Khi nhiều người mua cùng bị chủ đầu tư làm thiệt, có hai con đường song song: phản ánh, kiến nghị tới cơ quan quản lý nhà nước để họ kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính của doanh nghiệp; và khởi kiện tại toà án (hoặc trọng tài nếu hợp đồng có thoả thuận hợp lệ) để đòi quyền lợi dân sự của từng người. Phản ánh giúp tạo áp lực và có thể buộc doanh nghiệp khắc phục; chỉ khởi kiện mới cho bạn một bản án buộc trả tiền, bồi thường.
Nhiều nhóm cư dân mất thời gian vì gửi “đơn khiếu nại” khắp nơi trong khi về pháp lý, khiếu nại dùng cho quyết định hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước, không phải cho doanh nghiệp. Hiểu đúng tên gọi giúp bạn gửi đúng nơi, nhận được trả lời thay vì văn bản chuyển đơn.
Phản ánh, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện: dùng cái nào
Bốn công cụ này hay bị dùng lẫn. Bảng dưới phân biệt theo đối tượng và kết quả có thể đạt được:
| Công cụ | Dùng khi | Gửi đến | Kết quả có thể có |
|---|---|---|---|
| Phản ánh, kiến nghị | Chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng | Cơ quan quản lý chuyên ngành của tỉnh (Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường…) | Kiểm tra, thanh tra, xử phạt, yêu cầu doanh nghiệp khắc phục |
| Khiếu nại | Bạn cho rằng quyết định hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước xâm phạm quyền lợi của mình | Người đã ra quyết định hoặc thủ trưởng cơ quan có hành vi | Giữ nguyên, sửa hoặc huỷ quyết định hành chính |
| Tố cáo | Báo cho cơ quan có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật của cá nhân, tổ chức | Cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi đó | Xác minh, xử lý người vi phạm; người tố cáo được bảo vệ theo luật |
| Khởi kiện dân sự | Đòi chủ đầu tư thực hiện hợp đồng, trả tiền phạt, bồi thường, hoàn tiền | Toà án có thẩm quyền hoặc trọng tài theo thoả thuận | Bản án, phán quyết buộc thi hành |
Nếu có dấu hiệu chủ đầu tư chiếm đoạt tiền của người mua, việc trình báo cơ quan điều tra là một kênh khác hẳn, có hệ quả hình sự. Cân nhắc kỹ cùng luật sư, vì khi vụ việc đi theo hướng hình sự, việc đòi tiền dân sự có thể bị kéo dài theo.
Tổ chức nhóm người mua cho bền
Một nhóm có tổ chức có tiếng nói khác hẳn một nhóm chat đông người. Các bước nên làm:
- Họp toàn thể, bầu một nhóm đại diện nhỏ (ba đến bảy người), ghi biên bản có danh sách người tham dự, số căn, nội dung biểu quyết.
- Mỗi người mua muốn tham gia ký giấy uỷ quyền cho người đại diện trong phạm vi cụ thể: gửi văn bản, làm việc với chủ đầu tư và cơ quan nhà nước, có hoặc không bao gồm việc khởi kiện thay. Uỷ quyền khởi kiện nên công chứng hoặc chứng thực.
- Lập bảng tổng hợp: số căn, chủ căn, hợp đồng ký ngày nào, đã thanh toán bao nhiêu, vấn đề cụ thể của căn đó. Bảng này là xương sống của mọi văn bản.
- Thống nhất kênh liên lạc chính thức và quy tắc: chỉ người đại diện phát ngôn với báo chí, chủ đầu tư; không đăng thông tin chưa kiểm chứng; không đưa thông tin cá nhân của nhân viên chủ đầu tư lên mạng.
- Lập quỹ chi phí chung minh bạch nếu cần thuê luật sư, giám định; ghi sổ thu chi, công khai định kỳ.
Nhóm đại diện cần nhớ mình đại diện cho quyền lợi đã được uỷ quyền, không quyết định thay những việc ngoài phạm vi. Mỗi người mua vẫn giữ quyền tự thương lượng hoặc khởi kiện riêng.
