Mua căn hộ dự án chưa có sổ hồng: kiểm gì trước khi ký với chủ đầu tư
Mua căn hộ đang xây từ chủ đầu tư là mua một thứ chưa tồn tại — thứ duy nhất bạn cầm trong tay là hợp đồng và lời hứa bàn giao. Vì vậy Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt hàng rào khá chặt: chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đã có giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, phần móng đã nghiệm thu và có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo đủ điều kiện được bán. Thiếu văn bản đó thì mọi "phiếu giữ chỗ", "hợp đồng góp vốn" đều đứng ngoài sự bảo vệ của luật.
Ngoài điều kiện bán, có hai thứ người mua hay bỏ qua: chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho chính hợp đồng của mình (không phải bảo lãnh chung chung cho dự án), và giới hạn tiền cọc, tiền thu theo tiến độ trước khi bàn giao, trước khi có sổ. Lịch thanh toán đòi trả trước quá nhiều là tín hiệu cần hỏi lại. Kết quả dưới đây đã chọn căn dự án, chủ đầu tư bán trực tiếp, đang có hợp đồng mua bán; nếu nghe nói dự án thế chấp ngân hàng, tick thêm dấu hiệu đó.
Trường hợp của trang này (4)
| Bạn định mua loại nào? | Căn hộ, nhà trong dự án đang xây, chưa có sổ |
|---|---|
| Ai đứng ra bán? | Chủ đầu tư, doanh nghiệp bán trực tiếp |
| Giấy tờ người bán đưa ra? | Chưa có sổ, có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư |
| Người mua là ai? | Công dân Việt Nam ở trong nước |
Trả lời để xem kết quả
Lưu lại thành phiếu tư vấn
Bản in chỉ gồm kết quả ở trên, trình bày gọn trên khổ A4 — in ra giấy hoặc lưu PDF để gửi người thân.
Chỉ dùng để in lên tiêu đề phiếu, ngay trên máy của bạn — không gửi đi, không lưu lại.Cách dùng
- Trả lời 5 câu hỏi: Bạn định mua loại nào; Ai đứng ra bán; Giấy tờ người bán đưa ra; Bạn đã thấy dấu hiệu nào; Người mua là ai. Câu nào có sẵn lựa chọn thường gặp nhất thì chỉ cần đổi khi khác với trường hợp của mình.
- Kết quả hiện ngay bên dưới, đổi câu trả lời là kết quả đổi theo. Các con số trên dòng tóm tắt bấm được, nhảy thẳng tới mục đó.
- Bấm Chia sẻ kết quả để gửi đường link cho người thân: mở link là ra đúng các lựa chọn và kết quả này (tên người nhận không nằm trong link).
- Bấm In hoặc lưu PDF để có phiếu A4 chỉ gồm kết quả, mang theo khi đi làm thủ tục.
Trường hợp thường gặp
- Sổ đỏ này mua được không? Bảng kiểm rủi ro trước khi đặt cọcTự chọn mọi thông tin
- Nhà đang thế chấp ngân hàngNhà đang thế chấp vẫn mua được nếu ngân hàng đồng ý và tiền đi thẳng vào khoản nợ để giải chấp. Bảng kiểm: số nợ, xoá thế chấp, công chứng, sang tên.
- Đất nghi vướng quy hoạch, lộ giớiĐất vướng quy hoạch vẫn có thể sang tên, nhưng có thể bị hạn chế xây sửa và chỉ được bồi thường theo quy định khi thu hồi. Kiểm ở đâu, xem giấy gì.
- Căn hộ chung cư miniChung cư mini chỉ nên mua khi căn đó có giấy chứng nhận riêng, toà nhà có phép xây dựng và nghiệm thu phòng cháy. Bảng kiểm đủ nơi hỏi, giấy tờ xem bản gốc.
- Căn hộ dự án mua từ chủ đầu tư, chưa có sổMua nhà hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư: kiểm văn bản đủ điều kiện bán, bảo lãnh ngân hàng cho từng hợp đồng, dự án có thế chấp không, tiến độ thu tiền.
