Khi người bán không đưa được sổ gốc ra cho bạn xem, đừng đặt cọc cho tới khi biết chính xác sổ đang ở đâu, vì sao ở đó, và bằng cách nào nó quay về tay người bán trước ngày ký hợp đồng. Có những lý do hoàn toàn bình thường, như sổ đang thế chấp ngân hàng hay đang nằm ở cơ quan đăng ký để làm thủ tục. Có những lý do là tín hiệu đỏ, như sổ đang cầm ở chỗ người cho vay ngoài hay đã giao cho một người mua khác.
Bài này đi qua từng lý do thường gặp, giấy tờ nên xin xem để kiểm lời người bán, và cách đặt cọc khi bạn vẫn muốn giữ căn. Rủi ro mua nhà đang thế chấp và thoả thuận ba bên với ngân hàng có danh mục riêng; ở đây chỉ nhìn từ góc cuốn sổ gốc vắng mặt.
Vì sao sổ gốc quan trọng hơn bản chụp
Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực với bản gốc giấy chứng nhận, và thủ tục đăng ký biến động cũng cần nộp bản gốc. Nói cách khác, ai đang cầm cuốn sổ gốc là người nắm một chiếc chìa khoá thực tế của giao dịch. Người bán không có sổ trong tay thì dù có thiện chí đến đâu cũng không thể ký bán cho bạn cho đến khi lấy được sổ về.
Bản chụp hay bản sao chứng thực chỉ cho biết cuốn sổ từng có nội dung như thế tại thời điểm chụp. Nó không cho biết sau đó có thêm dòng biến động nào, sổ có bị thay bằng một cuốn cấp lại không, hay đang nằm ở tay ai. Vì thế mọi lý do khiến sổ gốc vắng mặt đều phải được kiểm bằng một giấy tờ khác chứng minh sổ đang ở đâu.
Nguyên tắc là: không thấy sổ gốc thì phải thấy giấy chứng minh nơi giữ sổ. Không thấy cả hai thì chưa đặt cọc.
Từng lý do và giấy tờ nên xin xem
Bảng dưới gom những lý do người bán hay đưa ra, mức rủi ro, và giấy tờ giúp bạn kiểm lời họ.
| Người bán nói | Nên xin xem | Mức rủi ro và lưu ý |
|---|---|---|
| Sổ đang thế chấp ở ngân hàng | Hợp đồng thế chấp hoặc xác nhận dư nợ của ngân hàng; bản chụp sổ có dòng đăng ký thế chấp | Bình thường, nhưng cần quy trình giải chấp rõ ràng; không đưa tiền cọc lớn trực tiếp cho người bán |
| Sổ đang ở cơ quan đăng ký để cấp đổi, chỉnh lý | Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả có tên người nộp, loại thủ tục, ngày hẹn | Thấp nếu giấy biên nhận khớp; rủi ro là kết quả có thể khác hồ sơ ban đầu |
| Sổ đang làm thủ tục sang tên cho chính người bán | Hợp đồng người bán đã mua, giấy tiếp nhận hồ sơ | Người bán chưa đứng tên, chưa đủ điều kiện bán; xem thêm phần dưới |
| Bố mẹ, anh chị em giữ sổ | Gặp trực tiếp người giữ, hỏi lý do giữ | Có thể có tranh chấp gia đình hoặc người giữ là đồng chủ; cần làm rõ trước |
| Sổ đang cầm ở chỗ người cho vay | Giấy vay tiền, giấy cầm cố, mọi văn bản đã ký với bên cho vay | Cao; có khi kèm hợp đồng chuyển nhượng hoặc uỷ quyền đã ký cho bên cho vay |
| Sổ đưa cho môi giới, sàn giữ để bán | Hợp đồng ký gửi, uỷ quyền cho môi giới | Trung bình; hỏi tại sao phải giao sổ gốc, ai chịu trách nhiệm bảo quản |
| Sổ bị mất, đang chờ cấp lại | Giấy tiếp nhận hồ sơ cấp lại, đơn trình báo mất nếu có | Cao trong thời gian chờ; cuốn sổ cũ có thể vẫn đang ở tay ai đó |
Mỗi giấy tờ trên đều có thể bị làm giả như chính cuốn sổ. Vì vậy bạn vẫn cần đối chiếu với cơ quan hay tổ chức đã phát hành chúng, chẳng hạn hỏi trực tiếp ngân hàng hoặc bộ phận một cửa nơi nhận hồ sơ, với sự đồng ý của người bán.
