Khi sổ đỏ ghi một phần diện tích theo hình thức "sử dụng chung", phần đó không thuộc riêng người bán: nó được dùng chung với những người khác, thường là các hộ liền kề hay cư dân cùng toà nhà. Người mua nhận lại đúng phần quyền chung ấy, không hơn, và không được tự ý rào, xây hay bán riêng phần đó. Vì vậy trước khi cọc, bạn cần biết diện tích chung là bao nhiêu, chung với ai, đang được dùng vào việc gì.
Bài này hướng dẫn đọc dòng hình thức sử dụng trên sổ, phân biệt "sử dụng chung" với "đồng sở hữu", các kiểu diện tích chung hay gặp, và cách tính khi trả giá. Việc mua lại phần của một người trong sổ đứng tên nhiều người là tình huống khác, có bài riêng trong danh mục về người bán.
Dòng hình thức sử dụng nằm ở đâu và nói gì
Ở phần thông tin thửa đất của giấy chứng nhận, cạnh diện tích và mục đích sử dụng, thường có dòng ghi hình thức sử dụng. Nếu toàn bộ thửa thuộc người được cấp, dòng này ghi sử dụng riêng với toàn bộ diện tích. Nếu một phần thửa được dùng chung với người khác, sổ tách hai con số: bao nhiêu mét vuông sử dụng riêng, bao nhiêu mét vuông sử dụng chung. Cách trình bày cụ thể khác nhau giữa các mẫu giấy qua từng thời kỳ.
Người mua hay đọc lướt con số tổng diện tích rồi dừng lại. Đó là sai lầm phổ biến. Một thửa ghi tổng 90 mét vuông, trong đó 15 mét vuông sử dụng chung (ví dụ giả định), thì phần bạn thực sự toàn quyền dùng, rào lại, xây lên chỉ là 75 mét vuông. Phần 15 mét vuông kia bạn có quyền dùng cùng những người khác theo đúng công năng của nó.
Khi đọc sổ ở vòng xem bản chụp, hãy ghi riêng hai con số này, và hỏi người bán ngay: phần chung là phần nào ngoài thực tế, chung với những ai.
Vì sao một thửa đất có phần sử dụng chung
Phần sử dụng chung thường là dấu vết của lịch sử khu đất. Nhiều khu nhà ở đô thị được hình thành từ một khuôn viên lớn của cơ quan, xí nghiệp hay của một gia đình đông con, sau đó chia cho nhiều hộ. Khi cấp giấy chứng nhận cho từng hộ, những phần không thể chia rạch ròi như lối vào, sân giữa, khu nước được ghi là sử dụng chung để ai cũng có quyền dùng.
Ở nông thôn và ven đô, phần chung hay xuất hiện khi gia đình chia đất cho các con: mỗi người một phần đất ở, còn con đường dẫn vào và khoảng sân trước nhà để chung. Với nhà chung cư, phần đất dưới toà nhà theo nguyên tắc là của chung các chủ sở hữu, nên được ghi theo hình thức sử dụng chung.
Hiểu được nguồn gốc giúp bạn đoán được phần chung đó hay có chuyện gì. Phần chung của một khuôn viên tập thể cũ thường có nhiều hộ, nhiều ý kiến. Phần chung giữa các anh em ruột thường êm khi mọi người còn ở cùng, nhưng dễ căng khi có người bán phần của mình cho người lạ. Bạn chính là người lạ đó, nên cần biết trước các hộ còn lại nghĩ gì.
Sử dụng chung khác đồng sở hữu thế nào
Hai khái niệm này hay bị lẫn vì đều có chữ "chung". Bảng dưới tách chúng ra theo những điểm người mua cần biết.
| Điểm so sánh | Diện tích sử dụng chung | Thửa đất nhiều người cùng đứng tên |
|---|---|---|
| Ghi trên sổ thế nào | Một phần diện tích ghi theo hình thức sử dụng chung | Nhiều người cùng là người được cấp giấy |
| Người bán bán được gì | Phần riêng của mình kèm quyền dùng chung phần chung | Phần quyền của mình, hoặc cả thửa nếu mọi đồng chủ cùng bán |
| Ai phải ký | Người đứng tên sổ của bạn; không cần các hộ dùng chung ký | Mọi người đứng tên, hoặc theo quy định về phần quyền |
| Rủi ro chính | Hiểu nhầm diện tích, tranh chấp cách dùng phần chung | Thiếu người ký, quyền ưu tiên mua của đồng chủ |
| Câu nên hỏi | Phần chung là gì, chung với ai, đang dùng ra sao | Ai là đồng chủ, đã đồng ý bán chưa |
Có những cuốn sổ vừa có nhiều người đứng tên vừa có diện tích sử dụng chung. Khi đó cần kiểm cả hai nhóm câu hỏi.
