Với căn penthouse, căn duplex hay căn có sân vườn, phần đắt giá nhất thường là sân thượng, sân vườn hoặc khoảng thông tầng, nhưng đó cũng là phần dễ tranh chấp nhất: nó chỉ thuộc sở hữu riêng của bạn khi hợp đồng mua bán, bản vẽ được duyệt và giấy chứng nhận ghi nhận như vậy. Nếu không, phần đó có thể là sở hữu chung của cả toà, bạn chỉ được dùng theo thoả thuận và có thể mất quyền dùng khi hội nghị nhà chung cư quyết định khác.
Bài này giải thích cách luật nhà ở phân biệt phần riêng và phần chung, những chỗ trong hợp đồng cần đọc với từng loại căn đặc biệt, và các rủi ro khi cải tạo. Bài không bàn chuyện thiết kế hay giá trị đầu tư; chỉ giúp bạn biết số tiền mình trả mua được phần diện tích nào.
Vì sao căn đặc biệt cần kiểm riêng
Căn hộ thông thường có ranh giới rõ: tường bao, cửa ra vào, ban công, lô gia. Căn penthouse ở tầng trên cùng thường đi kèm sân thượng hoặc khu vườn trên mái. Căn duplex có hai tầng nối bằng cầu thang bên trong, đôi khi có khoảng thông tầng cao gấp đôi. Căn sân vườn ở tầng thấp hoặc tầng có mái của khối đế thì có khoảng sân ngoài trời ngay trước cửa.
Những phần diện tích này không nằm gọn trong định nghĩa quen thuộc của một căn hộ. Một số được thiết kế ngay từ đầu như phần riêng của căn và được bán kèm. Một số thực chất nằm trên mái, trên sàn mái của khối đế, vốn là kết cấu chung của toà nhà, chủ đầu tư chỉ "giao quyền sử dụng" cho căn liền kề. Hai trường hợp này nhìn giống nhau khi đi xem nhà mẫu, nhưng khác hẳn về pháp lý.
Giá bán của những căn này thường cao hơn hẳn các căn cùng toà, và phần chênh lệch chủ yếu nằm ở chính khoảng sân, khoảng trời đó. Nếu phần đó không thật sự thuộc về bạn, bạn đang trả tiền cho một thứ có thể bị thu hẹp quyền dùng về sau.
Theo Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng của chủ căn hộ gồm diện tích bên trong căn, kể cả ban công, lô gia gắn liền, và phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định. Phần còn lại, cùng các kết cấu như mái, sân thượng, hành lang, cầu thang chung, thường thuộc phần sở hữu chung. Vì vậy, mấu chốt là phần sân của bạn có được "công nhận là sở hữu riêng" trong hồ sơ hay không.
Từng phần diện tích thường thuộc về ai
Bảng dưới là nhận định chung theo nguyên lý của luật nhà ở. Từng dự án có thể khác tuỳ hồ sơ được duyệt và hợp đồng, nên cột cuối là thứ bạn cần thấy để chắc.
| Phần diện tích | Thường thuộc về | Cần thấy gì trong hồ sơ |
|---|---|---|
| Lòng căn hộ, ban công, lô gia | Sở hữu riêng | Bản vẽ căn hộ trong hợp đồng, diện tích thông thuỷ |
| Sân vườn, sân thượng thiết kế gắn liền căn | Tuỳ hồ sơ | Hợp đồng ghi là sở hữu riêng, có trong diện tích được cấp sổ |
| Sân thượng, mái chung của toà | Sở hữu chung | Quy chế quản lý, quyết định của hội nghị nhà chung cư nếu giao quyền sử dụng |
| Sàn mái khối đế trước căn tầng thấp | Tuỳ hồ sơ, thường là kết cấu chung | Bản vẽ được duyệt, hợp đồng, phụ lục giao quyền sử dụng |
| Khoảng thông tầng trong căn duplex | Thuộc không gian căn | Cách tính diện tích ghi trong hợp đồng |
| Cầu thang nội bộ căn duplex | Sở hữu riêng | Bản vẽ căn hai tầng trong hợp đồng |
| Chỗ đỗ ô tô gắn với căn | Tuỳ hợp đồng mua hoặc thuê | Hợp đồng riêng về chỗ đỗ xe |
Chữ "tuỳ hồ sơ" là phần bạn phải tự kiểm. Đừng dựa vào bản vẽ trong tài liệu bán hàng, vì tài liệu đó thường vẽ cả sân lẫn căn như một khối.
