Khi mua nhà ở Việt Nam trong lúc bạn đang sống ở nước ngoài, có ba việc không nên giao cho ai: quyết định mua, kiểm soát dòng tiền, và chứng minh tư cách của chính bạn. Những việc còn lại như đi xem nhà, xin thông tin, đo đạc, hỏi hàng xóm có thể giao cho người khác, miễn là bạn kiểm được họ đã làm đúng.
Khoảng cách địa lý làm mọi rủi ro thông thường của việc mua nhà nặng thêm một bậc: bạn không tự nhìn tận mắt, không tự cầm bản gốc giấy tờ, và phải tin vào người ở gần. Bài này giúp bạn chia việc cho hợp lý, chọn người làm thay và nhận ra những dấu hiệu nên dừng lại.
Chia việc: tự làm, giao được, giao có điều kiện
Bảng dưới là cách chia việc mà nhiều người đã mua thành công từ xa áp dụng. Cột cuối là cách bạn kiểm người làm thay.
| Việc | Ai làm | Cách kiểm |
|---|---|---|
| Quyết định mua căn nào, giá nào | Tự bạn | Không giao, kể cả cho người thân |
| Chứng minh quốc tịch, chuẩn bị giấy tờ nhân thân | Tự bạn | Hỏi trước nơi công chứng |
| Mở tài khoản, chuyển tiền, giữ chứng từ | Tự bạn | Tài khoản đứng tên bạn, xem sao kê trực tiếp |
| Đi xem nhà, quay hiện trạng | Người thân hoặc người làm nghề | Gọi video trực tiếp, không nhận đoạn quay sẵn |
| Xin thông tin đất đai, xem bản gốc sổ | Người làm nghề, có sự đồng ý của chủ nhà | Nhận bản chụp kèm thông tin tra cứu, đối chiếu |
| Hỏi hàng xóm, tổ dân phố về tranh chấp | Người thân | Hỏi lại bằng câu hỏi cụ thể, nghe trực tiếp |
| Ký hợp đồng | Tự bạn về ký, hoặc người được uỷ quyền phạm vi hẹp | Phạm vi uỷ quyền ghi rõ căn nhà, giá, cách nhận và trả tiền |
Nguyên tắc chung: việc nào động tới tiền và quyết định thì bạn giữ; việc nào chỉ là thu thập thông tin thì giao được, nhưng thông tin phải đến tay bạn ở dạng kiểm lại được.
Kiểm giấy tờ từ xa: những gì làm được và giới hạn của nó
Bản chụp sổ không đủ. Bản chụp có thể là của một sổ đã thế chấp, đã bị thu hồi hoặc được chỉnh sửa. Bạn cần người làm thay xem bản gốc tận mắt, đối chiếu với thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà. Việc xin thông tin thường cần chủ nhà cùng đi hoặc đồng ý; người bán từ chối là dấu hiệu nên chú ý.
Trang ghi biến động là phần quan trọng nhất. Hãy yêu cầu chụp rõ từng trang, không chỉ trang đầu. Trang biến động cho biết căn nhà đã qua những lần chuyển nhượng, thế chấp, giải chấp nào. Nếu có dòng thế chấp chưa xoá, giao dịch phải đi theo thứ tự giải chấp.
Thông tin quy hoạch có thể tra từ xa ở một mức. Nhiều tỉnh, thành có hệ thống công khai thông tin quy hoạch. Thông tin này giúp bạn sàng lọc, nhưng để chắc chắn với một thửa đất cụ thể vẫn cần văn bản cung cấp thông tin quy hoạch từ cơ quan có thẩm quyền.
Giấy tờ của người bán. Nhờ người làm thay chụp giấy tờ nhân thân, giấy tờ hôn nhân của người bán, đối chiếu tên với sổ. Căn nhà mua trong thời kỳ hôn nhân thường cần cả vợ chồng người bán cùng ký.
Xem hiện trạng qua video: những cảnh cần thấy
Một cuộc gọi video trực tiếp do người làm thay cầm máy là cách gần nhất với việc tự đi xem. Đừng để buổi gọi trôi theo ý người dẫn; hãy yêu cầu lần lượt các cảnh sau:
- Đường vào nhà từ đầu hẻm hoặc đầu đường: độ rộng lối đi, có phải lối đi chung không, xe cứu hoả vào được không.
