Khi một người là công dân Việt Nam và người kia là người nước ngoài, cách đứng tên nhà ở Việt Nam phụ thuộc vào loại nhà. Với nhà ở thương mại trong dự án, cả hai có thể cùng đứng tên, và Luật Nhà ở 2023 có quy định riêng cho cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài như công dân. Với nhà đất ngoài dự án, người nước ngoài không thuộc diện người sử dụng đất, nên thường chỉ người Việt đứng tên.
Điểm khó không nằm ở buổi ký mà ở những năm sau: tiền chung được ghi nhận thế nào, người nước ngoài có quyền gì với căn nhà chỉ đứng tên người kia, và chuyện gì xảy ra khi ly hôn hay khi một người qua đời. Bài này đi qua từng kịch bản và những việc nên làm trước khi mua.
Hai lớp luật chồng lên nhau
Lớp thứ nhất là luật về ai được sở hữu nhà đất: Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Lớp này quyết định tên ai được ghi trên sổ. Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án; riêng trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu ổn định lâu dài và có quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam. Còn việc đứng tên quyền sử dụng đất ở ngoài dự án thì cá nhân nước ngoài vẫn không thuộc nhóm người sử dụng đất.
Lớp thứ hai là luật hôn nhân và gia đình: tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc là tài sản chung, trừ khi hai người có thoả thuận khác hoặc chứng minh được là tài sản riêng. Với bất động sản ở Việt Nam, việc giải quyết tài sản khi ly hôn có yếu tố nước ngoài thường theo pháp luật nơi có bất động sản, tức pháp luật Việt Nam.
Hai lớp này có thể kéo nhau theo hai hướng. Luật hôn nhân nói căn nhà mua bằng tiền chung là của chung; luật đất đai lại nói một trong hai người không được đứng tên đất. Hiểu được chỗ giao nhau này là chìa khoá để chọn cách mua cho hợp lý.
Bốn kịch bản thường gặp
Bảng tóm theo nguyên tắc chung; cách ghi cụ thể trên sổ cần hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà trước khi nộp hồ sơ.
| Kịch bản | Ai đứng tên được | Điều cần tính trước |
|---|---|---|
| Căn hộ hoặc nhà ở trong dự án, mua trong thời kỳ hôn nhân | Cả hai có thể cùng đứng tên | Cách ghi thời hạn sở hữu của người nước ngoài khi đã kết hôn với công dân |
| Nhà phố, đất ở ngoài dự án, mua bằng tiền chung | Người là công dân Việt Nam | Ghi nhận phần của người nước ngoài thế nào; người nước ngoài có cần ký đồng ý không |
| Một người mua trước khi cưới | Theo người mua tại thời điểm đó | Tài sản riêng có nhập vào tài sản chung không; tiền chung bỏ vào sửa chữa |
| Người Việt nhận thừa kế, tặng cho riêng | Người Việt | Là tài sản riêng nếu không thoả thuận nhập vào tài sản chung |
Kịch bản thứ hai là nơi hay phát sinh tranh chấp nhất, vì sổ chỉ ghi một tên trong khi tiền đến từ cả hai người.
Kịch bản thứ ba hay bị quên: căn nhà người Việt mua từ trước khi cưới là tài sản riêng, nhưng nếu sau đó hai vợ chồng cùng trả nợ vay mua nhà hay bỏ tiền chung xây lại, phần đóng góp đó có thể được tính khi chia. Ghi lại các khoản đã chi giúp mọi chuyện rõ ràng hơn.
Kịch bản nhà đất ngoài dự án: những câu hỏi phải trả lời trước
Tiền mua đến từ đâu. Nếu phần lớn tiền là thu nhập của người nước ngoài chuyển từ nước ngoài về, việc chỉ người Việt đứng tên không xoá được thực tế đó. Lưu đầy đủ chứng từ chuyển tiền giúp cả hai người về sau: người nước ngoài chứng minh được công sức, người Việt chứng minh được nguồn tiền hợp pháp.
Có cần chữ ký của người nước ngoài khi mua không. Nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân bằng tiền chung là tài sản chung dù sổ chỉ ghi một tên. Nơi công chứng có thể yêu cầu văn bản thể hiện ý chí của người kia. Hỏi trước để chuẩn bị bản dịch và phiên dịch cho người nước ngoài.
