: các hợp đồng thuê còn hạn, tiền cọc của người thuê, tình trạng phòng cháy, và cả việc toà nhà có được xây và sử dụng đúng công năng hay không. Những thứ này đi theo toà nhà sang tay chủ mới, dù hợp đồng mua bán có nhắc tới hay không.
Bài này dành cho người mua một ngôi nhà nhiều tầng đã được chia thành nhiều phòng, nhiều căn nhỏ để cho thuê. Bài đi theo thứ tự: toà nhà là gì về pháp lý, giấy phép so với thực tế, phòng cháy, hợp đồng thuê và tiền cọc, rồi đến những con số kinh doanh mà người bán đưa ra. Bài không định giá và không khuyên có nên mua.
Bạn đang mua một ngôi nhà hay một cơ sở kinh doanh
Về giấy tờ, thứ bạn mua là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ghi trên giấy chứng nhận. Về thực tế, thứ bạn nhận là một cơ sở đang kinh doanh: người thuê đang ở, hợp đồng đang chạy, tiền thuê đang thu. Hai lớp này không phải lúc nào cũng khớp nhau.
Ví dụ giả định: sổ ghi nhà ở riêng lẻ năm tầng, tổng diện tích sàn nhất định. Thực tế toà nhà đã được chia thành hai mươi phòng có bếp riêng, cho thuê theo tháng, tầng một làm chỗ để xe. Việc chia phòng có được phép không, đã đáp ứng yêu cầu phòng cháy cho nhà nhiều phòng cho thuê chưa, có cần đăng ký kinh doanh không, là những câu hỏi mà sổ không trả lời.
Luật Nhà ở 2023 có quy định riêng cho nhà ở riêng lẻ nhiều tầng có căn hộ để cho thuê, với các yêu cầu về thiết kế, phòng cháy và hạ tầng. Toà nhà được chuyển đổi trước đây có thể chưa đáp ứng những yêu cầu này. Nếu bạn mua, nghĩa vụ đáp ứng sẽ chuyển sang bạn. Chi tiết yêu cầu áp dụng cho toà nhà cụ thể, bạn đối chiếu văn bản hiện hành và hỏi cơ quan quản lý xây dựng nơi có nhà.
Bảng kiểm cho toà nhà đang cho thuê
Bảng dưới gom các điểm cần kiểm theo nhóm, nơi tìm và dấu hiệu nên khiến bạn dừng lại hỏi thêm.
| Kiểm gì | Tìm ở đâu | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|
| Giấy chứng nhận của nhà đất | Sổ, trang ghi biến động | Đang thế chấp, đồng sở hữu chưa ký |
| Giấy phép xây dựng và hoàn công | Hồ sơ người bán giữ | Số tầng, diện tích thực tế lớn hơn giấy phép |
| Việc chia phòng so với thiết kế | Bản vẽ được duyệt và thực tế | Chia nhiều phòng hơn, cơi nới ban công thành phòng |
| Phòng cháy chữa cháy | Văn bản của cơ quan phòng cháy, biên bản kiểm tra | Có biên bản yêu cầu khắc phục chưa làm |
| Đăng ký kinh doanh, khai báo lưu trú | Giấy đăng ký hộ kinh doanh, sổ sách | Cho thuê ngắn ngày mà không đăng ký |
| Hợp đồng thuê và tiền cọc | Bản hợp đồng từng phòng, sổ thu cọc | Không có hợp đồng, không ghi tiền cọc |
| Nghĩa vụ thuế từ cho thuê | Chứng từ kê khai, nộp thuế | Doanh thu lớn mà chưa từng kê khai |
Kê khai thuế cho thuê tài sản là việc của người cho thuê; phần này nên hỏi cơ quan thuế quản lý. Ở đây chỉ nhắc rằng khoản thuế chưa kê khai của chủ cũ có thể làm phát sinh câu hỏi khi bạn tiếp quản cơ sở.
Giấy phép xây dựng so với toà nhà thật
Số tầng và diện tích sàn. Đếm số tầng thật, kể cả tầng tum và gác lửng, so với giấy phép và sổ. Phần xây vượt phép là phần không được ghi nhận trên sổ, không được bảo vệ khi có kiểm tra và có thể phải tháo dỡ.