Viết văn bản phản ánh sao cho được xử lý
Văn bản phản ánh tốt là văn bản mà cán bộ nhận đơn đọc một lần là biết phải chuyển cho ai, kiểm tra cái gì. Nên có: thông tin dự án (tên, địa điểm, chủ đầu tư); danh sách người mua kèm số căn; vấn đề cụ thể theo từng mục (chậm làm sổ từ mốc nào, thay đổi thiết kế ở hạng mục nào, khoản phí bị thu không đúng hợp đồng); căn cứ (điều khoản hợp đồng, văn bản chủ đầu tư đã trả lời); đề nghị cụ thể (kiểm tra, yêu cầu chủ đầu tư báo cáo, xử lý vi phạm).
Tránh lời lẽ cảm xúc, tránh kết luận thay cơ quan như “chủ đầu tư lừa đảo” khi chưa có kết luận. Đính kèm bản sao tài liệu, đánh số phụ lục. Gửi một nơi đúng thẩm quyền trước, ghi rõ số điện thoại người đại diện để cơ quan liên hệ; gửi đồng loạt nhiều nơi thường dẫn tới đơn bị chuyển qua lại.
Theo dõi thời hạn trả lời. Nếu cơ quan nhận đơn không trả lời trong thời gian hợp lý, gửi văn bản nhắc, sau đó mới gửi lên cấp cao hơn như Uỷ ban nhân dân tỉnh, kèm bằng chứng đã gửi lần trước.
Khởi kiện khi có nhiều người mua
Pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam chưa có cơ chế “kiện tập thể” theo kiểu một người đại diện cho cả nhóm không xác định như một số nước. Mỗi người mua có quan hệ hợp đồng riêng với chủ đầu tư nên về nguyên tắc là một nguyên đơn. Nhiều người có thể cùng nộp đơn, hoặc nộp riêng, và toà án có thể nhập các vụ án có cùng bị đơn, cùng quan hệ pháp luật để giải quyết chung khi phù hợp.
Trước khi nộp đơn, kiểm tra hợp đồng có điều khoản trọng tài không. Nếu có, tranh chấp có thể phải giải quyết tại trọng tài; tuy vậy với người tiêu dùng mua nhà để ở, pháp luật về trọng tài cho người tiêu dùng quyền lựa chọn nhất định khi điều khoản trọng tài nằm trong hợp đồng mẫu của doanh nghiệp. Đây là điểm luật sư cần xem cụ thể.
Yêu cầu khởi kiện nên chọn kỹ: buộc thực hiện nghĩa vụ (làm sổ, bàn giao đúng thiết kế), trả tiền phạt theo hợp đồng, bồi thường thiệt hại có chứng cứ, hay huỷ hợp đồng và hoàn tiền. Mỗi yêu cầu có điều kiện chứng minh khác nhau và hệ quả khác nhau với quyền sở hữu căn hộ của bạn. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là ba năm kể từ ngày biết quyền lợi bị xâm phạm.
Chứng cứ chung của cả nhóm và chứng cứ riêng từng căn
Khi nhiều người cùng kiện hoặc cùng phản ánh, chứng cứ chia làm hai lớp. Lẫn hai lớp này làm hồ sơ rối và dễ bị trả lại:
- Chứng cứ chung: hợp đồng mẫu của dự án, các thông báo chủ đầu tư gửi toàn bộ cư dân, biên bản họp chung, văn bản trả lời của cơ quan nhà nước, ảnh hiện trạng phần chung của toà nhà.
- Chứng cứ riêng: hợp đồng và phụ lục của từng căn, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu mua lại, thiệt hại cụ thể của từng hộ.
- Bảng đối chiếu: mỗi căn một dòng, ghi khác biệt so với hợp đồng mẫu (điều khoản phạt khác, mốc khác, phụ lục điều chỉnh riêng).
- Hồ sơ trao đổi: mọi văn bản gửi và nhận, đánh số theo thời gian, lưu bản quét chung cho nhóm đại diện và bản gốc ở từng hộ.
Người đại diện nên kiểm tra kỹ những căn có hợp đồng khác mẫu. Một phụ lục điều chỉnh mà người mua đã ký, ví dụ đồng ý lùi ngày bàn giao, có thể làm yêu cầu của căn đó khác hẳn các căn còn lại.
Ví dụ giả định: một lộ trình hợp lý
Ví dụ giả định: một toà nhà 300 căn, bàn giao đã ba năm mà chưa ai có sổ. Tháng đầu, nhóm đại diện được bầu, 210 hộ ký uỷ quyền, bảng tổng hợp hoàn thành. Tháng thứ hai, nhóm gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải trình nguyên nhân, đồng thời xin thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan quản lý xây dựng của tỉnh. Kết quả cho thấy toà nhà chưa được chấp thuận nghiệm thu vì phần tầng thương mại đổi công năng.