Những kiểu diện tích sử dụng chung hay gặp
Lối đi chung của vài hộ trong ngõ. Thường gặp ở nhà trong ngõ sâu: một dải đất dẫn vào các nhà được ghi là sử dụng chung trên sổ của từng hộ. Bạn không được rào, xây hay đặt đồ cố định lên dải đất này.
Sân, giếng, khu phụ chung của nhà tập thể, khu nhà cũ. Ở các khu nhà được chia từ một khuôn viên lớn, sân giữa, khu bể nước, nhà vệ sinh chung có thể được ghi là sử dụng chung. Việc cải tạo phần này cần thoả thuận với các hộ.
Đất xây dựng nhà chung cư. Với căn hộ chung cư, phần đất dưới toà nhà thường được ghi theo hình thức sử dụng chung của các chủ sở hữu. Người mua căn hộ không có phần đất riêng, chỉ có quyền chung với toàn bộ cư dân.
Diện tích chung của nhóm anh em được chia từ đất gia đình. Khi chia đất cho các con, gia đình đôi khi để lại một khoảng sân, lối đi hay khu thờ cúng dùng chung. Đây là chỗ hay phát sinh bất đồng khi một người bán phần của mình cho người ngoài.
Phần chung ảnh hưởng gì khi sửa nhà, xin phép, thế chấp
Khi xin phép xây dựng. Diện tích dùng để tính mật độ xây dựng, khoảng lùi thường dựa trên phần đất bạn có quyền xây. Phần sử dụng chung như lối đi không phải chỗ bạn được xây lên. Nếu kế hoạch của bạn là đập ra xây mới, hãy tính trên diện tích riêng.
Khi sửa chữa, cơi nới. Mái che, bậc thềm, bồn hoa lấn ra phần chung là chuyện hàng xóm hay phàn nàn nhất. Một mái hiên nhô ra lối đi chung có thể khiến các hộ khác yêu cầu tháo dỡ.
Khi thế chấp vay ngân hàng. Ngân hàng nhận tài sản bảo đảm theo sổ, nhưng khi định giá thường xem kỹ phần riêng. Một căn có tỷ lệ diện tích chung lớn có thể được định giá thấp hơn kỳ vọng của bạn.
Khi bán lại. Người mua sau sẽ hỏi đúng những câu bạn đang hỏi. Nếu phần chung đang có tranh chấp chưa giải quyết, căn nhà khó bán và dễ bị ép giá. Giải quyết trước khi mua rẻ hơn nhiều so với gánh nó suốt thời gian sở hữu.
Câu hỏi cần có câu trả lời trước khi cọc
Diện tích chung không phải lý do để bỏ một căn nhà, nhưng là lý do để hỏi kỹ. Những câu dưới đây nên được trả lời rõ, tốt nhất có xác nhận của người bán bằng văn bản:
- Phần sử dụng chung nằm ở vị trí nào ngoài thực địa, đối chiếu với sơ đồ thửa trên sổ.
- Chung với những hộ nào, sổ của các hộ đó có ghi phần chung khớp với sổ này không.
- Phần chung đang được dùng làm gì: lối đi, sân, chỗ để xe, hay đang bị một hộ chiếm dụng.
- Có thoả thuận nào giữa các hộ về việc dùng, sửa, chia chi phí cho phần chung không.
- Có hộ nào đang xây lấn, rào chắn hay tranh chấp về phần chung không.
- Khi bạn muốn sửa nhà, xin phép xây dựng, phần chung có ảnh hưởng gì tới diện tích được tính hay không.
Câu trả lời của người bán nên được kiểm lại với hàng xóm cùng dùng phần chung. Họ là người hiểu rõ nhất phần đất đó đang được dùng thế nào và có chuyện gì chưa giải quyết.
