Khi căn nhà định mua đang thế chấp ở ngân hàng, cách làm an toàn thường gặp là ký một thoả thuận ba bên giữa người mua, người bán và ngân hàng: tiền của bạn đi thẳng vào khoản vay để tất toán, ngân hàng cam kết giải chấp và giao lại giấy chứng nhận theo một trình tự đã ghi sẵn. Pháp luật dân sự cho phép bên thế chấp bán tài sản đang thế chấp nếu bên nhận thế chấp đồng ý, nên mua nhà thế chấp không phải là việc sai. Rủi ro nằm ở chỗ tiền đi trước, giấy tờ đi sau.
Bài này không bàn thủ tục sang tên hay hợp đồng đặt cọc (hai việc đó có bài riêng). Trọng tâm là văn bản ba bên: nó phải nói gì, tiền chạy theo thứ tự nào, và những dấu hiệu nào cho thấy bạn đang đứng ở phía chịu rủi ro.
Vì sao không nên đưa tiền cho người bán tự đi giải chấp
Cách làm nhanh nhất mà nhiều người bán đề nghị là: bạn đưa một khoản tiền, họ cầm ra ngân hàng trả nợ, lấy sổ về rồi hai bên ra công chứng. Nghe hợp lý vì người bán cũng muốn bán xong. Nhưng trong khoảng thời gian từ lúc tiền rời tay bạn tới lúc giấy chứng nhận về tay người bán, bạn không kiểm soát được gì cả.
Khoản tiền đó có thể được dùng trả một món nợ khác. Người bán có thể đang vay nhiều khoản ở cùng ngân hàng, và ngân hàng chỉ trả sổ khi tất cả các khoản được bảo đảm bằng căn nhà đó đã tất toán. Cũng có trường hợp số dư nợ người bán khai thấp hơn thực tế, tiền của bạn không đủ để giải chấp, sổ vẫn nằm trong két ngân hàng còn tiền thì đã vào khoản vay của người khác.
Thêm một tầng rủi ro: sau khi lấy được sổ, người bán đổi ý vì có người trả giá cao hơn, hoặc căn nhà bị một chủ nợ khác yêu cầu ngăn chặn. Khi đó bạn chỉ còn quyền đòi lại tiền đã trả, phải chứng minh khoản tiền đó là để mua nhà, và việc đòi có thể kéo dài nhiều tháng. Văn bản ba bên sinh ra để đóng khoảng trống này: ngân hàng trở thành bên biết rõ tiền đến từ đâu và có nghĩa vụ ghi rõ sẽ làm gì khi nhận tiền.
Kiểm trước khi ngồi vào bàn ba bên
Trước khi bàn điều khoản, bạn cần biết chính xác căn nhà đang gánh những gì. Bảng dưới là các điểm kiểm cơ bản, nơi có thông tin và dấu hiệu nên dừng lại hỏi kỹ.
| Kiểm gì | Ở đâu | Dấu hiệu đỏ |
|---|---|---|
| Số dư nợ thật của khoản vay được bảo đảm bằng căn nhà | Văn bản xác nhận dư nợ do ngân hàng phát hành cho chủ khoản vay, có ngày cụ thể | Người bán chỉ đọc số qua điện thoại, không chịu xin văn bản |
| Căn nhà bảo đảm cho một hay nhiều khoản vay | Hợp đồng thế chấp, phụ lục; hỏi ngân hàng trong buổi làm việc chung | Thế chấp bảo đảm cho "mọi nghĩa vụ" hoặc cho cả hạn mức tín dụng của một doanh nghiệp |
| Nội dung đăng ký thế chấp | Trang bổ sung của giấy chứng nhận (bản sao ngân hàng cung cấp), văn phòng đăng ký đất đai | Có hơn một lần đăng ký thế chấp chưa xoá |
| Có văn bản ngăn chặn, kê biên khác không | Tổ chức hành nghề công chứng tra cứu dữ liệu ngăn chặn; văn phòng đăng ký đất đai | Người bán từ chối cho công chứng viên tra trước |
| Người ký bên bán có đủ quyền | Giấy chứng nhận, giấy tờ hôn nhân, danh sách người cùng đứng tên | Chỉ một người ra ký trong khi tài sản là của chung |
| Ngân hàng có đồng ý cho bán | Đơn vị quản lý khoản vay của ngân hàng | Ngân hàng chỉ nhận tiền trả nợ, không ký bất kỳ cam kết nào |
Con số dư nợ phải được chốt ở một ngày cụ thể và kèm cách tính lãi phát sinh tới ngày tất toán. Nếu không, đến lúc chuyển tiền sẽ thiếu vài chục triệu tiền lãi, phí trả nợ trước hạn, và cả buổi giao dịch dừng lại.
Những điều khoản phải có trong văn bản ba bên
Mỗi ngân hàng có mẫu riêng và không phải ngân hàng nào cũng sẵn lòng ký. Khi họ đồng ý, bạn nên đối chiếu bản thảo với danh sách sau; thiếu mục nào thì đề nghị bổ sung hoặc ít nhất ghi vào biên bản làm việc.
