Tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh hay văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, được mua nhà ở thương mại trong dự án, nhưng chỉ được dùng để bố trí cho người đang làm việc tại tổ chức đó ở. Không được cho thuê, không được dùng làm văn phòng hay vào mục đích khác, và thời hạn sở hữu không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương đương của tổ chức, kể cả thời gian gia hạn.
Với doanh nghiệp có chuyên gia ở dài hạn, mua nhà nghe hợp lý hơn thuê mãi. Bài này giải thích tổ chức nào thuộc diện, những giới hạn khi sử dụng, so sánh mua với thuê, và các bước nên kiểm trước khi quyết định.
Tổ chức nào thuộc diện được mua
Luật Nhà ở 2023 gọi chung là tổ chức nước ngoài, gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Điều kiện chung là có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Cần lưu ý chỗ giao nhau với luật đầu tư. Một doanh nghiệp có tỷ lệ sở hữu nước ngoài thấp có thể được làm thủ tục đầu tư như nhà đầu tư trong nước, nhưng khi mua nhà ở, cơ quan đăng ký sẽ xem doanh nghiệp đó thuộc nhóm nào theo luật nhà ở. Doanh nghiệp nên hỏi trước văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà để biết mình được xử lý theo cơ chế tổ chức nước ngoài hay tổ chức trong nước.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài đầu tư dự án nhà ở để bán là một chuyện khác, thuộc luật kinh doanh bất động sản. Bài này chỉ nói về doanh nghiệp mua nhà để chuyên gia, nhân viên của mình ở.
Những giới hạn khi sử dụng
Chỉ để người làm việc tại tổ chức ở. Nhà mua được bố trí cho người đang làm việc tại doanh nghiệp, có thể là chuyên gia nước ngoài hay nhân viên người Việt. Người ngoài, kể cả khách của công ty ở dài ngày, không thuộc phạm vi này. Lưu hồ sơ bố trí chỗ ở, hợp đồng lao động hoặc quyết định cử sang của người đang ở để giải trình khi cần.
Không cho thuê, không làm văn phòng. Khác với cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà theo quy định, tổ chức nước ngoài không được dùng nhà ở mua để cho thuê hay làm văn phòng, kể cả khi căn nhà để trống giữa hai đợt chuyên gia.
Thời hạn gắn với thời hạn hoạt động. Thời hạn sở hữu không vượt thời hạn hoạt động ghi trên giấy tờ đầu tư của doanh nghiệp. Một văn phòng đại diện có giấy phép thời hạn ngắn sẽ có thời hạn sở hữu ngắn tương ứng, nên cần tính trước khi mua.
Chiếm hạn mức như cá nhân nước ngoài. Căn hộ doanh nghiệp mua được tính vào giới hạn số căn người nước ngoài sở hữu trong toà. Toà hết hạn mức thì doanh nghiệp cũng không được cấp sổ.
Bốn hiểu lầm hay gặp ở bộ phận hành chính
"Mua rồi thì như tài sản của công ty, muốn dùng sao cũng được." Nhà ở do tổ chức nước ngoài mua có mục đích sử dụng bị giới hạn ngay từ luật. Biến một căn hộ thành phòng làm việc của nhóm kinh doanh hay chỗ tiếp khách là dùng sai mục đích, dù nghe rất tiện.
"Để trống thì cho thuê tạm vài tháng cũng không sao." Không được cho thuê là quy định rõ với tổ chức nước ngoài. Căn hộ để trống là chi phí doanh nghiệp phải tính trước, không phải khoản có thể bù bằng tiền thuê.
"Giám đốc người nước ngoài đứng tên cá nhân cho nhanh, công ty trả tiền." Khi đó căn nhà là tài sản của cá nhân giám đốc, không phải của công ty. Tiền công ty trả cho tài sản của cá nhân đặt ra câu hỏi về kế toán, thuế và trách nhiệm của người quản lý; khi giám đốc nghỉ việc, công ty khó đòi lại.