Tháng thứ ba, nhóm gửi văn bản phản ánh tới cơ quan quản lý xây dựng, đề nghị kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục, kèm danh sách hộ và tài liệu. Song song, nhóm thuê luật sư đánh giá khả năng khởi kiện đòi phạt theo hợp đồng cho từng căn và thời hiệu. Những hộ có thiệt hại lớn chọn khởi kiện trước; những hộ khác chờ kết quả kiểm tra.
Lộ trình này không bảo đảm có sổ nhanh, nhưng mỗi bước đều có văn bản, không ai trong nhóm vi phạm pháp luật, và quyền khởi kiện của từng người không bị mất vì thời hiệu.
Giữ an toàn pháp lý cho người đại diện và cả nhóm
Tụ tập, căng băng rôn. Tập trung đông người, căng băng rôn tại dự án hay trụ sở cơ quan có thể vi phạm quy định về trật tự công cộng. Kết quả thường không làm vấn đề nhanh hơn mà còn khiến người đại diện bị xử lý.
Thông tin trên mạng. Đăng bài sai sự thật, xúc phạm danh dự lãnh đạo doanh nghiệp, hay đưa thông tin cá nhân của nhân viên lên mạng có thể dẫn tới trách nhiệm pháp lý. Hãy chỉ đăng những gì có văn bản làm căn cứ.
Đóng tiền cho người tự xưng “lo được”. Cẩn trọng với người hứa “có quan hệ, lo được sổ trong tháng” và đòi đóng tiền. Không chỉ mất tiền, việc đưa tiền để “lo” việc của cơ quan nhà nước còn có thể khiến chính bạn dính vào vi phạm.
Ngừng thanh toán tập thể. Một số nhóm thống nhất cùng ngừng đóng tiền đợt tiếp theo để gây áp lực. Việc này chỉ an toàn khi có căn cứ trong hợp đồng hoặc luật; nếu không, từng người có thể bị tính lãi chậm trả, thậm chí bị chấm dứt hợp đồng. Hỏi luật sư trước khi quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đầu tư mời từng hộ ký phụ lục mới để giải quyết, có nên ký không?
Phụ lục có thể là lối ra tốt nếu nội dung rõ ràng: mốc mới cụ thể, khoản bù cho thời gian chậm, chế tài nếu lại chậm. Nhưng nhiều phụ lục kèm câu người mua từ bỏ mọi yêu cầu phạt, bồi thường trước đó. Đọc kỹ, so với quyền bạn đang có, và hỏi luật sư hoặc nhóm đại diện trước khi ký.
Gửi đơn lên trung ương có giải quyết nhanh hơn không?
Thường không. Đơn gửi vượt cấp hay gửi đồng loạt nhiều nơi thường được chuyển về cơ quan có thẩm quyền ở địa phương, mất thêm thời gian. Gửi đúng nơi trước, theo dõi trả lời, rồi mới gửi lên cấp trên kèm bằng chứng đã gửi.
Một người trong nhóm muốn thoả thuận riêng với chủ đầu tư thì có được không?
Được. Mỗi người mua có quyền tự quyết định về hợp đồng của mình. Nhóm nên tôn trọng và chỉ yêu cầu người đó thông báo để cập nhật danh sách uỷ quyền. Đừng gây áp lực ngăn cản, vì việc đó dễ làm rạn nội bộ.
Có nên nhờ báo chí không?
Báo chí có thể giúp vấn đề được chú ý, nhưng thông tin đưa ra phải chính xác và có văn bản làm căn cứ. Nên để một người đại diện làm đầu mối, cung cấp tài liệu thay vì nhận định. Báo chí không thay được con đường pháp lý chính thức.
Chi phí thuê luật sư cho cả nhóm chia thế nào?
Thường chia theo căn hoặc theo giá trị yêu cầu của từng người, tuỳ thoả thuận. Hãy ghi rõ phạm vi công việc trong hợp đồng dịch vụ pháp lý, ai là khách hàng, cách xử lý khi có người rút khỏi nhóm giữa chừng, và công khai thu chi cho các thành viên.