- Xác nhận tài sản và khoản nợ: mô tả căn nhà theo giấy chứng nhận, số hợp đồng thế chấp, tổng số tiền cần trả để giải chấp toàn bộ, tính đến ngày nào.
- Tài khoản nhận tiền: tiền của bên mua chuyển vào tài khoản do ngân hàng chỉ định để thu nợ, không đi qua tài khoản cá nhân của người bán.
- Cam kết của ngân hàng khi nhận đủ tiền: trong bao lâu thì làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp, giao giấy chứng nhận cho ai, tại đâu.
- Trường hợp tiền không đủ: ai bù phần thiếu, nếu không bù thì tiền đã chuyển được hoàn lại trong bao lâu.
- Cam kết không phát sinh thêm: ngân hàng không giải ngân thêm, không dùng căn nhà để bảo đảm khoản mới trong thời gian chờ.
- Cam kết của người bán: ký hợp đồng chuyển nhượng ngay khi nhận lại giấy chứng nhận, không giao dịch với người khác.
- Xử lý khi có văn bản ngăn chặn bất ngờ: nếu cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn giao dịch sau khi tiền đã vào, hai bên làm gì với khoản đã trả.
Nếu ngân hàng chỉ chịu ký một biên bản ghi nhận việc nhận tiền, đó vẫn là bằng chứng có ích, nhưng không thay được các cam kết về thời hạn giải chấp và nơi giao sổ. Bạn cần hiểu mình đang có cái gì và thiếu cái gì trước khi chuyển khoản.
Trình tự dòng tiền an toàn thường gặp
Thứ tự dưới đây là cách nhiều giao dịch nhà thế chấp diễn ra suôn sẻ. Chi tiết thay đổi theo từng ngân hàng và từng tổ chức công chứng; điều cần giữ là nguyên tắc tiền đi kèm giấy tờ ở mỗi bước.
- Bên bán xin văn bản xác nhận dư nợ và văn bản đồng ý cho bán tài sản từ ngân hàng.
- Ba bên ký văn bản thoả thuận; bên mua và bên bán đồng thời thống nhất giá, tiến độ và các khoản thuế phí ai chịu.
- Bên mua chuyển đúng số tiền giải chấp vào tài khoản thu nợ ngân hàng chỉ định, nội dung chuyển khoản ghi rõ trả nợ cho khoản vay nào, theo văn bản nào.
- Ngân hàng tất toán, ký văn bản giải chấp, làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc giao hồ sơ để các bên tự nộp.
- Ngay khi giấy chứng nhận được giao, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng; công chứng viên tra lại dữ liệu ngăn chặn.
- Phần tiền còn lại thanh toán theo tiến độ đã thoả thuận, phần cuối thường gắn với việc đăng ký sang tên và bàn giao nhà.
Khoảng hở nguy hiểm nhất nằm giữa bước 4 và bước 5. Nhiều người đề nghị ngân hàng giao sổ tại văn phòng công chứng vào ngày ký, hoặc giao cho cả hai bên cùng nhận, để không có lúc nào giấy chứng nhận nằm riêng trong tay người bán.
Dấu hiệu đỏ nên dừng lại
Người bán né ngân hàng. Họ muốn tự làm mọi việc với ngân hàng, không cho bạn gặp cán bộ tín dụng, không chịu đưa văn bản xác nhận dư nợ. Đây là dấu hiệu nặng nhất vì bạn không có cách kiểm con số nào.
Đề nghị chuyển tiền qua tài khoản cá nhân. Kể cả tài khoản của chính người bán hay người thân "để họ chuyển tiếp". Tiền đã vào tài khoản cá nhân thì việc nó có tới khoản vay hay không phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí.
Căn nhà bảo đảm cho khoản vay của doanh nghiệp. Khi chủ nhà đem nhà bảo đảm cho hạn mức tín dụng của một công ty, số nợ thay đổi hằng ngày và ngân hàng thường không giải chấp riêng chỉ vì một khoản tiền vào.
Giá thấp bất thường kèm hối thúc. Người bán cần tiền gấp không hiếm, nhưng giá rẻ kèm yêu cầu xuống tiền trong ngày thường đi với việc ngân hàng đã chuẩn bị xử lý tài sản hoặc có chủ nợ khác đang đòi.
Ngân hàng trả lời rằng khoản vay đang nợ quá hạn, đã chuyển nợ xấu. Khi đó quy trình xử lý nợ có thể đã chạy; đồng ý bán cần cấp có thẩm quyền khác trong ngân hàng và mất thời gian hơn người bán nói.
Khi ngân hàng không chịu ký văn bản ba bên
Có ngân hàng từ chối ký bất kỳ cam kết nào với người ngoài hợp đồng tín dụng, chỉ nhận tiền trả nợ từ bất kỳ ai. Lúc đó bạn có vài hướng, mỗi hướng một mức rủi ro. Hướng thứ nhất: vẫn chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản thu nợ của ngân hàng, nội dung ghi rõ, và yêu cầu ngân hàng cấp xác nhận đã nhận tiền trả nợ thay cho khách hàng nào. Tiền ít nhất đã đi đúng chỗ, dù cam kết giao sổ vẫn chưa có.