Diện tích ghi trên hợp đồng và sổ
Diện tích thông thuỷ. Diện tích căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng và trên giấy chứng nhận được tính theo kích thước thông thuỷ, tức phần lọt lòng bên trong, không tính tường bao và cột chịu lực. Hỏi bên bán giá căn tính trên diện tích thông thuỷ hay diện tích tim tường.
Căn duplex có hai sàn. Diện tích căn duplex thường bằng tổng diện tích sàn sử dụng của cả hai tầng. Khoảng thông tầng, nơi không có sàn, thường không được tính là diện tích sàn sử dụng. Nếu hợp đồng tính giá trên cả khoảng thông tầng, đó là điểm cần hỏi lại.
Sân vườn tính riêng hay tính chung. Có hợp đồng ghi diện tích căn và diện tích sân thành hai dòng, có đơn giá khác nhau. Có hợp đồng gộp chung. Điều quan trọng là phần sân có được ghi là sở hữu riêng và có nằm trong diện tích được cấp sổ hay không, không phải phần sân có được tính tiền hay không.
Dung sai diện tích. Hợp đồng thường có điều khoản cho phép chênh lệch diện tích khi bàn giao trong một giới hạn. Với căn đặc biệt, chênh lệch nhỏ theo tỷ lệ cũng có thể là một khoản tiền lớn. Đọc kỹ cách xử lý chênh lệch thừa và thiếu.
Sân vườn, sân thượng gắn với căn
Nếu phần sân được thiết kế là sở hữu riêng của căn, có trong bản vẽ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, ghi rõ trong hợp đồng và được chứng nhận trên giấy chứng nhận, thì bạn có quyền với phần đó như với phần còn lại của căn, trong giới hạn của quy chế toà nhà.
Nếu phần sân thực chất là mái hoặc sàn mái thuộc kết cấu chung, chủ đầu tư không thể bán nó như phần riêng. Hợp đồng khi đó có thể ghi "quyền sử dụng riêng" hoặc "quyền sử dụng độc quyền". Quyền này chỉ vững khi có căn cứ trong quy chế quản lý và được hội nghị nhà chung cư thừa nhận. Khi ban quản trị toà nhà thay đổi, hoặc cư dân cần lối lên mái để sửa chữa thiết bị, quyền của bạn có thể bị xem xét lại.
Ví dụ giả định: một người mua căn tầng sáu có khu sân rộng trên sàn mái khối đế, giá cao hơn các căn cùng tầng. Hợp đồng chỉ ghi diện tích thông thuỷ của căn, kèm một phụ lục "chủ đầu tư đồng ý cho bên mua sử dụng sân". Vài năm sau, toà nhà cần sửa chống thấm toàn bộ sàn mái khối đế, và hội nghị nhà chung cư quyết định chia chi phí cho các chủ căn có sân. Người mua lúc đó mới đọc lại phụ lục để biết mình có quyền và nghĩa vụ gì.
Xây thêm, cải tạo trên sân: những thứ cần xin phép
Chủ căn có sân thường muốn làm thêm mái che, lồng kính, bể bơi nhỏ, bồn cây lớn. Dù phần sân là sở hữu riêng, các thay đổi sau thường cần sự đồng ý của ban quản trị và đôi khi phải xin phép cơ quan quản lý:
- Làm mái che kín, lồng kính biến sân thành phòng, vì làm thay đổi mặt đứng và diện tích sử dụng của căn.
- Đặt bể bơi, bể cá, bồn cây lớn có tải trọng nặng lên sàn, ảnh hưởng tới kết cấu.
- Khoan, đục lớp chống thấm của sàn mái để lắp đặt thiết bị.
- Che chắn lối tiếp cận khu thiết bị kỹ thuật, lối thoát nạn hoặc khu vực mà lực lượng cứu nạn cần dùng.
- Thay đổi lan can, độ cao lan can, ảnh hưởng tới an toàn.
Phần xây thêm không có phép có thể bị buộc tháo dỡ, không được ghi nhận khi bạn bán lại, và làm bạn chịu trách nhiệm nếu gây thấm, hư hỏng cho căn bên dưới. Trước khi mua một căn đã được chủ cũ cải tạo, hãy hỏi phần cải tạo đã được đồng ý bằng văn bản chưa.