Ban công, lô gia bị biến thành phòng. Toà nhà cho thuê hay bị cơi nới ban công, lấn khoảng lùi để tăng diện tích phòng. Đây là thay đổi kết cấu và mặt đứng, thường không có phép.
Chia phòng có bếp riêng, vệ sinh riêng. Biến một ngôi nhà ở gia đình thành nhiều căn khép kín là thay đổi công năng sử dụng. Hỏi người bán việc chia phòng có hồ sơ thiết kế hay văn bản chấp thuận nào không.
Tầng một làm chỗ để xe và sạc xe điện. Đây là khu vực rủi ro cháy cao, thường nằm ngay trên lối thoát nạn duy nhất. Xem cách bố trí thực tế, không chỉ bản vẽ.
Hoàn công và ghi nhận trên sổ. Phần nhà được ghi trên giấy chứng nhận phải khớp với phần đã hoàn công. Nếu sổ chỉ ghi ba tầng trong khi toà nhà có năm tầng, hai tầng còn lại là phần chưa được ghi nhận, ảnh hưởng tới việc vay vốn, bán lại và cả bồi thường nếu sau này có thu hồi đất.
Phòng cháy: nghĩa vụ chuyển sang chủ mới
Nhà nhiều phòng cho thuê là loại cơ sở mà cơ quan phòng cháy quan tâm đặc biệt sau những vụ cháy gây thiệt hại lớn về người. Các yêu cầu thường liên quan đến lối thoát nạn thứ hai, ngăn cháy giữa khu để xe và khu ở, hệ thống báo cháy, phương tiện chữa cháy tại chỗ, và việc không bịt kín cửa sổ, ban công bằng khung sắt.
Bạn hỏi người bán toà nhà đã được cơ quan phòng cháy kiểm tra chưa, có biên bản kiểm tra nào không, trong biên bản có yêu cầu khắc phục nào chưa thực hiện không. Nếu có, chi phí khắc phục là chi phí bạn sẽ phải bỏ ra sau khi mua, và trong thời gian chưa khắc phục, cơ sở có thể bị yêu cầu tạm ngừng hoạt động một phần.
Ngoài giấy tờ, hãy đi kiểm từ tầng trên cùng xuống tầng một, giả định có cháy ở chỗ để xe: người ở tầng trên cùng thoát ra bằng đường nào. Nếu câu trả lời là không có đường nào khác ngoài cầu thang đi qua chỗ để xe, bạn đang mua một rủi ro an toàn, không chỉ là rủi ro pháp lý. Người chủ cơ sở cũng là người chịu trách nhiệm trước tiên khi có sự cố xảy ra với người thuê, nên việc khắc phục không thể để sau vài tháng đầu.
Hợp đồng thuê và tiền cọc đi theo toà nhà
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, khi tài sản đang cho thuê đổi chủ, bên thuê thường được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký đến hết thời hạn. Nghĩa là bạn mua toà nhà thì cũng nhận luôn các hợp đồng thuê còn hạn, với giá thuê và điều kiện mà chủ cũ đã thoả thuận. Bạn không thể tự ý tăng giá hay đòi lại phòng trước hạn chỉ vì đã đổi chủ.
Tiền cọc của người thuê là điểm hay gây tranh chấp. Người thuê đã đặt cọc cho chủ cũ; khi hết hạn thuê, họ sẽ đòi lại cọc từ người đang là chủ, tức là bạn. Nếu hợp đồng mua bán không xử lý khoản này, bạn có thể phải trả lại khoản cọc mà mình chưa từng nhận. Hãy lập bảng danh sách từng phòng: người thuê, ngày bắt đầu, ngày hết hạn, giá thuê, tiền cọc, và ghi vào hợp đồng mua bán rằng tổng tiền cọc được trừ vào giá mua hoặc chuyển giao cho bạn.
Người thuê cũng cần được thông báo về việc đổi chủ, về tài khoản nhận tiền thuê mới. Việc thông báo nên làm cùng chủ cũ, bằng văn bản, để tránh người thuê tiếp tục trả tiền cho chủ cũ hoặc nhầm lẫn về tiền cọc. Với người thuê đang đăng ký tạm trú tại toà nhà, việc đổi chủ có thể kéo theo thủ tục cập nhật thông tin theo hướng dẫn của công an cấp xã.