"Công ty mẹ ở nước ngoài mua thì không bị các giới hạn này." Công ty mẹ không hoạt động tại Việt Nam thì không thuộc nhóm tổ chức nước ngoài được mua nhà ở theo cơ chế này. Tổ chức mua phải là pháp nhân hoặc đơn vị đang hoạt động tại Việt Nam có giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Mua hay thuê nhà cho chuyên gia
So sánh dưới đây là khung để ban giám đốc bàn, không phải lời khuyên chọn bên nào. Mỗi doanh nghiệp có kế hoạch nhân sự và dòng tiền khác nhau.
| Tiêu chí | Mua | Thuê |
|---|---|---|
| Vốn bỏ ra ban đầu | Lớn, nằm trong tài sản của doanh nghiệp | Nhỏ, chi phí theo kỳ |
| Linh hoạt khi đổi chuyên gia, đổi nơi làm | Kém; căn nhà cố định một chỗ | Tốt; chọn lại theo người và theo dự án |
| Khi căn nhà để trống | Không được cho thuê để bù chi phí | Trả lại hoặc không gia hạn |
| Thời hạn | Gắn với thời hạn hoạt động của doanh nghiệp | Theo hợp đồng thuê |
| Khi doanh nghiệp thu hẹp hoặc rút | Phải bán, tặng cho trong thời hạn | Chấm dứt hợp đồng theo điều khoản |
| Quản lý vận hành | Doanh nghiệp tự lo bảo trì, phí quản lý | Chủ nhà lo phần lớn |
Mua thường hợp lý khi doanh nghiệp có kế hoạch hoạt động dài, thời hạn đầu tư còn dài, và luôn có người cần ở tại cùng một khu vực, ví dụ gần một nhà máy ở khu công nghiệp. Khi nhân sự nước ngoài thay đổi theo dự án, thuê thường gọn hơn.
Kiểm gì trước khi quyết định mua
Ngoài các điểm kiểm căn nhà như mọi người mua, doanh nghiệp có thêm lớp kiểm của riêng mình:
- Tư cách theo luật nhà ở: doanh nghiệp được xếp vào nhóm tổ chức nước ngoài hay tổ chức trong nước khi đăng ký nhà ở.
- Thời hạn hoạt động còn lại: đọc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; thời hạn còn ngắn thì thời hạn sở hữu cũng ngắn.
- Dự án và hạn mức: căn nhà thuộc dự án nhà ở thương mại, không nằm trong khu vực hạn chế, toà còn hạn mức cho người nước ngoài.
- Thẩm quyền nội bộ: điều lệ quy định ai quyết định mua tài sản có giá trị này; cần nghị quyết hay quyết định của chủ sở hữu, hội đồng thành viên hoặc hội đồng quản trị.
- Nguồn tiền và cách hạch toán: thanh toán từ tài khoản của doanh nghiệp tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam; cách ghi nhận tài sản và chi phí hỏi kế toán, cơ quan thuế.
- Ảnh hưởng tới thuế của người ở: nhà ở doanh nghiệp bố trí cho nhân viên có thể liên quan tới cách tính thu nhập chịu thuế của họ; nên hỏi người làm thuế trước khi bố trí.
Phần thuế, kế toán thuộc chuyên đề khác; ở đây chỉ nhắc để doanh nghiệp không bỏ sót khi lập phương án.
Trình tự gọn từ quyết định tới nhận sổ
Một trình tự tham khảo, ví dụ giả định với một công ty sản xuất ở Bắc Ninh mua hai căn hộ gần khu công nghiệp cho kỹ sư:
- Ban giám đốc lập phương án: số căn, khu vực, ngân sách, so sánh với thuê, thời hạn đầu tư còn lại.
- Cấp có thẩm quyền theo điều lệ ra quyết định mua; giao người đại diện ký và mức giá tối đa.
- Kiểm dự án, hạn mức, khu vực hạn chế; hỏi văn phòng đăng ký đất đai về tư cách của doanh nghiệp theo luật nhà ở.
