Một người đứng tên chung trong sổ chỉ được bán riêng phần của mình khi đó là sở hữu chung theo phần, và trước khi bán cho người ngoài phải thông báo để những người cùng sở hữu thực hiện quyền ưu tiên mua. Bên mua bỏ qua bước này có thể bị một người cùng sở hữu yêu cầu toà án chuyển quyền mua sang cho họ, trong khi bạn chỉ còn quyền đòi lại tiền.
Ngoài chuyện quyền ưu tiên, mua một phần quyền khác hẳn mua một mảnh đất. Bạn chưa chắc biết phần của mình nằm ở đâu, chưa chắc tách được thửa, và sẽ dùng chung tài sản với những người không do mình chọn. Bài này đi qua từng điểm để bạn quyết định có nên mua hay không, chứ không chỉ làm sao để mua cho được.
Hai kiểu sở hữu chung và kiểu nào được bán riêng phần
Bộ luật Dân sự chia sở hữu chung thành hai loại. Sở hữu chung theo phần là khi phần quyền của mỗi người được xác định, thường gặp ở anh chị em cùng nhận thừa kế một căn nhà, hoặc bạn bè góp tiền mua chung một lô đất với tỷ lệ rõ ràng. Sở hữu chung hợp nhất là khi phần của từng người không được xác định, điển hình là tài sản chung của vợ chồng.
Chỉ trong sở hữu chung theo phần, mỗi người mới có quyền định đoạt phần quyền của mình. Với sở hữu chung hợp nhất, việc định đoạt phải có sự đồng ý của tất cả, và không có khái niệm một người bán "phần của mình" khi chưa chia tài sản. Vì vậy câu hỏi đầu tiên luôn là: những người cùng đứng tên có quan hệ gì với nhau, và tài sản được xác lập thế nào.
Giấy chứng nhận ghi nhiều người thường không ghi tỷ lệ phần. Tỷ lệ có thể nằm trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, hợp đồng mua chung hoặc văn bản thoả thuận của các bên. Nếu không có văn bản nào xác định phần, theo nguyên tắc chung phần của mỗi người được coi là bằng nhau, nhưng đây lại là chỗ dễ phát sinh tranh cãi khi một người cho rằng mình góp nhiều hơn.
Quyền ưu tiên mua: bên mua cần thấy giấy gì
Khi một người trong sở hữu chung theo phần muốn bán phần của mình, những người cùng sở hữu được quyền ưu tiên mua. Người bán phải thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán cho những người cùng sở hữu. Với bất động sản, nếu trong ba tháng kể từ khi nhận thông báo không ai mua thì người bán mới được bán cho người khác. Thời hạn và cách tính nên được đối chiếu lại với văn bản hiện hành tại thời điểm bạn giao dịch.
Nếu người bán không thông báo mà bán thẳng cho người ngoài, người cùng sở hữu có thể yêu cầu toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua, trong một thời hạn tính từ khi họ phát hiện việc bán. Khi điều này xảy ra, người mua ban đầu là bạn sẽ mất chỗ đứng trong giao dịch và phải đòi lại tiền đã trả.
Vì vậy trước khi đặt cọc, bạn nên thấy hai loại giấy: văn bản thông báo của người bán gửi những người cùng sở hữu, ghi giá và điều kiện giống với điều kiện bán cho bạn; và văn bản của từng người cùng sở hữu cho biết họ không mua, hoặc chấp thuận để người bán bán cho bạn. Cách chắc nhất là những người cùng sở hữu ký vào chính hồ sơ giao dịch với tư cách người đã biết và không thực hiện quyền ưu tiên.
Giá ghi trong thông báo cần khớp với giá thật. Nếu thông báo ghi giá cao để những người cùng sở hữu không mua nổi rồi bán cho bạn giá thấp hơn, quyền ưu tiên coi như chưa được tôn trọng, và rủi ro bị đòi lại vẫn còn nguyên.
Bảng kiểm: kiểm gì, ở đâu, dấu hiệu đỏ
Bảng dưới gom những điểm cần kiểm khi bạn mua phần của một người trong sổ chung. Hàng nào có dấu hiệu đỏ thì nên giải quyết xong trước khi bàn tới tiền.