Phí quản lý, kinh phí bảo trì và chi phí riêng
Phí dịch vụ nhà chung cư thường tính theo diện tích. Với căn có sân vườn, hãy hỏi phí có tính trên phần sân không, theo đơn giá nào. Hợp đồng và quy chế phải ghi rõ để khỏi tranh cãi về sau.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là khoản người mua căn hộ phải nộp theo luật, tính theo giá bán. Với căn đặc biệt có giá cao, khoản này cũng cao tương ứng. Hỏi cách tính, ai giữ và đã chuyển cho ban quản trị chưa nếu toà nhà đã thành lập ban quản trị.
Ngoài ra là chi phí bảo trì phần riêng: chống thấm sân, thay lớp phủ sàn, chăm cây, vệ sinh kính trên cao. Những chi phí này do chủ căn chịu khi phần đó là sở hữu riêng, và có thể khá lớn với sân rộng ở tầng cao. Khi phần sân là sở hữu chung được giao quyền dùng riêng, việc ai chịu chi phí sửa chữa phải được ghi trong thoả thuận, nếu không sẽ là chỗ tranh chấp.
Trình tự kiểm cho một căn đặc biệt
Khi đã chọn được căn, bạn có thể đi theo thứ tự sau trước khi ký:
- Xin bản vẽ mặt bằng căn hộ trong hợp đồng, đánh dấu ranh giới phần sở hữu riêng.
- Hỏi bên bán phần sân, sân thượng hoặc khoảng thông tầng được tính thế nào: sở hữu riêng có trong diện tích cấp sổ, hay quyền sử dụng.
- Nếu dự án đã cấp sổ cho căn cùng loại, xin xem giấy chứng nhận mẫu để thấy phần sân có được ghi nhận không.
- Đọc quy chế quản lý toà nhà, phần quy định về mái, sân thượng, sàn mái khối đế.
- Hỏi về cách tính phí dịch vụ cho phần sân và trách nhiệm chống thấm.
- Với căn mua lại, hỏi các văn bản đồng ý cho phần cải tạo của chủ cũ.
Nếu phần sân chỉ là quyền sử dụng, bạn vẫn có thể quyết định mua, nhưng nên tính giá của phần sân theo đúng bản chất đó: một quyền có điều kiện, không phải diện tích sở hữu. Sự khác biệt này đặc biệt quan trọng khi bạn định bán lại, vì người mua sau và ngân hàng định giá sẽ nhìn vào những gì ghi trên giấy chứng nhận, không nhìn vào khu vườn đẹp trên sân.
Câu hỏi thường gặp
Sân thượng của căn penthouse có thuộc sở hữu riêng không?
Chỉ khi hồ sơ được duyệt, hợp đồng và giấy chứng nhận công nhận phần đó là sở hữu riêng của căn. Nếu không, sân thượng và mái thường thuộc phần sở hữu chung, bạn chỉ được giao quyền sử dụng theo thoả thuận.
Diện tích căn duplex tính thế nào?
Thường là tổng diện tích sàn sử dụng của cả hai tầng theo kích thước thông thuỷ. Khoảng thông tầng không có sàn thường không được tính. Đọc điều khoản cách tính diện tích trong hợp đồng để biết chính xác.
Có được lợp mái che sân vườn của căn hộ không?
Thường cần sự đồng ý của ban quản trị và tuân theo quy chế toà nhà; làm mái che kín biến sân thành phòng có thể phải xin phép. Làm không phép có thể bị buộc tháo dỡ.
Mua căn có sân trên sàn mái khối đế cần lưu ý gì?
Sàn mái khối đế thường là kết cấu chung, chịu nhiệm vụ chống thấm cho tầng dưới. Kiểm hợp đồng ghi sở hữu riêng hay quyền sử dụng, và ai chịu chi phí chống thấm, sửa chữa sàn.
Phí quản lý có tính trên diện tích sân vườn không?
Tuỳ hợp đồng và quy chế từng toà nhà. Có nơi tính, có nơi không, có nơi tính với đơn giá khác. Hỏi rõ trước khi ký và yêu cầu ghi vào hợp đồng.
Căn đặc biệt mua lại đã bị chủ cũ cải tạo thì có sao không?
Phần cải tạo không có văn bản đồng ý có thể bị yêu cầu khắc phục, và người mua mới phải gánh. Hỏi chủ cũ các văn bản đồng ý của ban quản trị hoặc giấy phép liên quan trước khi mua.