- Ký hợp đồng mua bán: hợp đồng mẫu của chủ đầu tư với căn mới, hoặc hợp đồng công chứng với căn mua lại.
- Thanh toán từ tài khoản của doanh nghiệp theo tiến độ; lưu chứng từ.
- Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận; kiểm thời hạn sở hữu ghi trên sổ.
- Lập quy chế nội bộ về bố trí chỗ ở, quản lý tài sản, ghi rõ không cho thuê, không dùng vào việc khác.
Bước cuối hay bị bỏ qua nhưng là thứ giúp doanh nghiệp chứng minh dùng đúng mục đích khi có kiểm tra.
Khi doanh nghiệp thay đổi: giải thể, rút vốn, hết thời hạn
Tài sản của tổ chức nước ngoài gắn chặt với sự tồn tại của chính tổ chức. Khi doanh nghiệp giải thể, chấm dứt dự án hay sắp hết thời hạn hoạt động mà không gia hạn, căn nhà phải được xử lý trước thời điểm đó: bán, tặng cho cho người đủ điều kiện. Việc xử lý khi thời hạn sở hữu đã hết mà chưa bán được theo quy định hiện hành; doanh nghiệp không nên để đến lúc đó.
Khi doanh nghiệp được mua lại hoặc thay đổi tỷ lệ sở hữu, tư cách theo luật nhà ở có thể thay đổi theo. Đây là điểm cần đưa vào danh mục thẩm định khi mua bán doanh nghiệp có tài sản là nhà ở.
Một tình huống nữa là doanh nghiệp chuyển địa điểm sản xuất sang tỉnh khác. Căn hộ gần nhà máy cũ trở nên xa nơi làm việc, nhưng vẫn chỉ được dùng để bố trí cho người làm việc tại doanh nghiệp ở. Nếu không còn ai cần ở khu đó, bán là lối gọn nhất; người mua có thể là cá nhân trong nước, khi đó họ được sở hữu theo chế độ của mình.
Khi chỉ đơn giản là không còn chuyên gia cần ở, căn nhà để trống vẫn không được cho thuê. Doanh nghiệp có thể bố trí cho nhân viên khác ở, hoặc bán. Cân nhắc này nên có ngay từ phương án mua ban đầu, không phải khi căn nhà đã trống nhiều tháng.
Câu hỏi thường gặp
Văn phòng đại diện của công ty nước ngoài có được mua căn hộ cho trưởng đại diện ở không?
Văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài thuộc nhóm tổ chức nước ngoài theo luật nhà ở. Thời hạn sở hữu gắn với thời hạn giấy phép hoạt động, và căn hộ chỉ dùng để người làm việc tại văn phòng ở. Kiểm thời hạn giấy phép còn lại trước khi mua.
Doanh nghiệp vốn nước ngoài mua nhà rồi có được cho chính nhân viên thuê lại để thu tiền không?
Tổ chức nước ngoài không được dùng nhà ở mua để cho thuê. Việc thu tiền của nhân viên dưới dạng tiền thuê có thể bị coi là cho thuê. Nếu muốn nhân viên chia sẻ chi phí, nên hỏi luật sư và người làm thuế cách làm phù hợp.
Doanh nghiệp có được mua nhà phố ngoài dự án cho chuyên gia không?
Không. Tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài khu vực hạn chế và trong giới hạn số lượng. Nhà ngoài dự án thì có thể thuê.
Căn hộ doanh nghiệp mua có tính vào hạn mức người nước ngoài trong toà không?
Có. Hạn mức căn hộ người nước ngoài sở hữu trong một toà áp chung cho tổ chức và cá nhân nước ngoài. Kiểm số liệu theo toà trước khi ký.
Khi doanh nghiệp giải thể thì căn hộ đứng tên doanh nghiệp xử lý thế nào?
Căn hộ là tài sản của doanh nghiệp, phải được xử lý trong quá trình giải thể, thường bằng cách bán cho người đủ điều kiện. Không nên để tới khi hết thời hạn sở hữu mới tính.