Sổ đang ở cơ quan đăng ký: kiểm thế nào
Đọc kỹ giấy tiếp nhận. Giấy tiếp nhận hồ sơ thường ghi tên người nộp, thủ tục đang làm, thành phần hồ sơ và ngày hẹn trả. Thủ tục là cấp đổi phôi mới, đính chính, cập nhật nhà vào sổ hay chuyển mục đích thì kết quả trả về sẽ khác nhau.
Hỏi tình trạng hồ sơ. Nhiều địa phương cho tra cứu tiến độ bằng mã hồ sơ trên Cổng Dịch vụ công hoặc hệ thống của tỉnh. Bạn có thể đề nghị người bán cùng tra trước mặt bạn.
Đừng cọc dựa trên kết quả chưa có. Một hồ sơ cập nhật nhà vào sổ có thể bị trả lại vì nhà xây khác phép. Một hồ sơ chuyển mục đích có thể không được chấp thuận. Nếu giá bạn trả dựa trên kết quả mong đợi, hãy chờ kết quả hoặc ghi rõ điều kiện trong thoả thuận cọc.
Sổ cũ sau khi cấp đổi. Khi nhận sổ mới, cuốn cũ thường được thu lại. Bạn nên hỏi người bán đã nộp sổ cũ chưa, để tránh trường hợp sổ cũ vẫn lưu hành ở đâu đó.
Người bán chưa đứng tên vì đang chờ sang tên
Trường hợp này phổ biến ở thị trường mua đi bán lại: người bán vừa mua căn nhà của người khác, hồ sơ sang tên đang nằm ở cơ quan đăng ký, nhưng họ đã tìm được người mua tiếp và muốn nhận cọc ngay. Về mặt pháp lý, cho đến khi việc đăng ký biến động hoàn tất, người đứng tên trong hồ sơ địa chính vẫn là chủ cũ. Người đang thương lượng với bạn chưa phải là người có quyền chuyển nhượng.
Nhận cọc trong giai đoạn này không bị cấm tuyệt đối, nhưng bạn đang đặt tiền vào một giao dịch phụ thuộc vào một giao dịch khác mà bạn không kiểm soát. Nếu hồ sơ sang tên trước bị trả, bị ngăn chặn hay chủ cũ đổi ý, giao dịch của bạn cũng dừng lại.
Cách an toàn là chờ người bán nhận sổ mới đứng tên họ rồi mới cọc. Nếu bắt buộc phải giữ căn, số tiền cọc nên nhỏ, điều kiện hoàn cọc ghi rõ "nếu đến ngày… người bán chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc chưa đăng ký biến động xong thì hoàn trả toàn bộ". Những cách làm như ký uỷ quyền hay ký hợp đồng thẳng với chủ cũ để "đi tắt" cần được người làm nghề xem kỹ, vì dễ phát sinh tranh chấp và nghĩa vụ thuế, phí không rõ ràng.
Sổ đang cầm ở chỗ người cho vay: những dấu hiệu nên dừng
Nhiều người cần tiền gấp đã đem sổ đi cầm ở chỗ cho vay ngoài, và đôi khi bị yêu cầu ký thêm giấy tờ để bảo đảm cho khoản vay. Khi người bán thừa nhận sổ đang cầm, bạn nên dừng giao dịch ở bất kỳ dấu hiệu nào sau đây:
- Người bán đã ký với bên cho vay một hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản uỷ quyền liên quan đến căn nhà.
- Người bán không biết hoặc không nói rõ số tiền phải trả để lấy sổ về, hoặc số tiền tăng lên mỗi lần hỏi.
- Bên cho vay không chịu gặp, không chịu ký xác nhận số nợ và cam kết trả sổ.
- Người bán đề nghị bạn chuyển tiền thẳng cho bên cho vay mà không có văn bản ba bên.
- Có dấu hiệu khoản vay có lãi suất rất cao hoặc bên cho vay đang đe doạ, thúc ép người bán.
Trong những trường hợp này, rủi ro không nằm ở cuốn sổ mà ở những giấy tờ đã ký đi kèm. Bên cho vay có thể dùng chúng để tranh chấp với bạn sau này. Đây là lúc nên có luật sư xem toàn bộ giấy tờ trước khi đi tiếp.
Những câu hỏi giúp nghe ra sự thật
Lý do sổ vắng mặt thường được nói rất nhanh và rất tự nhiên. Vài câu hỏi cụ thể, hỏi từ tốn, giúp bạn phân biệt câu chuyện có thật với câu chuyện được dựng sẵn:
- "Sổ được đưa đi từ ngày nào, ai trực tiếp mang đi, ai đang ký nhận giữ?" Người có câu chuyện thật thường nhớ ngày và người cụ thể.