Hướng thứ hai: người bán tự vay một khoản ngắn ngày từ nguồn khác để tất toán, lấy sổ về rồi mới giao dịch. Hướng này dời rủi ro sang người bán nhưng phát sinh chi phí vay và có khi kéo theo một chủ nợ mới đòi giữ sổ. Hướng thứ ba: chuyển sang ngân hàng của bên mua nếu bạn vay mua nhà, để hai ngân hàng làm việc với nhau; nhiều ngân hàng có quy trình nhận chuyển khoản vay kèm tài sản thế chấp.
Không hướng nào là "đúng" cho mọi trường hợp. Điều bạn nên tránh là để áp lực thời gian đẩy mình vào cách ít giấy tờ nhất. Một thoả thuận đặt cọc có điều kiện, nói rõ giao dịch chỉ tiếp tục khi giấy chứng nhận đã giải chấp, giúp bạn rút lui có trật tự nếu ngân hàng không hợp tác.
Khi nào nên nhờ người làm nghề
Giao dịch nhà thế chấp đơn giản (một khoản vay cá nhân, dư nợ rõ, ngân hàng hợp tác) nhiều người tự làm được với sự hỗ trợ của tổ chức hành nghề công chứng. Bạn nên nhờ luật sư hoặc người có kinh nghiệm xem giấy tờ khi gặp một trong các tình huống: căn nhà bảo đảm cho khoản vay của doanh nghiệp hay của người khác; khoản vay đã quá hạn; người bán ở xa, ký qua uỷ quyền; có hơn một ngân hàng hoặc có chủ nợ cá nhân xen vào; giá trị giao dịch lớn so với khả năng tài chính của gia đình bạn.
Người làm nghề không thay bạn quyết định mua hay không. Việc của họ là đọc hợp đồng thế chấp, chỉ ra phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, soát bản thảo văn bản ba bên và đề xuất cách viết điều khoản hoàn tiền. Chi phí cho việc này nhỏ so với khoản tiền bị kẹt nếu thứ tự các bước sai.
Một lưu ý cuối: các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm và thủ tục tại văn phòng đăng ký đất đai được điều chỉnh khá thường xuyên. Trước ngày giao dịch, bạn nên hỏi lại nơi tiếp nhận về hồ sơ xoá đăng ký thế chấp và thời gian xử lý hiện hành thay vì dựa vào kinh nghiệm của người quen từ vài năm trước.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà đang thế chấp có cần ngân hàng đồng ý không?
Có. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, bên thế chấp chỉ được bán tài sản đang thế chấp khi bên nhận thế chấp đồng ý, trừ một số trường hợp đặc biệt như hàng hoá luân chuyển trong kinh doanh. Với nhà đất, thực tế gần như luôn phải giải chấp trước khi sang tên, nên sự tham gia của ngân hàng là không tránh được.
Bên mua có được tự trả nợ thay người bán không?
Ngân hàng thường nhận tiền trả nợ do người khác nộp thay, miễn ghi rõ trả cho khoản vay nào. Nhưng việc trả thay không tự động cho bạn quyền gì với căn nhà. Bạn cần văn bản ghi nhận khoản tiền đó là một phần giá mua, kèm cam kết của người bán và tốt nhất là cam kết của ngân hàng.
Văn bản ba bên có phải công chứng không?
Thông thường văn bản thoả thuận ba bên giữa người mua, người bán và ngân hàng không bắt buộc công chứng. Giá trị của nó nằm ở chữ ký có thẩm quyền của ngân hàng và nội dung cam kết rõ ràng. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ký sau đó mới là văn bản phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Tiền chuyển vào ngân hàng rồi mà người bán không ký hợp đồng thì sao?
Khoản tiền đã dùng tất toán nợ của người bán vẫn là khoản người bán phải hoàn trả cho bạn. Văn bản ba bên và chứng từ chuyển khoản là căn cứ để đòi. Nếu thương lượng không xong, bạn có thể khởi kiện yêu cầu thực hiện thoả thuận hoặc hoàn tiền kèm bồi thường theo những gì hai bên đã cam kết.
Có nên cho người bán giữ giấy chứng nhận sau khi giải chấp không?
Nên tránh. Nhiều giao dịch thống nhất để ngân hàng giao giấy chứng nhận ngay tại tổ chức hành nghề công chứng vào ngày ký, hoặc giao khi có mặt cả hai bên. Khoảng thời gian giấy tờ nằm riêng trong tay người bán càng ngắn thì nguy cơ họ đổi ý hay bị chủ nợ khác yêu cầu ngăn chặn càng thấp.
Lãi và phí trả nợ trước hạn do ai chịu?
Đây là chuyện thoả thuận giữa người mua và người bán, nhưng phải chốt bằng chữ trước khi chuyển tiền. Thông lệ hay gặp là người bán chịu vì đó là nghĩa vụ trong hợp đồng vay của họ. Điều quan trọng là con số dư nợ ngân hàng xác nhận đã bao gồm hay chưa bao gồm các khoản này.