| Kiểm gì | Ở đâu | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|
| Loại sở hữu chung và quan hệ giữa các bên | Văn bản phân chia di sản, hợp đồng mua chung, giấy tờ hôn nhân | Hai người đứng tên là vợ chồng hoặc là hộ gia đình |
| Tỷ lệ phần của người bán | Văn bản thoả thuận giữa các đồng sở hữu | Không có văn bản; người bán nói "chắc là một nửa" |
| Thông báo quyền ưu tiên mua | Văn bản gửi từng người cùng sở hữu và bằng chứng đã nhận | Chỉ báo miệng; có người không nhận được thông báo |
| Ý kiến của người cùng sở hữu | Văn bản từ chối mua hoặc chữ ký trên hồ sơ | Có người im lặng, không trả lời, không gặp được |
| Vị trí phần đất được sử dụng | Văn bản phân định vị trí, sơ đồ có chữ ký | Phần của người bán chưa xác định nằm ở đâu |
| Khả năng tách thửa | Quy định diện tích tối thiểu tách thửa của tỉnh; quy hoạch | Diện tích phần mua nhỏ hơn mức tối thiểu; lối đi không rõ |
| Thế chấp, nghĩa vụ trên tài sản | Trang biến động; thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai | Tài sản chung đang thế chấp cho khoản vay của một người |
Nếu cả bảy hàng đều ổn, giao dịch vẫn có thể đi tiếp. Nếu có từ hai hàng trở lên rơi vào cột dấu hiệu đỏ, bạn nên chờ các đồng sở hữu giải quyết nội bộ hoặc tách thửa xong rồi mới mua phần đã tách.
Mua một phần quyền không phải mua một mảnh đất
Bạn chưa chắc biết phần của mình ở đâu. Phần quyền là tỷ lệ trên toàn thửa. Nếu các đồng sở hữu chưa thoả thuận vị trí sử dụng, bạn có thể mua "một phần ba" mà không biết đó là phần mặt tiền hay phần trong hẻm. Thoả thuận phân định vị trí giữa các bên là điều nên có trước khi mua.
Tách thửa không phải lúc nào cũng được. Mỗi tỉnh quy định diện tích và kích thước tối thiểu được tách thửa, kèm điều kiện về lối đi và quy hoạch. Phần bạn mua có thể nhỏ hơn mức đó. Khi không tách được, bạn sẽ ở lại trong sổ chung lâu dài.
Mọi quyết định lớn đều cần người khác. Xây nhà, sửa chữa lớn, thế chấp vay vốn hay cho thuê toàn bộ đều cần sự đồng ý của những người cùng sở hữu. Bạn không chọn được hàng xóm chung sổ, và quan hệ giữa họ với người bán cũ có thể đã căng thẳng từ trước.
Bán lại khó hơn. Người mua sau bạn cũng sẽ gặp đúng những vấn đề bạn đang gặp. Phần quyền trong tài sản chung thường khó bán hơn một thửa đất độc lập và khó được ngân hàng nhận thế chấp.
Một đồng sở hữu mắc nợ ảnh hưởng tới cả thửa. Chủ nợ của một người cùng sở hữu có thể yêu cầu xác định phần của người đó để thi hành án. Khi ấy thửa đất chung có thể bị đo đạc, định giá, và bạn bị cuốn vào một vụ việc không phải của mình.
Văn bản phân định vị trí sử dụng nên có những gì
Khi chưa tách được thửa, văn bản thoả thuận giữa các đồng sở hữu về việc ai dùng phần nào là thứ giữ cho cuộc sống chung sổ khỏi đổ vỡ. Văn bản này không thay được việc tách thửa, nhưng nó cho bạn căn cứ khi có người đổi ý. Một văn bản đủ dùng thường có các nội dung sau.
- Danh sách tất cả đồng sở hữu, tỷ lệ phần của từng người và căn cứ xác định tỷ lệ đó.
- Sơ đồ thửa đất có kích thước các cạnh, đánh dấu phần mỗi người được sử dụng, kèm chữ ký của tất cả trên sơ đồ.
- Lối đi chung, vị trí đường điện, nước, thoát nước và ai chịu chi phí duy tu từng hạng mục.
- Cam kết của các bên về việc cùng làm thủ tục tách thửa khi đủ điều kiện, và cách chia chi phí đo đạc, thủ tục.
- Quy ước khi một người muốn xây dựng, sửa chữa hay cho thuê phần mình đang sử dụng.
- Nguyên tắc xử lý khi một người tiếp theo muốn bán phần của mình, để người mua sau cũng biết trước cách làm.
Văn bản nên được công chứng hoặc chứng thực để tránh tranh cãi về chữ ký. Khi bạn mua phần của người bán, hãy đề nghị các đồng sở hữu còn lại ký lại hoặc ký xác nhận văn bản này với tên của bạn thay cho người bán cũ, để quan hệ giữa các bên không phải bắt đầu lại từ con số không.
Trình tự cho bên mua phần quyền
Các bước dưới đây đặt việc tách thửa và quyền ưu tiên lên trước, vì đó là hai điểm quyết định giao dịch có đáng làm hay không.
- Xác định những người cùng đứng tên là ai với nhau, tài sản có từ đâu, và đây có phải sở hữu chung theo phần hay không.