- "Để lấy sổ về cần những điều kiện gì, mất bao lâu, tốn khoản nào?" Câu trả lời mơ hồ, hoặc số tiền thay đổi theo từng lần hỏi, là dấu hiệu cần dừng.
- "Có giấy gì chứng minh sổ đang ở đó không, có thể cho xem ngay hôm nay không?" Giấy biên nhận, hợp đồng thế chấp, giấy tiếp nhận hồ sơ đều là thứ người bán thường giữ bên mình.
- "Người đang giữ sổ có biết anh chị định bán không, có đồng ý gặp không?" Người giữ sổ chính đáng thường không ngại gặp người mua.
- "Trước đây đã có ai đặt cọc hay ký giấy gì với căn nhà này chưa?" Câu hỏi này nên được ghi lại câu trả lời trong thoả thuận đặt cọc.
Bạn không cần tra hỏi như điều tra. Mục đích là để người bán tự đưa ra các giấy tờ cần thiết, và để bạn có ghi nhận bằng văn bản những gì người bán đã khẳng định. Khi câu trả lời và giấy tờ khớp nhau, bạn có thể đi tiếp với mức tin cậy cao hơn hẳn.
Nếu vẫn muốn giữ căn: trình tự an toàn
Khi lý do sổ vắng mặt là chính đáng và đã được kiểm, bạn có thể đi theo trình tự sau để giảm rủi ro:
- Xin bản chụp đủ các trang sổ và giấy tờ chứng minh nơi giữ sổ, đối chiếu với nơi giữ.
- Đặt cọc một khoản nhỏ, thoả thuận ghi rõ sổ đang ở đâu, thời hạn sổ về tay người bán và điều kiện hoàn cọc nếu quá hạn.
- Khi sổ về, xem bản gốc và đối chiếu với cơ quan đăng ký như mọi giao dịch khác trước khi chuyển thêm tiền.
- Với sổ đang thế chấp, làm theo quy trình giải chấp có sự tham gia của ngân hàng, tiền trả nợ đi thẳng vào tài khoản khoản vay.
- Không nhận giữ sổ gốc thay người bán và không đưa tiền cho người thứ ba khi chưa có văn bản xác định vai trò của họ.
Câu hỏi thường gặp
Người bán chỉ cho xem bản sao chứng thực thì có đủ để cọc không?
Chưa đủ. Bản sao chứng thực chỉ chứng minh bản sao khớp với bản gốc tại thời điểm chứng thực. Bạn vẫn cần biết bản gốc hiện ở đâu và có biến động gì sau ngày đó. Nên đề nghị xem bản gốc hoặc giấy chứng minh nơi giữ sổ.
Ngân hàng có cho người mua xem sổ đang thế chấp không?
Ngân hàng giữ bí mật thông tin khách hàng, nên thường chỉ làm việc khi người vay đồng ý. Khi người bán thực sự muốn bán để trả nợ, nhiều ngân hàng sẵn lòng gặp cả ba bên để thống nhất quy trình giải chấp và chuyển nhượng.
Sổ đang làm thủ tục mà người bán muốn nhận cọc ngay thì sao?
Bạn có thể đề nghị chờ đến ngày hẹn trả kết quả. Nếu muốn giữ căn, đặt khoản cọc nhỏ với điều kiện hoàn lại toàn bộ nếu kết quả không như người bán cam kết hoặc quá ngày hẹn mà chưa có sổ.
Bố mẹ người bán giữ sổ thì có sao không?
Có thể chỉ là thói quen gia đình. Nhưng cũng có thể bố mẹ là người có quyền lợi trên tài sản, hoặc trong nhà đang có bất đồng. Bạn nên gặp người đang giữ sổ, nghe họ xác nhận đồng ý cho bán, trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào.
Người bán báo mất sổ và đang chờ cấp lại thì có nên cọc?
Nên chờ có sổ cấp lại. Trong thời gian chờ, cuốn sổ cũ có thể đang ở tay người khác, đã từng được đem cầm cố hoặc đặt cọc. Sổ cấp lại xong, bạn đối chiếu với cơ quan đăng ký để chắc chắn cuốn cũ đã bị vô hiệu trên hồ sơ.
Có nên nhận giữ sổ gốc để chắc người bán không bán cho người khác?
Không nên. Việc giữ sổ của người khác không tạo cho bạn quyền gì với tài sản, có thể gây tranh chấp nếu sổ bị mất hoặc hư, và không ngăn được người bán báo mất để xin cấp lại. Bảo vệ bạn là thoả thuận đặt cọc rõ ràng và tiến độ giao dịch nhanh, minh bạch.