Khi bán, thế chấp sau này có cần người nước ngoài đồng ý không. Với tài sản chung, việc định đoạt nhà đất thường cần sự đồng ý của cả vợ và chồng. Đây là bảo vệ cho người nước ngoài, nhưng cũng là việc phải chuẩn bị khi người đó đang ở nước ngoài lúc bán.
Có nên lập thoả thuận về tài sản không. Vợ chồng có thể thoả thuận về chế độ tài sản hoặc lập văn bản xác định tài sản riêng, tài sản chung theo quy định. Văn bản rõ ràng, có công chứng, giúp cả hai người hiểu vị trí của mình mà không phải đi qua đường vòng.
Kịch bản căn hộ trong dự án: tưởng đơn giản nhưng vẫn có chỗ phải hỏi
Hạn mức của toà. Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam vẫn là người nước ngoài khi xét tư cách. Việc phần sở hữu của họ có được tính vào hạn mức căn hộ dành cho người nước ngoài trong toà hay không cần hỏi văn phòng đăng ký đất đai; đừng mặc định là không tính.
Giấy tờ kết hôn. Để được hưởng chế độ dành cho người kết hôn với công dân Việt Nam, bạn cần chứng minh quan hệ hôn nhân hợp pháp. Giấy kết hôn đăng ký tại Việt Nam là thuận lợi nhất; giấy kết hôn lập ở nước ngoài có thể cần ghi chú vào sổ hộ tịch và hợp pháp hoá lãnh sự.
Cách ghi tên và thời hạn trên sổ. Hỏi trước sổ sẽ ghi tên cả hai hay một người, và phần của người nước ngoài có ghi thời hạn hay không. Đọc kỹ bản dự thảo thông tin trước khi in sổ; sai một dòng ở đây là sai cho mọi giao dịch về sau.
Mua căn hộ để cho thuê. Nếu hai người định cho thuê căn hộ, thu nhập cho thuê phải kê khai theo quy định, và quy chế của toà có thể giới hạn hình thức cho thuê. Nên thống nhất ai đứng ra ký hợp đồng thuê và nhận tiền.
Khi ly hôn: căn nhà chỉ đứng tên một người
Ly hôn có yếu tố nước ngoài liên quan bất động sản ở Việt Nam thường do toà án Việt Nam giải quyết phần tài sản theo pháp luật Việt Nam. Nếu căn nhà là tài sản chung, nó được chia theo nguyên tắc của luật hôn nhân và gia đình, có xét công sức đóng góp của mỗi bên, hoàn cảnh gia đình, lỗi của mỗi bên trong việc vi phạm quyền, nghĩa vụ vợ chồng.
Khi người nước ngoài không thuộc diện được đứng tên nhà đất ngoài dự án, phần của họ thường được giải quyết bằng giá trị: người Việt giữ nhà và thanh toán phần chênh lệch, hoặc căn nhà được bán và chia tiền. Cách làm cụ thể tuỳ thoả thuận của hai bên và đánh giá của toà.
Với căn hộ trong dự án đứng tên cả hai, việc chia hiện vật dễ hơn, nhưng vẫn phải xem người nước ngoài sau khi ly hôn có còn được sở hữu ổn định lâu dài như trước không, hay chuyển về chế độ có thời hạn. Đây là điểm luật chưa có nhiều hướng dẫn rõ trong từng trường hợp; bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc luật sư nơi có nhà trước khi thương lượng.
Khi một người qua đời: thừa kế khác quốc tịch
Nếu người Việt đứng tên qua đời, căn nhà, hoặc phần của họ trong căn nhà, trở thành di sản. Người vợ hoặc chồng nước ngoài là người thừa kế theo pháp luật ở hàng thứ nhất, cùng với con và cha mẹ của người đã mất. Nhưng nếu di sản là nhà đất ngoài dự án, người nước ngoài có thể không được đứng tên nhận và chỉ được hưởng giá trị.
Con chung của hai người có thể mang quốc tịch Việt Nam, quốc tịch nước ngoài hoặc cả hai. Quốc tịch của con quyết định con được nhận nhà đất đến đâu. Nhiều gia đình chỉ phát hiện ra điều này khi làm thủ tục khai nhận di sản và thấy người con đang sống ở nước ngoài không thể đứng tên căn nhà cha mẹ để lại.