- Xin văn bản xác định tỷ lệ phần của người bán; nếu chưa có, đề nghị các đồng sở hữu lập văn bản thoả thuận có công chứng.
- Hỏi quy định tách thửa của tỉnh nơi có đất, xem phần định mua có đủ điều kiện tách thành thửa riêng hay không.
- Nếu tách được, cân nhắc đề nghị các bên tách thửa trước rồi mua thửa đã tách, thay vì mua phần quyền.
- Nếu không tách, yêu cầu văn bản phân định vị trí sử dụng có sơ đồ và chữ ký của tất cả đồng sở hữu.
- Yêu cầu người bán thông báo quyền ưu tiên mua bằng văn bản với đúng giá và điều kiện bán cho bạn, và chờ văn bản trả lời của từng người.
- Mang hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng xem trước, chỉ đặt cọc khi các văn bản đã đủ.
Ví dụ giả định: ba anh em cùng nhận thừa kế một lô đất ở ven đô, người anh cả muốn bán phần của mình. Nếu lô đất đủ rộng để chia ba thửa đúng quy định, việc tách thửa trước rồi bán thửa của người anh sẽ cho bạn một sổ riêng, sạch hơn nhiều so với việc đứng chung sổ với hai người em.
Khi nào nên nói không với một phần quyền
Có những trường hợp mà dù giá hấp dẫn, rủi ro vẫn lớn hơn lợi ích. Danh sách dưới đây dựa trên những tình huống hay gặp nhất.
- Người cùng sở hữu phản đối việc bán hoặc đang tranh chấp với người bán.
- Phần định mua không đủ điều kiện tách thửa và các bên chưa thống nhất vị trí sử dụng.
- Các đồng sở hữu là vợ chồng hoặc thành viên hộ gia đình, tức là sở hữu chung hợp nhất.
- Tài sản chung đang thế chấp cho khoản vay của một người.
- Người bán muốn bán gấp với giá thấp hơn hẳn thị trường và không muốn báo cho người cùng sở hữu.
- Bạn định xây nhà để ở ngay, trong khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu về việc xây dựng.
Mua phần quyền đôi khi hợp lý với người cùng sở hữu khác hoặc người thân của gia đình, vì họ đã hiểu tài sản và các bên. Với người ngoài, mua thửa đã tách gần như luôn là lựa chọn ít rủi ro hơn.
Câu hỏi thường gặp
Người đứng tên chung có được bán phần của mình mà không hỏi người kia không?
Trong sở hữu chung theo phần, người đó được định đoạt phần của mình nhưng phải thông báo để những người cùng sở hữu thực hiện quyền ưu tiên mua trước khi bán cho người ngoài. Với sở hữu chung hợp nhất như vợ chồng thì không được bán riêng phần.
Nếu người cùng sở hữu không trả lời thông báo thì bao lâu mới được bán cho người ngoài?
Theo Bộ luật Dân sự, với bất động sản, thời hạn để người cùng sở hữu thực hiện quyền ưu tiên mua là ba tháng kể từ khi nhận thông báo. Bên mua nên có bằng chứng người cùng sở hữu đã nhận thông báo và đối chiếu thời hạn với văn bản hiện hành.
Mua phần quyền rồi có được xây nhà trên phần đó không?
Việc xây dựng trên tài sản chung cần sự đồng ý của các đồng sở hữu và phải đáp ứng điều kiện cấp giấy phép xây dựng. Nếu chưa tách thửa và chưa có văn bản đồng ý của những người còn lại, việc xây rất dễ phát sinh tranh chấp.
Sổ ghi tên ba người mà không ghi tỷ lệ thì phần của mỗi người là bao nhiêu?
Nếu không có văn bản xác định phần, theo nguyên tắc chung phần của mỗi người được coi là bằng nhau. Tuy nhiên một người có thể chứng minh mình góp nhiều hơn. Bên mua nên yêu cầu các bên lập văn bản xác định tỷ lệ trước khi giao dịch.
Có nên đề nghị tách thửa trước rồi mới mua không?
Nên, nếu phần đất đủ điều kiện tách theo quy định của tỉnh. Mua một thửa đã tách giúp bạn có giấy chứng nhận riêng, tự quyết việc xây dựng, thế chấp và bán lại, thay vì lệ thuộc vào ý kiến của những người cùng sở hữu.
Người cùng sở hữu biết việc bán sau khi đã sang tên cho bên mua thì có đòi được không?
Nếu người bán vi phạm quyền ưu tiên mua, người cùng sở hữu có thể yêu cầu toà án chuyển quyền và nghĩa vụ của người mua sang cho mình trong thời hạn luật định. Bên mua khi đó phải đòi lại tiền từ người bán, nên kiểm tra kỹ trước khi ký là cách tự bảo vệ tốt nhất.