- Ranh giới bốn phía: tường, cột mốc, phần nhà hàng xóm có chồng lên không; so với kích thước ghi trên sổ bằng một lần đo thước thật.
- Số tầng thực tế, phần cơi nới, mái che: so với số tầng, diện tích xây dựng ghi trên sổ hoặc giấy phép.
- Tường, trần ở tầng trên cùng và nhà vệ sinh: nơi hay thấm dột mà ảnh chụp sẵn ít khi cho thấy.
- Đồng hồ điện, nước: đứng tên ai, có nợ tiền không.
- Khu xung quanh vào hai thời điểm: giờ cao điểm và buổi tối, để biết tiếng ồn, ngập nước, chỗ đỗ xe.
Ghi lại cuộc gọi với sự đồng ý của người đang quay, lưu cùng hồ sơ. Khi so nhiều căn, bản ghi giúp bạn nhớ đúng thay vì nhớ theo cảm giác.
Chọn người đi xem nhà thay bạn
Người làm thay quyết định chất lượng thông tin bạn nhận được. Một vài cân nhắc:
- Người thân: thường đáng tin về lòng tốt nhưng không chắc có kinh nghiệm nhà đất, và đôi khi có ý muốn riêng, như muốn bạn mua gần nhà họ. Hãy giao cho họ danh sách câu hỏi cụ thể thay vì hỏi "nhà thế nào".
- Người làm nghề độc lập: luật sư, văn phòng công chứng, người đo đạc có kinh nghiệm. Họ biết chỗ cần xem, nhưng cần được trả công và cần hợp đồng ghi rõ phạm vi việc.
- Người môi giới của bên bán: không nên là người kiểm pháp lý cho bạn, vì họ được trả công khi giao dịch thành.
- Người được giới thiệu qua mạng xã hội: cẩn trọng nhất. Kiểm tư cách hành nghề, gặp qua video, không chuyển tiền trước cho toàn bộ dịch vụ.
- Không giao cùng lúc cả việc kiểm và việc giữ tiền cho một người. Tách hai việc này là lớp bảo vệ đơn giản mà hiệu quả.
Dù chọn ai, hãy yêu cầu báo cáo theo một mẫu cố định: ảnh, video trực tiếp, bản chụp giấy tờ, câu trả lời của hàng xóm, những điểm chưa rõ. Mẫu cố định giúp bạn so được nhiều căn với nhau.
Giữ đường đi của tiền khi bạn ở xa
Tiền là chỗ người mua ở xa mất nhiều nhất. Thứ tự an toàn:
- Mở tài khoản đứng tên chính bạn tại một tổ chức tín dụng ở Việt Nam, nếu có thể làm từ khi còn ở nước ngoài thì làm sớm.
- Chuyển tiền từ nước ngoài về tài khoản đó bằng kênh ngân hàng chính thức, lưu lệnh chuyển và sao kê hai đầu.
- Không chuyển tiền cho người thân giữ hộ để "khi cần thì trả cho nhanh".
- Thanh toán cho người bán từ tài khoản của bạn vào tài khoản của chính người bán, theo mốc gắn với công chứng và nộp hồ sơ đăng ký.
- Với căn đang thế chấp, phần tiền giải chấp đi thẳng vào ngân hàng của người bán theo thoả thuận ba bên.
- Lưu toàn bộ chứng từ trong một thư mục, có bản sao gửi cho chính bạn qua thư điện tử.
Khi sau này bán lại và muốn chuyển tiền ra nước ngoài, bộ chứng từ đầu vào là thứ đầu tiên ngân hàng hỏi. Giữ nó từ đầu đỡ rất nhiều công giải trình.
Ký hợp đồng: về tận nơi hay uỷ quyền
Nếu có thể, hãy về ký trực tiếp. Buổi ký là lúc bạn xem bản gốc mọi giấy tờ, gặp người bán, nghe công chứng viên đọc hợp đồng. Hãy chỉ về khi giấy tờ hai bên đã được nơi công chứng xác nhận đủ, để chuyến đi không phí.
Nếu không về được, bạn có thể uỷ quyền cho người trong nước ký thay. Giấy uỷ quyền lập ở nước ngoài thường được làm tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc tại cơ quan công chứng nước sở tại kèm hợp pháp hoá lãnh sự và dịch, trừ trường hợp được miễn. Phạm vi uỷ quyền nên hẹp: đúng căn nhà, đúng giá, đúng cách thanh toán, có thời hạn. Cách viết chi tiết thuộc chuyên đề uỷ quyền; ở đây chỉ nhắc rằng uỷ quyền rộng kiểu "toàn quyền định đoạt" là cánh cửa mở cho rủi ro.