Tính diện tích khi trả giá
Tin rao nhà đất thường chỉ nêu tổng diện tích trên sổ. Khi sổ có phần sử dụng chung, cách tính đúng là tách hai phần: diện tích riêng là phần bạn có toàn quyền, diện tích chung là phần bạn dùng cùng người khác. Hai phần này không có cùng giá trị sử dụng, nên không thể cộng gộp rồi nhân một đơn giá.
Ví dụ giả định: một căn nhà trong ngõ, sổ ghi tổng 60 mét vuông, trong đó 48 mét vuông sử dụng riêng và 12 mét vuông là phần lối đi chung với ba hộ. Nếu người bán báo giá theo 60 mét vuông với đơn giá như nhau, bạn đang trả tiền cho 12 mét vuông mà bạn không thể xây, không thể rào và phải chia sẻ với ba gia đình khác. Bạn hoàn toàn có lý do để thương lượng lại.
Bài này không bàn mức giá cụ thể. Điều cần nhớ là cách đọc diện tích phải đi trước con số giá. Ngân hàng và người định giá, khi bạn vay mua nhà, cũng sẽ nhìn vào diện tích sử dụng riêng trước tiên.
Đưa phần sử dụng chung vào trình tự kiểm sổ
Gộp vào trình tự kiểm sổ chung, phần việc riêng cho diện tích sử dụng chung gồm:
- Khi đọc bản chụp, ghi riêng diện tích sử dụng riêng và sử dụng chung, đánh dấu phần chung trên sơ đồ thửa.
- Khi xem thực địa, đi dọc phần chung, xem hiện trạng và ai đang dùng.
- Hỏi ít nhất một hộ cùng dùng phần chung về cách dùng và tranh chấp nếu có.
- Khi đề nghị cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin, hỏi thêm về hình thức sử dụng của thửa và các thửa có chung phần diện tích.
- Ghi vào thoả thuận đặt cọc cả hai con số diện tích, vị trí phần chung và cam kết của người bán rằng không có tranh chấp về phần chung.
Năm bước này thêm chưa tới một buổi vào việc kiểm sổ, nhưng tránh được hai rủi ro hay gặp: trả tiền cho diện tích mình không toàn quyền dùng, và mua vào một cuộc cãi vã có sẵn với hàng xóm. Phần chung càng rộng, càng nhiều hộ, các bước này càng đáng làm kỹ.
Câu hỏi thường gặp
Phần diện tích sử dụng chung có được tính vào giá trị khi bán lại không?
Phần quyền dùng chung đi kèm tài sản khi chuyển nhượng, nên vẫn được nhắc trong giao dịch. Tuy vậy người mua sau, ngân hàng và người định giá thường xem diện tích sử dụng riêng là phần chính. Khi bạn mua, nên trả giá theo cách người mua sau sẽ trả.
Có thể đề nghị chuyển phần chung thành phần riêng không?
Chỉ khi mọi người có quyền với phần chung đồng ý và thủ tục đăng ký biến động được thực hiện theo quy định. Đây là việc phức tạp, phụ thuộc vào sự đồng thuận của các hộ, không nên mua nhà với kỳ vọng sẽ làm được việc này.
Hàng xóm đang đặt đồ, để xe trên phần chung thì sao?
Phần chung được mọi người dùng theo đúng công năng. Việc một hộ chiếm dụng lâu dài dễ dẫn đến bất đồng. Trước khi mua, hỏi tình trạng này đã kéo dài bao lâu, các hộ có thoả thuận gì chưa, và cân nhắc mình có chấp nhận được không.
Sổ hồng căn hộ có ghi đất sử dụng chung, có phải lo không?
Đó là cách ghi bình thường với nhà chung cư, vì đất dưới toà nhà thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu. Với căn hộ, điều cần kiểm là diện tích căn hộ, phần sở hữu riêng và các phần sở hữu chung của toà theo hợp đồng và sổ.
Sổ của mình và sổ hàng xóm ghi phần chung không khớp nhau thì làm gì?
Đề nghị người bán làm rõ với cơ quan đăng ký đất đai trước khi giao dịch. Chênh lệch giữa các sổ về phần chung là mầm tranh chấp, và nên được đính chính hoặc giải thích bằng văn bản trước khi bạn đặt cọc.