Lập di chúc rõ ràng, sắp xếp sẵn ai sẽ nhận hiện vật và ai nhận giá trị, là cách giảm bớt khó khăn cho những người ở lại. Di chúc liên quan nhà đất ở Việt Nam nên được lập theo hình thức pháp luật Việt Nam công nhận.
Những việc nên làm trước khi xuống tiền
Ví dụ giả định: chị Hà là công dân Việt Nam, chồng là người Pháp, hai người định mua một căn nhà phố ở Khánh Hoà ngoài dự án. Thứ tự hợp lý:
- Xác định chính xác tư cách từng người: chị Hà còn quốc tịch Việt Nam với giấy tờ còn giá trị; người chồng có kết hôn được ghi nhận tại Việt Nam chưa.
- Xác định loại nhà: ngoài dự án nên chỉ chị Hà đứng tên được; nếu muốn cả hai cùng đứng tên thì phải chuyển sang nhà trong dự án.
- Thống nhất về tiền: chuyển tiền qua kênh ngân hàng, lưu chứng từ, ghi rõ trong hồ sơ là tiền chung hay tiền riêng.
- Cân nhắc lập văn bản thoả thuận về tài sản, có công chứng, có bản dịch người chồng đọc được.
- Hỏi nơi công chứng về giấy tờ người chồng cần ký và cách phiên dịch tại buổi ký.
- Sau khi có sổ, cả hai giữ bộ hồ sơ và cùng biết căn nhà được ghi nhận thế nào.
Các bước này không nhằm đề phòng nhau mà để mỗi người hiểu rõ vị trí của mình. Một cặp vợ chồng nói chuyện thẳng thắn trước khi mua thường ít phải nói chuyện qua luật sư về sau.
Câu hỏi thường gặp
Chồng người nước ngoài có được đứng tên chung sổ đỏ nhà phố ngoài dự án với vợ Việt không?
Theo nguyên tắc chung, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm người sử dụng đất nên không đứng tên quyền sử dụng đất ở ngoài dự án. Căn nhà vẫn có thể là tài sản chung nếu mua bằng tiền chung; quyền của người chồng được bảo vệ theo luật hôn nhân và gia đình.
Người nước ngoài lấy vợ Việt mua căn hộ thì sổ có ghi 50 năm không?
Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. Cách ghi cụ thể trên sổ cần hỏi văn phòng đăng ký đất đai khi nộp hồ sơ, kèm giấy tờ kết hôn hợp lệ.
Kết hôn ở nước ngoài thì có cần ghi chú vào sổ hộ tịch Việt Nam trước khi mua nhà không?
Thường nên làm, vì nơi công chứng và cơ quan đăng ký cần xác định tình trạng hôn nhân và chế độ tài sản. Hãy hỏi trước nơi công chứng xem hồ sơ của bạn cần ghi chú kết hôn hay chỉ cần bản dịch có hợp pháp hoá.
Nhà đứng tên vợ Việt, nếu vợ mất thì chồng người nước ngoài có được ở tiếp không?
Người chồng là người thừa kế ở hàng thứ nhất và có quyền với phần tài sản chung của mình. Việc đứng tên nhận nhà đất ngoài dự án thì có thể không được, khi đó chỉ được hưởng giá trị. Di chúc và thoả thuận giữa những người thừa kế quyết định ai ở lại căn nhà.
Ly hôn ở nước ngoài thì căn nhà ở Việt Nam chia thế nào?
Bản án hoặc quyết định ly hôn của nước ngoài cần được công nhận tại Việt Nam để có hiệu lực ở đây, và phần bất động sản ở Việt Nam thường giải quyết theo pháp luật Việt Nam. Nên có luật sư xem hồ sơ trước khi làm thủ tục.
Có thể ghi căn nhà là tài sản riêng của vợ Việt dù chồng góp tiền không?
Vợ chồng có thể thoả thuận xác định tài sản riêng bằng văn bản theo quy định. Người góp tiền nên hiểu rõ mình đang từ bỏ điều gì trước khi ký, vì văn bản này sẽ được dùng khi ly hôn hoặc thừa kế.