- Đất vườn, đất nông nghiệpĐất nông nghiệp có giới hạn người được nhận chuyển nhượng, hạn mức, điều kiện tách thửa; muốn xây nhà phải được chuyển mục đích. Bảng kiểm trước khi cọc đất vườn.
- Nhà chưa có sổ, chỉ có giấy tay, vi bằngNhà chỉ có giấy tay hoặc vi bằng chưa sang tên được: vi bằng không thay hợp đồng công chứng. Vì sao nên dừng, và người bán phải làm gì trước khi bàn tiếp.
- Sổ cấp cho hộ gia đình, nhiều người đứng tênSổ cấp cho hộ gia đình hoặc nhiều người cùng đứng tên: phải có văn bản đồng ý của tất cả người có chung quyền. Cách xác định ai phải ký và giấy tờ cần xem.
- Nhà thừa kế, chủ cũ đã mất, chưa sang tênChủ sổ đã mất thì di sản phải khai nhận, phân chia xong, tốt nhất đã sang tên người thừa kế trước khi bán. Bảng kiểm người ký, giấy tờ, nơi kiểm.
- Người được uỷ quyền bán thay chủNgười bán cầm hợp đồng uỷ quyền: phải công chứng, ghi rõ quyền bán và nhận tiền, còn thời hạn; uỷ quyền chấm dứt khi chủ mất hoặc huỷ. Cách kiểm trước khi cọc.
- Mua lại hợp đồng căn hộ dự án (chưa có sổ)Mua lại căn hộ dự án từ người mua trước: văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư xác nhận, số tiền đã đóng, căn có đang thế chấp không. Bảng kiểm trước khi cọc.
- Nhà đất đấu giá, ngân hàng xử lý nợNhà ngân hàng phát mại thường bán theo hiện trạng: người đang ở có thể chưa giao nhà, còn nợ thuế phí. Đọc quy chế đấu giá, kiểm hồ sơ pháp lý, thi hành án.
- Người bán đang hoặc đã ly hônNhà mua trong thời kỳ hôn nhân thường là tài sản chung: cần cả hai vợ chồng ký, hoặc bản án, thoả thuận đã chia nhà cho người bán. Đang ly hôn thì cẩn thận lệnh cấm chuyển dịch.
- Việt kiều, người gốc Việt mua nhà đấtCòn quốc tịch Việt Nam thì quyền như người trong nước; người gốc Việt mang quốc tịch nước ngoài được mua nhà đất trong phạm vi luật cho phép. Bảng kiểm khi Việt kiều mua nhà.
- Người nước ngoài mua căn hộ chung cưNgười nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án, ngoài khu vực quốc phòng an ninh, có giới hạn số căn mỗi toà và thời hạn sở hữu. Kiểm căn còn được bán cho người nước ngoài không.
Hỏi đáp
Công cụ cần những thông tin gì?
Công cụ hỏi 5 điều: Bạn định mua loại nào; Ai đứng ra bán; Giấy tờ người bán đưa ra; Bạn đã thấy dấu hiệu nào; Người mua là ai. Không cần đăng ký, không hỏi số giấy tờ hay thông tin cá nhân.
Thông tin nhập vào có bị lưu lại không?
Không. Kết quả tính ngay trên trình duyệt của anh chị. Khi bấm Chia sẻ, các lựa chọn nằm trong đường link để người nhận mở ra đúng kết quả; tên người nhận ghi trên phiếu không được đưa vào link.
Gửi kết quả cho người thân thế nào?
Bấm nút "Chia sẻ kết quả" ngay dưới kết quả: trên iPhone mở bảng chia sẻ (Zalo, Messenger, tin nhắn…), trên máy tính thì link được chép sẵn để dán. Muốn bản giấy thì bấm "In hoặc lưu PDF".
Kết quả có thay cho ý kiến của cơ quan có thẩm quyền không?
Thông tin tham khảo theo quy định hiện hành, không khẳng định nhà đất an toàn; đối chiếu văn phòng đăng ký đất đai, công chứng và cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch. Công cụ của Pháp Lý giúp chuẩn bị trước cho đúng hướng, không thay cho văn bản trả lời của cơ quan nhà nước hay tư vấn của luật sư.