Đọc những con số kinh doanh người bán đưa ra
Giá rao bán toà nhà đang cho thuê thường được giải thích bằng doanh thu. Trước khi tin vào con số, hãy kiểm các nguồn sau:
- Bản hợp đồng thuê của từng phòng, đối chiếu giá thuê với con số người bán đưa ra.
- Sao kê tài khoản nhận tiền thuê trong một khoảng thời gian đủ dài để thấy cả tháng trống phòng.
- Tỷ lệ phòng trống thực tế khi bạn đến xem vào những ngày khác nhau.
- Chi phí vận hành: điện nước chung, sửa chữa, người quản lý, vệ sinh, phí internet, bảo hiểm cháy nổ nếu có.
- Chứng từ kê khai thuế cho thuê tài sản, nếu người bán sẵn sàng cho xem.
- Những khoản thu ngoài hợp đồng như phí gửi xe, phí dịch vụ, có được người thuê đồng ý bằng văn bản không.
Doanh thu cho thấy toà nhà đang được khai thác thế nào, nhưng không thay được việc kiểm pháp lý. Một toà nhà có doanh thu tốt nhưng xây vượt phép, chưa đáp ứng phòng cháy có thể buộc phải giảm số phòng sau khi bạn mua.
Khi nào nên nhờ người làm nghề
Giao dịch mua toà nhà cho thuê thường có giá trị lớn và nhiều lớp nghĩa vụ chồng nhau: nhà đất, xây dựng, phòng cháy, hợp đồng thuê, thuế. Bạn nên nhờ người làm nghề khi toà nhà có dấu hiệu xây vượt phép, có biên bản phòng cháy chưa khắc phục, có nhiều hợp đồng thuê dài hạn với giá thấp, hoặc người bán muốn chuyển nhượng dưới dạng góp vốn, uỷ quyền thay vì mua bán thẳng.
Chuẩn bị đủ bản chụp sổ, giấy phép xây dựng, biên bản kiểm tra phòng cháy, danh sách hợp đồng thuê và tiền cọc. Nếu cần một ý kiến ban đầu để biết hồ sơ của mình có chỗ nào đáng lo, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn, rồi quyết định có cần thuê người kiểm toàn bộ hay không.
Điều nên nhớ: những vấn đề của toà nhà không biến mất khi đổi chủ. Chúng chỉ đổi người gánh. Kiểm kỹ trước khi ký là cách duy nhất để biết bạn đang nhận về những gì.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà đang cho thuê thì người thuê có phải dọn đi không?
Thường là không. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, khi tài sản thuê đổi chủ, bên thuê được tiếp tục thuê theo hợp đồng đến hết hạn. Bạn tiếp nhận hợp đồng với các điều kiện mà chủ cũ đã ký.
Tiền cọc người thuê đã đưa chủ cũ thì ai trả lại?
Khi hết hạn thuê, người thuê đòi lại cọc từ chủ đang sở hữu, tức là bạn. Vì vậy hợp đồng mua bán nên ghi rõ tổng tiền cọc được trừ vào giá mua hoặc chuyển giao cho bạn, kèm danh sách từng phòng.
Toà nhà chia nhiều phòng cho thuê có cần giấy phép gì không?
Tuỳ quy mô và cách khai thác. Nhà nhiều tầng có căn hộ để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu riêng về thiết kế và phòng cháy; cho thuê ngắn ngày theo kiểu lưu trú còn có yêu cầu về đăng ký kinh doanh và khai báo. Đối chiếu quy định hiện hành nơi có nhà.
Toà nhà có biên bản yêu cầu khắc phục phòng cháy thì sao?
Nghĩa vụ khắc phục đi theo cơ sở và chuyển sang bạn khi mua. Hãy ước tính chi phí khắc phục, hỏi thời hạn còn lại, và cân nhắc đưa vào giá mua hoặc yêu cầu chủ cũ hoàn thành trước khi bàn giao.
Có nên tin bảng doanh thu người bán đưa ra?
Chỉ nên coi là thông tin tham khảo. Đối chiếu với hợp đồng thuê từng phòng, sao kê tài khoản và tỷ lệ phòng trống thực tế. Doanh thu không thay được việc kiểm pháp lý của toà nhà.