Sau buổi ký, việc nộp hồ sơ đăng ký biến động và kê khai thuế, phí cũng có thể do người được uỷ quyền làm, nếu giấy uỷ quyền có nêu. Hãy yêu cầu họ gửi bạn bản chụp giấy tiếp nhận hồ sơ, ngày hẹn trả kết quả, và bản chụp sổ mới ngay khi nhận, để bạn biết hồ sơ đang ở đâu thay vì chỉ nghe kể lại.
Dù ai ký, giấy chứng nhận vẫn ghi tên bạn, nên giấy tờ chứng minh tư cách của bạn vẫn phải đủ. Người được uỷ quyền không thay được hộ chiếu Việt Nam còn hạn của bạn.
Dấu hiệu lừa thường gặp với người mua ở xa
Người bán hoặc người giới thiệu thúc đặt cọc gấp qua video, nói có khách khác đang trả cao hơn. Giá thấp rõ rệt so với các căn quanh đó kèm một lý do cảm động. Người bán không bao giờ xuất hiện, mọi việc qua một "người nhà". Tài khoản nhận tiền bị đổi vào phút chót qua tin nhắn hoặc thư điện tử, kèm lời giải thích hợp lý. Bản chụp sổ rất đẹp nhưng không ai chịu đi cùng tới văn phòng đăng ký đất đai.
Chiêu đổi tài khoản phút chót đáng lưu ý vì nó không cần căn nhà giả: kẻ gian chỉ cần chen vào cuộc trao đổi giữa bạn và người bán. Quy tắc tự bảo vệ: mọi thay đổi về tài khoản nhận tiền phải được xác nhận lại bằng một kênh khác, ví dụ gọi trực tiếp cho người bán qua số bạn đã có từ trước.
Một chiêu khác nhắm vào Việt kiều là bán nhà của chính người thân đã mất hoặc đang ở xa, dùng giấy tờ thật nhưng người ký không có quyền. Kiểm người ký có đúng là người đứng tên, hoặc là người thừa kế đã làm xong thủ tục khai nhận, là việc không được bỏ qua dù người giới thiệu là họ hàng.
Nếu đã chuyển tiền và nghi bị lừa, hãy báo ngay cho ngân hàng chuyển và nhận, giữ toàn bộ tin nhắn, và trình báo cơ quan công an. Thời gian phản ứng càng nhanh thì khả năng giữ được tiền càng cao.
Câu hỏi thường gặp
Có thể đặt cọc mua nhà qua video call được không?
Về mặt kỹ thuật thì làm được, nhưng rủi ro cao. Chỉ nên chuyển cọc khi người làm thay đã xem bản gốc sổ, đối chiếu tại văn phòng đăng ký đất đai, và văn bản cọc ghi rõ điều kiện hoàn tiền. Tiền cọc chuyển vào tài khoản chính người bán.
Nhờ em ruột đứng ra ký mua thay rồi sau đó sang tên cho mình có được không?
Nếu em ký với tư cách người mua thì căn nhà đứng tên em, không phải bạn, và việc sang lại là một giao dịch mới với thuế, phí riêng. Muốn em ký thay mà bạn đứng tên thì phải là uỷ quyền, không phải để em làm người mua.
Giấy uỷ quyền lập ở nước ngoài có cần hợp pháp hoá lãnh sự không?
Thường cần, trừ khi lập tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài hoặc thuộc diện được miễn theo điều ước. Hãy hỏi trước tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam nơi định ký để biết họ chấp nhận hình thức nào.
Người làm thay có xin được thông tin đất đai của căn nhà không?
Thông tin đất đai của một thửa cụ thể không phải ai cũng xin được tuỳ ý. Cách chắc nhất là để người bán cùng đi hoặc có văn bản đồng ý. Người bán từ chối mọi cách kiểm là dấu hiệu nên dừng lại.
Chuyển tiền từ nước ngoài về mua nhà có cần khai báo gì không?
Tiền chuyển qua ngân hàng sẽ được ngân hàng xử lý theo quy định quản lý ngoại hối; bạn có thể được hỏi mục đích và chứng từ. Giữ hợp đồng mua bán, lệnh chuyển và sao kê để giải trình khi cần.